现代化物业进村助推乡村发展研究

□文/石秉玉 陆庆媛 刘 丹 韦 璇 罗疏桐

（广西财经学院 广西·南宁）

［提要］在乡村振兴战略背景下，如今的中国已实现全面脱贫，乡村正是从重建设转为重管理的关键时期。将现代化物业引进乡村可助力村民生活环境及水平的提高，保障村民生活的稳定性，还能提供就业岗位，提高乡村社区的规范性，推进“三农”问题的解决。与乡村相结合的特色物业市场前景广阔，打好全面建成小康社会攻坚战，现代化物业进村必不可少。

一、选题背景及意义

党的十九大报告指出，农业、农村、农民问题是关系国计民生的根本性问题，必须始终把解决好“三农”问题作为全党工作的重中之重，实施乡村振兴战略。中国特色社会主义乡村振兴道路，必须坚持人与自然和谐共生，走乡村绿色发展之路；必须传承发展提升农耕文明，走乡村文化兴盛之路；必须创新乡村治理体系，走乡村善治之路；必须巩固好精准脱贫攻坚战成果，走中国特色减贫之路。

将现代化物业引进乡村可助力村民生活环境及水平的提高，保障村民生活的稳定性，还能提供就业岗位，提高乡村社区的规范性，推进“三农”问题的解决。与乡村相结合的特色物业市场前景广阔，打好全面建成小康社会攻坚战，现代化物业进村必不可少。探索开展现代化乡村物业服务，助推美丽乡村建设，将在全面建成小康社会中发挥更大的作用。

（一）在乡村推行物业管理的重要性。随着城镇化的发展，大部分乡村地区拆村并居的现象日益兴起。当传统村落改建为新型乡村社区后，如果没有完善的物业管理，就会面临环境脏乱、设施使用低效等问题。物业管理在新乡村建设中有不可估量的作用：提高经济效益；增强社会效益；保护生态环境；推动新乡村建设服务专业化、社会化和市场化；维护好乡村社区治安和社会和谐等。物业管理在乡村中发展物业管理具有十分重要的现实意义。因此，对新乡村社区推进现代化物业管理，已成为我国乡村建设急需解决的首要问题。

（二）物业进村在我国很多省市已经取得相应的成效。广东省华侨物业发展公司在东莞的村镇进行的物业管理模式试点，试点村镇中的村容村貌、安全、设施设备及文化等多方面有了突破性的改善。在宁波，将规范化物业管理引进乡村正逐步成为广大农民的呼声；在山东胶州市九龙镇乡村，新乡村管理引入物业管理模式，赢得广大农民认可并且推崇；在重庆，在新乡村建设引入物业管理模式，取得了相应的成效，政府等相关部门认同大力在乡村发展物业管理。

二、调研方法和内容

本项目研究以乡村振兴、“三农”政策为研究背景，以现今乡村发展实际情况为基础，通过对广西桂林龙胜镇蒙洞村的实地调研及问卷调查，了解其基本状况、发展特点，针对现有情况进行具体分析，从宏观层面分析现代化物业在乡村存在的问题、发展前景及升级方向，为现代化物业发展提供对策建议，充分利用现代化物业带来的有利资源条件，针对乡村需求和问题，制订方案，推进乡村发展。

调研方法采用文献研究法、实地调研法及问卷调查法，展开关于现代化物业进驻乡村的经营管理模式、发展现状、发展方向以及具体的发展对策及接受度的调查。调研内容围绕广西龙胜镇蒙洞村的发展现状进行调研，分析村民们的社会需求、劳动力需求、个人需求等问题，研究如何依靠现代化物业创造的连带优势条件，寻找出一个符合实际、可行性较强的现代化物业进村经营模式，提高凝聚力，共同振兴乡村。

三、结果分析

（一）蒙洞村基本情况。蒙洞村是广西桂林市龙胜县平等镇下辖的行政村，于2019年12月31日被国家民委命名为第三批“中国少数民族特色村寨”。环境资源情况良好，山地地貌，附近有龙脊梯田、岩门峡漂流、南溪山公园、龙脊小镇等旅游景点，当地还有龙脊茶叶、龙脊辣椒、凤鸡、翠鸭、红玉等特产。

全村人口总数为931人，劳动人口数为610人，老年人口占比17%，中年人口占比53.7%，幼年人口占比18%。全村有小学1所，卫生所1所，2020年全村经济总收入270万元，居民平均年收入3，803元；较上一年度，2017年居民增收20万元，2018年居民增收1，000元，2019年居民增收500元，2020年居民增收500元。

2015年精准识别时，全村有76户贫困户共308人，贫困发生率高达34.5%。蒙洞村2016年如期脱贫17户57人，2017年脱贫33户131人，2018年脱贫3户15人，全村贫困发生率降至2%，村集体经济收入超过6万元。蒙洞村于2017年底经过三方评估顺利脱贫摘帽。2019年脱贫2户4人，目前蒙洞村的所有贫困户都已经顺利脱贫。

全村土地面积1，022.52亩，耕地面积801.52亩，人均耕地面积0.97亩，主要经济作物为罗汉果、茶叶、辣椒。目前，蒙洞村发展油茶452亩、种植辣椒300多亩，种植西红柿50多亩。截至2018年，蒙洞村共有60户贫困户通过产业脱贫，其中种植辣椒50户100.5亩，西红柿10户56.3亩。

（二）现代化物业现阶段实施已有基础和存在的问题。目前，蒙洞村已经实现贫困村脱贫摘帽，村主任等干部多次到上级党委政府单位汇报工作，争取乡村项目建设，解决了村民出行难“最后一公里”的问题，为村民提供基础设施保障。全村的产业发展现状、基础设施、集体经济建设得到一定的改善，有一定的经济实力和稳定增收产业项目。但仍有部分村民存在就业不稳定的情况，不排除返贫的可能性。

前期现代化物业进村可能存在招聘人员难、物业服务费定价与村民预期价位存在差距及如何让现代化物业更好地适应乡村特色，迎合乡村市场等问题。现代化物业进村不是将已有的物业基础生搬硬套，而是做“乡村”经济的开拓者，满足村民涉及物业方面的需求，并带动乡村经济发展。

现阶段乡村中，群众环保意识相对滞后，陈规陋习还需要一个转变过程。农村污水横流现象并不鲜见，部分河流水源不仅不能饮用，甚至不能满足灌溉的要求。诸如“垃圾往河沟里倒，牲畜死了往河沟里扔”等陋习依旧存在，农村的小河沟两侧堆有大量垃圾，造成农村河道水质严重恶化。乡村畜禽粪便污染呈加剧趋势。目前，农村大型养殖场普遍缺沼气池等标准化的处理设施。这些规模化的畜禽养殖场粪便、污水的随意排放给环境带来巨大压力，造成畜禽场附近地区地下水中的硝酸盐、氨氮超标和环境污染，夏季蚊蝇滋生，恶臭难闻，群众对此反映强烈。通过调研发现，各级政府出台的环境综合整治保洁等政策和措施都十分有效，现在缺少的不是文件和政策的制定，而是怎样把这些好的措施落到实处。

（三）近年享受的发展政策和采取的发展措施。2016年为做好精准扶贫工作，推进贫困村农民专业合作社规范化建设，龙胜各族自治县制定了贫困村农民专业合作社奖补发展资金实施方案，新设立农民专业合作社补助和带动贫困户发展产业补助，加大对贫困村农民专业合作社的扶持力度。2016年龙胜县生态旅游扶贫大环线规划项目，含平等镇-龙坪-平熬-城田-小江-罗汉-硬州-蒙洞-新元-半河-龙坪路线建设，拟建四级公路8公里，投资2，300万元。2019年8月21日，龙胜各族自治县发展和改革局同意《关于给予审批龙胜各族自治县平等镇扶贫道路基础设施建设项目建议书的函》。主要建设内容为道路硬化、水毁修复、配套建设排水、护栏等附属工程。

（四）村民对于现代化物业进村的接纳程度及预期。本次对村民展开了问卷调查，共发出问卷300份，收回有效问卷262份。通过问卷调查的有效信息得出，61.07%的村民赞成现代化物业进村，26.34%的村民持反对意见，12.59%对此无所谓，可以看出广大村民对现代化物业进村的认可度较高。经调查得出，村民们对于专业化物业了解欠缺，可见物业行业在乡村市场存在较大空白，有广阔的发展空间，同时意味着要想村民更好地接纳现代化物业进乡村发展，需要做好现代化物业的宣传，让村民全面了解现代化进乡村对于乡村发展的积极作用；数据显示，半数村民认为有必要建立完整的档案，表明现代化物业初期目标是实施基础服务、健全乡村基础建设、完善乡村物业基本管理系统；调查显示：48.1%的村民表示愿意为更优质服务支付更高的价格，意味着现代化物业后期可以进一步发展增值服务，获取更大的获利空间；有1/3的村民表示愿意到本公司就职，有助于缓解“公司招聘难，村民就业难”的状况，在一定程度上实现公司与村民共赢。（表1）

表1 村民对农村物业服务需求调查一览表

由表1可得，大部分村民希望居住环境得到优化，有期许物业能够提供保洁、安保、设备维护维修、消防、道路维护、绿化、公众代办性业务等服务；改善乡村建设混乱的现状，如生产秩序混乱、乱扔垃圾、治安混乱、基础设施欠缺等。调查结果显示，村民接受物业费定价为每户250～300元的有174人，300～350元的有60人，350～400元的有28人，村民大多偏向于每年250～300元的低价位。因此，我们认为物业进村的初期应定价在村民可接受的低价位范围之内。

四、发展建议

（一）加强乡村物业的配套设施及村民权益保障

1、针对乡村房屋、设施、道路等缺乏统一管理，土地使用缺乏科学规划的问题。现代化乡村物业提供合理的规划建议，经与村委会及村民共同协商后，达成规划方案，并由物业对于乡村基础设施进行常规检查和修缮，以及完善基础设施设置等工作。

2、对于村民的个人房屋，物业将牵头建设健全房屋资料档案、建立住户档案、完善相关管理方案，并对房屋安全性进行评估考察，做到记录在案，得以评估房屋隐患值，给予村民合理的调整建议，防患在前，对隐患系数高的房屋进行重点监控，紧急应急措施预案在后，全力保障村民的生命健康权和财产权益。

3、针对蒙洞村这样处于山地的乡村，物业就山火防治方面，保障村民产业安全，在土地规划时预留出所需的消防通道，完善消防基础设施；在山火易发地带树立警示标识，在村内定期召开消防知识宣传活动，并且在山火易发期加强巡查管理。通过物业管理防治和提高村民自身山火防治意识来进行有效山火防治。

（二）实施物业服务的全程跟踪管理。为落实物业的基础服务，现代化乡村物业将实施物业服务的全程跟踪管理。对于基础设施的使用年限预算，以及实际使用情况进行信息收集以及大数据计算，制定经济利益度与村民实惠度最大化的基础设施建设方案。对于阶段性的乡村管理建设，积极吸纳村民的意见反馈，物业提供具体管理方案，物业与村委会共同商榷具体的实施措施，并在充分考察后及时制订详细服务实施方案，帮助村民妥善解决问题。

（三）提高管理服务建设

1、加快企业人才培养。人才是现代化物业提高管理服务建设的关键，加快人才梯队建设，强化员工培训。首先，企业要聘请相关专业管理人才；其次，对基础员工通过内部培训、委托培训等手段，加强其专业素养和服务意识。以管理水平和员工素质的全面提高来提高管理服务建设水平。

2、加大科学技术的引入。引入监控设备、警报报警设备等设施，减少人员管理对村民日常生活的打扰，提高服务的准确性和劳动效率。

3、加强宣传工作和沟通工作。与村委会和村民密切交流联系，及时获取需求、意见反馈，对于物业管理工作的不足之处加以改进，进一步建设健全管理服务体系。

4、提供农村人口就业机会，减少村民返贫的可能性。村民在物业管理体系中得到职业教育培训，其利用学习到的技能，发展自身的同时也能促进乡村振兴，从根本上使得乡村脱贫人员不再返贫。

经研究，乡村物业有助于乡村进行专业化、规范化管理，物业管理走进乡村需要磨砺和累积，也将存在城市物业管理所面临的问题，不可能一蹴而就。我们从民意调查中了解到乡村物业实施的必要性，这不仅有利于缩小城乡差距，还有利于推进乡村城镇化发展。我们也要进一步研习和借鉴城市物业管理，使乡村物业走向成熟、完善。