轻资产运营模式下企业盈利能力研究
——以宝龙商业地产为例

伏娅娅

（西安科技大学，陕西 西安 710054）

一、 宝龙商业地产轻资产运营模式现状分析

1.行业概述

伴随着近几年我国城市化进程的加速和城市规模建设的双重因素驱动，城市居民对休闲娱乐综合体的青睐程度不断加深，休闲娱乐时间也逐年递增。2018年以来，我国居民平均每周商场购物时间明显增长，商场购物消费倾向也日益增长。根据国家统计局统计，2021年我国居民每周商场购物时长同比增长15%。截至2021年，我国商业地产存量规模达到5.37亿平方米，占整个地产行业的20%，在整个国民经济发展中发挥着举足轻重的作用。

2.宝龙商业地产公司简介

（1）公司基本情况

宝龙商业地产2003年在中国澳门成立。秉承“让空间有爱”的企业使命，宝龙产业经营不断拓展，形成地产、商业、酒店、文化艺术等多元产业协同发展的格局。于2019年在香港主板成功上市，专注于开发及经营高质量、大规模、多业态的综合性商业地产项目，已在全国30个城市打造80个物业项目，开业36座城市综合体。2015年宝龙商业 “三轮驱动战略”提出，对于资产管理方面将寻求多元融资渠道，其中商业轻资产管理输出模式将成为企业快速发展的主要业务，以商业运营服务和物业管理服务为核心，输出品牌效应，进行品牌宣传和扩张，在客户群体中形成广泛品牌认知度和深刻的品牌影响力，以此挖客户黏性，拓宽销售渠道，提升企业经营业绩。

（2）轻资产运营核心

随着轻资产规模的提升以及市场变化导致管理难度的增加，近年来整个不动产资产管理行业走向第一次大规模的专业分工，宝龙商业地产也从传统的重资产分离出来，靠专业能力利用轻资产操盘赚取更多利润。其实现路径主要有两条：一是靠旗下自有物业产权进行轻重分离而逐步获取对外输出的品牌和能力；二是通过整体包租获得长期租赁经营权并通过分组经营赚取租金差价二获利。这两种增长模式都是依靠资本投资来驱动整合资源。

①运营包干轻资产管理输出。宝龙商业地产在2007年开始向零售商业物业的开发商、租户以及业主提供商业运营服务，主要服务类型分为三大类。第一类，零售商业物业开业前的准备阶段向物业开发商或者业主提供市场研究及定位、租户招揽及筹备开幕服务。第二类，于零售商业物业运营阶段向业主或者租户提供商业运营及管理服务。第三类，主要向位于处购街及商场的单位提供物业租赁服务。笔者通过整理宝龙商业地产公司年报以及招股说明书将这三类运营输出在表1作以详细说明。

表1 宝龙商业地产商管运营确定模式

②品牌效应输出。品牌也是企业轻资产的一部分，是企业的一种无形资产，也意味着企业商品定位、经营模式、消费族群和利润回报。宝龙商业地产公司20世纪90年代自香港地区进入内地，长期以来一直带领我国商业地产行业飞速发展，市场占有率多年来一直处于我国商业地产前列，其营收金额也位居全国前列。公司利用自身优势，大力实施品牌发展战略，构建完整的商业服务网络，利用强大的资源整合能力，加强对外公共关系建设，营造良好的企业发展环境。此外，公司将零散网点的运营外包给合作商，以此进行品牌宣传和扩张，现己在客户群中形成了广泛的品牌认知度和深刻的品牌影响力。宝龙商业地产发展至今已经陆续获得“中国商业地产公司品牌价值TOP10” “最佳品牌价值奖”“中国商业地产优秀企业”等众多荣誉称号，品牌价值高达135亿元。

（3）轻资产运营模式下的财务特征

轻资产运营主要是保证企业各项资产的高效运转和其自身现金流的保障性流动。

①流动资产方面。根据表2可知，流动资产每年的金额呈波动下降趋势，且在2016年～2020年期间金额下降幅度较大，2016年～2020年流动资产占总资产的百分比更呈现出断崖式下降态势，下降了44.25%，平均每年下降近9个百分点，但是宝龙商业地产公司管理层在业绩说明会上表示，未来几年公司的流动资产占总资产比例保持在绿档肯定没问题，这一比例控制在70%以上还是有压力，不过未来管理层有信心控制在70%以上。说明宝龙商业地产的轻资产运营能力暂时呈下降趋势，未来还有较大发展机遇。

②现金及等价物方面。根据表2可知，宝龙商业地产的现金等价物在2016年～2020年五年期间快速增长，涨幅高达16倍左右，其占总资产的额比重由刚开始的10.90%上涨到2020年的76.33%，说明企业盈利的现金保障水平较好，净收益质量较高，企业的现金流量大部分来自于经营活动，也表明企业收益水平比较稳定。由此可见，宝龙商业地产在轻资产运营模式现金流充裕，满足日常日常运作所需现金可支配量。

表2 2016年～2020年宝龙商业地产流动资产表

③资产负债方面。宝龙商业地产在发展前期主要主张负债推动发展，如表3所示，其在2018年以来资产负债率基本保持在90%以上，2019年以来其资产负债率呈断崖式下跌态势，主要有两方面的原因。一方面，是因为其2019年在手现金等价物高达26.16亿元，较2018年同比增长373.06%；另一方面，宝龙商业地产提前偿还借款，公司有息负债清零，负债总额下降至15.04亿元。而其现金等价物增长的主要原因在于2019年上市成功登陆资本市场，募集到12.37亿元资金，这是其实现暴增的主要原因。除现金大幅增长外，其应收账款因为关联方应收款同比暴增169.49%而实现大幅增长，这也表现出了宝龙商业地产日益增长的核心竞争力和较强的发展信心。

表3 2016年～2020年宝龙商业地产的资产负债情况

二、宝龙商业地产轻资产运营模式下的盈利能力分析

1.盈利能力构成要素

（1）利润对象

宝龙商业地产针对不同消费人群打造了四大商业运营服务品牌，宝龙一城、宝龙城、宝龙广场和宝龙天地，分别对应为超级标杆、标杆、标准mall及社区商业系列产品针对针对高中低端不同消费群体推出不同项目，价格定位有高有低，个人消费者具有价格选择优势，较少存在议价情况。

（2）利润点

宝龙商业地产的盈利点除了土储资源布局红利之外，土地成本优势也在未来经营利润的提升和规模的稳步增长提供有力保障。相关研究人员表示，宝龙商业地产深耕长三角和粤港澳大湾区核心城市，是高去化率的最佳保证，而其因在三四线核心区域拿地成本优势突出，又对当地政府具有吸引力，基本杜绝了流动性风险问题。

（3）利润源

宝龙商业地产的主要利润来源于商业运营服务和物业运营服务，其商业运营致力于推动我国城市化进程，立足国内三四线城市，并得到各地政府的大力支持，每个项目都配合当地城市发展规划，成为该城市地产性地标项目的代名词，打造集购物、餐饮、旅游、娱乐、文化、商务于一体的超大规模体验中心，满足人们日常生活中的多样化需求，长期持有优质商业物业，促进资本增值，确保永续经营。宝龙商业地产的住宅物业管理服务范围涵盖普通住宅、公寓、中高端社区及写字楼。业务涉及物业管理服务、交付前及顾问服务、社区增值服务、智能解决方案服务等领域。

（4）利润杠杆

宝龙商业地产凭借对自身品质与创新的追求，经营稳健、规模提升，不仅货量充足，产品特性明显，而且夯实业绩成果，实现稳健发展，在具体的项目运营中，管理效率大幅提升，开盘去化率高。2018年与腾讯就“纽扣计划”达成战略协议，双方将基于腾讯的微信公众号、移动支付、小程序、社交广告、企业微信、云计算和安全能力的七种工具的基础上打造数字产品线。纽扣计划能实现会员数据、互联网数据、商业运营数据、资产管理数据统一连接分析。科技赋能推动智慧转型“纽扣计划”赋能线上引流线下，商场的运营效率有望进一步提高。

（5）利润屏障

强大的零售商业物业运营及管理能力、经验丰富的管理团队是商业地产公司的护城河。随着居民消费水平的提高，在激烈的行业竞争中，只有先于消费者认知才能获得发展先机。作为国内排名TOP5的商业运营商，宝龙商业地产拥有强大的品牌库，截至2020年12月31日，公司租户品牌超过7100个，战略合作品牌超140个，与超过500个品牌合作超过5年。同时，近3年公司所有商场开业后维持90%以上的平均出租率。高出租率主要归因于强劲的商户辅导及管理能力。同时，公司还拥有恒安国际（HK.1044）许连捷家族、安踏（HK.2020）丁世忠家族、永辉超市（SH.601933）和兰馨亚洲四家基石投资者作为后续发展的坚实保障。

2.盈利能力结构性分析

（1）收入结构性分析

宝龙商业地产的主营业务核心占比主要是商业运营和物业管理服务收入，从表4可以发现，宝龙商业地产今年商业运营服务收入占比呈下降趋势，而物业管理收入占比则逐年快速上升，从商业市场角度来看，伴随着政府对房地产调控的政策趋紧，再加上商业地产同业竞争风险，整个商业地产运营效益能力均在放缓。从企业内部发展来看，重商业地产运营与企业转变经营发展模式的需求相违背，宝龙商业地产不断调整企业发展战略，转变经营发展模式，创造契机，获得持续发展的动力，物业管理服务占比逐渐扩大，是其实现轻资产运营模式下的必然结果。

表4 2016年～2020年各业务收入占比

同时，商业运营和住宅物管存在多方因素持续驱动成长，主要包括目前被市场所忽略的公司较同业领先的数字化和科技能力，这两者将会为企业带来持续性较强且较稳固的快速增长的可能性。

（2）成本结构分析

根据企业轻资产运营模式的特征，企业应该做到投入远远小于大产出的效果，因此，对其成本结构的分析直接反映出宝龙商业地产的资产盈利能力。

成本费用利润率反映企业利润总额与花费成本费用总额之间的比例关系，站在企业投入与产出的角度，衡量公司的盈利能力状况，直观地反映了企业获得经营结果过程中付出的资源消耗，成本费用得到控制程度越高，其盈利能力越强。通过表5中的数据可以发现，宝龙商业地产2016年～2020年成本费用利润率指标虽然呈上升趋势，但并未达到正常的合理范围30%及以上的标准，说明F企业在实现利润增长的同时，成本费用的有效控制存在问题。管理费用在五年期间快速增长主要是因为企业在2019年上市后业务快速扩张的同时员工也在增加使得内部管理费用突增。财务费用五年来呈下降趋势，主要在于实行轻资产运营模式，扩大了品牌推广力度，降低了融资成本，促使其经营效益表现良好，资金周转问题得以有效缓解，使得现金流较为充沛。值得注意的是宝龙商业地产近五年在研发方面的支出较少，缺乏研发创新投入。

表5 2016年～2020年企业成本费用情况

（3）整体分析

根据表6可知，近5年，宝龙商业地产的总资产收益率呈波动上涨状态，2020年上涨明显主要是在于在轻资产运营模式下企业净利润快速增长，从而带动当年总资产收益率长势良好。直接反映了公司发展能力和竞争实力稳步上升，发展态势良好，也是公司有能力举债经营的重要依据。净资产收益率近五年是呈直线下降趋势的。从2016年的354%大幅度下降至2020年的16.31%，由财务报表可知，公司净利润变化趋势较小且整体上是增加的，所以净资产收益率直线下降的原因是所有者权益的变化不稳定，说明企业带给股东的财富增加值减少，公司对股东投入资本的运营效率逐年下降，同时也说明了公司对企业投资人、债权人的保护程度变弱，面临一定的经营风险，公司需要加强利用自有资本创造利润的能力，提高宝龙商业的资本经营能力。

表6 宝龙商业地产盈利能力相关指标

宝龙商业地产的净利率5年来以波动上升的态势增长到2020年的15.88%，主要原因在于2020年新项目的开张经营导致营业收入的增加，使得企利润也实现同步提升。

三、宝龙商业地产轻资产运营模式下盈利能力提升措施与建议

1.内部措施

（1）服务优化创新

宝龙商业地产针对不同的客户群体设立了中高低端不同的消费场所来迎合市场发展，所以针对不同项目配以不同的配套设施和工作人员，形成不同消费场所服务差异化。随着客户需求的日益多元化和信息技术的高速发展，商业地产创新的运营和服务类型日益丰富多彩，面对不同的商业地产推出的不同商业服务，消费客户会根据自身不同的需求进行择优选择，个体消费客户可能更多考虑服务质量的高低，公司团体消费客户更看重于运营效率的高低，淘汰掉那些服务质量，运营效率较低的企业。所以宝龙商业地产必须重视运营服务创新，重视客户管理和服务质量，不断探索创新服务方式和内容，以提升盈利能力。

（2）加强成本控制

由上文分析可知，宝龙商业地产的成本费用利润率较低，低于行业合理范围水平，导致公司的利润空间波动较大，主要原因在于宝龙商业地产对于成本费用的管控意识不足，控制管理力度不到位，导致成本费用较大拉低利润对企业发展的贡献率。想要提高宝龙商业地产的盈利能力，必须加强成本费用的控制力，做到将企业的成本费用管控到一定的合理稳定水平，处在公司管理层的可控范围之内，企业则充分发挥投入产出下净利润的价值，提高企业盈利能力。

（3）加大研发投入

目前宝龙商业地产的信息技术设备虽然还处于起步阶段，尚未满足商业运营服务的需求，但是伴随着互联网信息技术的进步，人工智能时代的到来，宝龙商业地产应加大商业地产领域在科技创新方面的投入，全力引进智能化创新资源，对企业赋能升级，加速商业地产智能化发展，借助人工智能、物联网、大数据等技术从场景选择、商业地产主体、大数据技术出发，构建智能大数据运营体系的购物中心，通过大智慧运营平台把购物中心、品牌商户、消费者有效连接在一起，提高运营效率，掌握消费趋势，为宝龙商业地产获得新的增长空间。

2.外部建议

宝龙商业地产提升盈利能力除了依靠内部整改措施提升整体运营能力外，还需要做好积极面对，迅速调整外部商业环境变化的准备，主要从强化规划引导、推动协同合作、搭建共享平台三个方面入手。

（1）强化规划引导

近年来我国商业地产无论发展数量还是发展品质均取得了较好成效，但是也存在发展定位和发展规划同质性，地产发展阶段性结构过剩问题。说明在商业地产的未来发展中需要强化政府适当的规划引导作用，由政府出头牵引，引领开发商和企业招商中心贯彻落实政府经济发展的商业需求。促进商业地产的发展规划与城市经济发展轨道有机结合，在城市发展规划需要区建设一批多元化、多功能、高效率、智能化的大型商业休闲娱乐中心，为当地城市规划轨道交通沿线大型商务商业建筑与地铁站点的完全衔接提供便利。

（2）推动协同合作

近年来，我国网络销售和电子商务发展迅速，实体商业地产在经营销售中越来越多的受到电子商务的冲击，主要在于越来越多的网络零售规模不断发展扩大，再加上新冠疫情的影响冲击，导致实体店铺零售遭受市场销售挤压，致使实体店铺的承租需求被动下降，从而连带实体商业地产销售不畅，直接影响到企业经营效益。这种情况下宝龙商业地产应该在冲击困境中主动寻求新的发展思路，积极地介入电子商务运营中，并且，依托自身的实体商业地产本身特有的优势，探索实体商业地产与电子商务协同合作，打造一种全新的经营模式。

（3）搭建平台共享

信息共享是商业地产企业实现业务拓展延伸的主要前提，也是拓展企业发展机会，提升核心竞争力的关键方式。在现代商业地产的高速发展中，除了带动一系列的经济效益和社会效益外，也滋生了好多行业痛点，比如：商办公司小而分散，不具规模效应，具有团队分散风险；代理公司管理粗糙，无数据支撑；缺乏品牌，不专业化；营销单一，商办住宅渠道混为一谈；等等。以上均需要掌握一定程度的信息量才可逐一完善解决。宝龙商业地产利用自身资源优势，构建信息整合平台即可满足信息资源汇总共享的需求，以便更好地发展现代商业地产，加强商业地产运营效率和提升服务质量。宝龙商业地产主要的经营范围是商业地产，其竞争对手也是经营传统的商业地产，其运营类型与服务内容极易被模仿甚至超越，这种同质化竞争只能带来有限的经济效益，无法在技术上领先同行。但是对于整个商业地产而言，供应链前端终端可以被挖掘的潜力是远超出企业预期的，因此，宝龙商业地产未来需要在打造开放式的商业地产信息共享平台上重点出击。