提前还房贷合适吗

鲁婕

随着近期央行、银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，明确下调首套房贷利率下限，围绕房贷与房地产市场的议题层出不穷，其中，“是否应提前还房贷”的话题热度更是居高不下，屡屡登上社交平台热搜。

央行不久前发布的《2022年4月金融统计数据报告》显示，今年4月，人民币贷款增加6454亿元，同比少增8231亿元;其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。

住房贷款的减少，从侧面反映出今年以来购房者的贷款意愿降低，而对房地产市场的信心不足，也折射到了“是否应提前还贷”这个问题上。相关媒体近期就“你有考虑过提前还房贷？”这一问题的调查显示，在1300多位参与者中，有51.8%选择了“有”，26.2%选择“没有”，剩余的参与者选择“没房贷或没买房”。

那么，提前还房贷到底合适、合理吗？究竟是利大于弊，还是弊大于利呢？

以提前还贷代替“投资”

长期以来，一直有这样一种说法：房贷，是普通老百姓能够向银行借到的金额最大、时间最长、利率最低的贷款。而在很长一段时间里，银行理财产品的收益率是接近、甚至高于房贷利率的。因此，在那段时期，你很少会看到“提前还房贷”的建议，因为投资者可以利用手上的资金进行投资，以产生的收益覆盖房贷利息。

然而，今年以来，A股市场连续下跌，权益类基金大幅亏损，银行理财产品也未能幸免，出现较大收益波动，甚至跌破面值、录得负收益。与此同时，作为房产调控政策的一部分，房贷利率相较过去大幅度提高。以上海为例，2021年，上海首套房贷款利率从4.65%调整至5%，二套房贷款利率也从5.25%上调至5.7%。

而在近期央行宣布下调首套房贷利率下限后，据贝壳研究院的监测统计，5月份103个重点城市主流首套房贷款利率为4.91%，二套房贷款利率为5.32%，较4月分别回落26个、13个基点——虽有明显下调，但与稳健型理财产品的收益率，特别是今年以来的收益率存在较大利差，很难以投资收益对冲贷款利息。

在这样的背景下，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“钱放在股市不如拿去还贷款，这也是一种投资方式。”

以提前还贷节省资金

提前还贷也是一种投资，这背后的逻辑与原理到底在哪里？

事实上，在投资收益率低于房贷利率的情况下，房贷对于购房者来说，就是实打实的“硬”负债，若在此时选择提前還款，则可为贷款人直接省出一笔资金。由于房贷利息只计算到结清日为止，提前还贷可以减少贷款人未来的利息支出，因此，在当前的情势下提前还贷，可以说是合适、合理的选择。

举个具体的例子，购房者以5%的贷款利率，向银行贷款了200万元购买房产，按揭期30年。按照等额本息还款方式，他的月供为10736元，还款总额约386.5万元，总利息约186.5万元。若他决定在20年后将余额一次性还清，则总利息可降至约158.9万元，省下27.6万元的利息;而若提前至10年还清，他可以节省95万元的利息支出。

在如今的房贷利率背景下，若无法实现超过房贷利率的长期稳定投资收益，那么贷款人可以考虑提前还贷的选择。

消费贷款利率变化起助推作用

消费贷款利率的大幅下调，也推动了提前还贷的浪潮。

此前，不提倡提前还房贷的另一个考量在于，在购房后，贷款人还有申请其他贷款的可能，比如，购车、装修等，这些消费贷的利率通常高于房贷。换言之，若保留房贷，可以减少贷款人对高利率贷款的使用。

不过，随着近期政策的出台，消费贷款利率大幅下降。据报道，兴业银行上海分行消费贷的年利率为3.85%，大大低于房贷利率。浦发银行浦银点贷嘉年华活动优惠期间，贷款利率分别为3.80%（1年期）、4.15%（3年期）、4.45%（5年期）。因此，在这样的情况下，贷款人也就没有保留房贷的必要，可以选择提前还贷。

切勿盲目提前还贷

然而，提前还贷并非对每位贷款人、每一户家庭均适用。

首先，选择提前还贷的重要原因之一，是因为投资收益无法覆盖房贷利息。若贷款人可以享受到较为优惠的首套房贷款利率，又拥有可以对冲房贷利息的稳定、长期投资收益，那么，提前还房贷就不是个划算的选项。毕竟，考虑到通货膨胀因素，房贷在未来可能会大幅贬值，房贷压力会变得越来越小。

其次，提前还贷的必要条件是，贷款人家庭的资金或储蓄足以支付提前还贷的款项。当然，除了提前还贷的资金外，还要预留充足的流动资金作为备用金，以应对突发事件，增强家庭与个人的抗风险能力，这一点在疫情背景下尤为重要。若因提前还贷而导致现金流难以为继，甚至不得不为此进行额外的贷款，反而得不偿失;不如待到有闲钱、收入稳定、保障齐全、现金流充裕后，再来考虑提前还贷，这才是最好的选择。

再次，公积金贷款利率低，通常不建议提前还贷，可以利用公积金冲还贷的方式进行还款，减少现金的支出。

最后，个人与家庭的收入结构、职业规划、家庭规划、市场走向等，都是影响“提前还贷是否合适”这一问题的因素，因此，贷款人还需根据自身与家庭情况，谨慎作出决定，切勿因所谓“不想为银行打工”等原因，盲目提前还贷，造成不必要的损失。

TIPS

一般来说，提前还贷需要向银行支付一定的违约金，如，工商银行规定，若贷款时间未满一年，提前还款时需收取还款金额的5%作为违约金;贷款满一年后不收取违约金。招商银行则规定，若贷款时间未满一年，提前还款时，收取正常情况下3个月的利息为违约金;贷款满一年后，收取一个月的利息作为违约金。根据不同银行的不同条款，银行VIP客户或可申请免付违约金。此外，若算上违约金后，提前还贷仍能为贷款人节省大笔资金，那么贷款人依旧可考虑提前还贷。