城市价值对住宅商品房价格的影响研究

冯靖然

兰州财经大学

一、绪论

（一）研究背景

由于住宅商品房具有满足人们“住”这一基本需求的功能，所以人们对住宅商品房有着很大的需求，因而对住宅商品房的价格也极为关注。在北京这一发达的一线城市，其近期住宅商品房的平均价格可以达到51 805元/平方米，而同年贵阳市的住宅商品房平均价格仅有9061元/平方米。王振华认为城市价值决定城市总体房价，对于表现出来的巨大差异，根本原因在于不同城市间城市价值的巨大差异。

（二）研究目的

基于上述背景，本文试图分析城市价值与住宅商品房价格的关系，研究城市价值对住宅商品房价格的影响。

（三）研究意义

研究城市价值对住宅商品房价格的影响，有着重要的理论意义与现实意义。在理论上，本课题的研究可以理顺住宅商品房价格与城市价值的关系，完善相关理论。在现实中，研究此课题有利于加深人们对住宅商品房价格差异的认识，作出更恰当的购买或投资决策；并提出一个城市的住宅商品房价格应与该城市的城市价值保持一致的思路，这将有利于促进我国房地产市场的健康发展。

（四）研究方法

本文主要采用了文献研究法进行相关研究。即在阅读大量相关文献的基础上，得出了城市价值对住宅商品房价格有何种影响。

二、城市价值及其构成

（一）城市价值的内涵

任宏等（2007）认为城市价值是城市自然禀赋和凝结在城市中的由积累投资及建设活动所形成的所有人类劳动的总和。城市价值具有以下特性。一是渐进性。城市价值的形成不是一蹴而就的，是一个不断积累的过程。随着城市投入的增加，城市建设不断完善，城市价值也逐渐积累起来。二是系统性。城市由多种系统所组成，主要包括经济、政治、社会、文化，生态系统。各系统之间也相互联系，相互促进，可以产生一加一大于二的效果。城市价值则是五个系统相互作用产生的价值综合。三是差异性。陈兰认为由于不同的城市在自然禀赋或城市定位等方面的不同，因此会造成不同城市之间某一方面或某几方面价值的不同，最终导致不同城市之间城市价值的差异。比如北京和上海，由于自然禀赋和城市定位的不同，二者在城市价值上具有明显差异。

（二）城市价值的构成

郑思齐等在《城市价值决定城市房价》一文中说，城市价值由经济发展水平和城市生活质量构成。经济发展是一个城市发展的动力之源，是城市的其他价值得以实现的基础。若没有经济基础，城市就无从发展，城市的其他价值就无法实现。一个城市经济发展水平的高低决定了其辐射能力的强弱。城市生活质量包含了很多方面的内容，涉及到了政治、社会、文化以及生态系统。比如，城市的政治系统可以为居民提供各种政治安全条件；城市的社会系统可以为居民提供各种公共服务；城市的文化系统可以为居民提供更高层次的发展条件；城市的生态系统则可以为居民提供更宜居的生活环境。

三、住宅商品房及其价格

（一）住宅商品房的内涵

住宅商品房即经过政府有关部门批准后，由房地产开发商进行开发建造，建成后被用于出租或销售的住宅。开发商能办理国土证和产权证，并自定价格进行销售。住宅商品房具有以下特性。一是不可移动性。住宅一经建成，便具有固定的空间位置，将其进行移动是不切实际的。这一特性决定了住宅市场的区域性和供给与需求的区域性。二是异质性。在房地产市场上，不可能有两宗一模一样的住宅商品房。它们可能由于位置不同、朝向不同、周围的环境不同等而不同。异质性使得住宅商品房的价格千差万别。三是供给有限性。由于可供建筑房屋的土地面积是有限的，而且住宅商品房的建设周期较长，这使得住宅商品房在某一时间或区域范围内的供给具有有限性。

（二）住宅商品房价格的内涵及其影响因素

1.住宅商品房价格的内涵

在市场经济条件下，与其他商品一样，住宅商品房的价格是在供给和需求的共同作用下形成的，住宅商品房的价格表现形式主要有以下三种。从供给层面讲，主要是从住宅商品房的建设成本上考虑，包括土地的价格和建筑物的价格。从需求层面讲，是由消费者的购买欲望和购买力决定的。从供求层面讲，住宅商品房的价格是供给与需求达到平衡时的均衡价格。

需要注意的是，城市的住宅商品房是一种特殊商品，其价值除了凝结在房地产中的抽象劳动外，更多来自于城市价值转移。

2.住宅商品房价格的影响因素

（1）经济因素。经济是影响住宅商品房价格的一个最重要因素。影响住宅价格的经济因素主要包含经济发展状况、居民收入水平、通货膨胀、利率等。例如其中的居民收入水平，随着居民收入的不断增加，其购买力也随之增强，进而可能增加对住宅的需求，促使住宅商品房的价格上涨。反之，当对住宅的需求萎缩时，住宅商品房的价格也随之降低。

（2）社会因素。在社会因素中，城市化以及人口因素是影响住宅价格的主要因素。在我国城市化进程中，大批的农村人口涌向城市进行生活和就业，对住宅的需求大大增加，推动了住宅价格上涨。在人口因素中，人口的年龄结构对住宅的需求有较大影响。年龄结构中20-49这一年龄段对住房的需求最为旺盛，决定着住宅商品房的新增需求量。

（3）行政因素。行政因素指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规等方面的因素。如房地产制度、房地产价格政策、行政隶属变更、税收政策等。例如，在20世纪90年代进行的住房制度改革，将我国的住宅市场转变为了市场经济，这极大地释放了人们对住宅商品房的需求。与此同时，这也使得住宅商品房的供需矛盾加剧，导致了其价格的快速上涨。

四、城市价值对住宅商品房价格的影响分析

（一）城市经济发展水平对住宅商品房价格的影响分析

1.城市经济总量（GDP）

城市经济总量，即城市GDP，指的是一个城市在一定时期内所有常住单位生产活动的总成果，一个城市经济总量的增加意味着该城市投资和需求的扩大。在此过程中，会促进房地产行业的繁荣，进而推动房地产价格上涨。住宅商品房属于房地产行业，那么，一个城市经济总量增加的同时，也会推动住宅商品房的价格上涨。

2.居民可支配收入

通常而言，居民可支配收入增加，居民的消费水平便会随之提高，消费结构也会随之改善。居民用于生存的必须消费在总消费中的占比越来越低，用于精神追求和自身发展的消费在总消费中的占比越来越高。体现在住房上，一方面，居民对住宅商品房的刚性以及改善性需求将会增加；另一方面，可支配收入的增加，也可能增加居民对住宅商品房的投资和投机需求。以上所述的两个方面，均可推动住宅商品房的价格上涨。

3.产业结构

产业结构是指产业的各个组成部分以及各组成部分之间的比例关系。现代城市在经济发展的过程中，其产业结构也是在不断调整的，而且总是呈现第三产业，即金融业、旅游业、保险业、房地产业等服务行业的比例会逐渐增大的规律。第三产业的占比越大，住宅商品房的消费需求相对越大，其价格就会越高。而且，第三产业的发展会带动第一、第二产业的发展，进而增加就业机会、扩大内需，这又会间接推动住宅商品房的价格上涨。

4.城市化

城市化是伴随城市的经济发展和产业结构优化一同进行的。在聚集辐射效应下，城市每年都会吸引大量的外来人口，使得城市人口数量大量增加。这部分人群大多是到城市谋求工作和发展的机会，同时也增加了对住宅的需求，这在一定程度上会推动住宅商品房的价格上涨。在外来人口激增的情况下，甚至会在短时间内迅速抬高住宅商品房的价格。比如，深圳就是一个很好的例子，由于该城市外来人口的激增，房价被迅速抬升。

（二）城市生活质量对住宅商品房价格的影响分析

1.城市的生活保障体系

黎慧萍说城市完善的生活保障体系能够确保居民老有所养、病有所医、弱有所助。在生活保障体系完善的城市，市政府提供的完善的公共服务可以满足居民多方面的需求，居民的生活幸福感也会更强。这样的城市有着较强的吸引力，人们对其住宅商品房的需求也会相对旺盛，进而推动该城市的住宅商品房价格上涨。

2.城市的社会治安状况

良好有序的社会治安状况会带给居民安全感和稳定感。城市良好的社会治安状况、健全的治安体系是居民在该城市愿意购房或长久居住的信心支撑。若城市的社会治安状况混乱、社会不安定，那么居民在该城市购房或长久居住的意愿便会下降甚至消失。因此，一个城市住宅商品房的价格会受到该城市社会治安状况的影响。

3.城市的生态环境

随着居民收入水平与生活水平的提高，其对居住的生态环境有了更高的要求。对于一个城市而言，良好的生态环境可以提升其宜居性和吸引力。在我国的城市化进程中，许多城市的环境质量有着不同程度的下降，如空气质量恶化、水污染、噪声污染等。而越来越多的城市也重视起了良好生态环境的建设，如打造“宜居城市”，“园林城市”，“生态城市”等，良好的生态环境同时也可以提升该城市的经济效益和社会效益。一个城市若有良好的生态环境，相对而言该城市会更具宜居性，那么其对于该城市住宅商品房的价格往往有着正向的影响。

4.城市的文化底蕴

经济是城市的骨肉躯架，而文化则是城市的气质底蕴。城市文化虽然是无形的，但是却可以外化出来，体现于有形。优秀、丰富的城市文化可以提升城市的竞争力、提高居民素质、推动城市的经济发展等。甚至城市文化本身，就可以作为一个产业，带来价值。在文化底蕴雄厚的城市，其住宅商品房的价格便会包含这一部分的溢价，只是可能难以用数学公式或模型将其表达出来。

五、结论与启示

（一）研究结论

本文从解释城市价值的内涵入手，在借鉴前人对于城市价值构成相关结论的基础上，对城市价值对住宅商品房价格的影响进行了研究。最终，本文得出了以下结论：城市价值是通过城市经济发展水平以及城市生活质量对住宅商品房的价格产生影响的。具体而言，在城市经济发展水平方面，城市的经济总量越大、居民可支配收入越多、产业结构越优化、城市化越强，很大程度上会推动该城市住宅商品房的价格上涨；在城市生活质量方面，城市的生活保障体系越完善、社会治安状况越良好、生态环境越良好、文化底蕴越雄厚，很大程度上会推动该城市住宅商品房的价格上涨。正是由于城市价值通过以上两方面影响着住宅商品房的价格，不同城市的住宅商品房才在价格上表现出差异，有时这种差异甚至是巨大的。

（二）政策建议

1.全面提升城市价值。城市价值反应的是一个城市各方面的水平，是一个综合性的概念。城市价值高的城市具有更强的魅力和辐射能力，可以吸引更多的人才、资本等向该城市集聚，从而推动城市的发展。这就要求城市政府找准城市定位，从长远上做好城市的发展规划，提升城市经济发展水平和提高城市生活质量两手都要抓。同时，也要重视城市的品牌文化建设，强化城市竞争力。

2.关注住宅商品房价格与城市价值的一致性。政府在调控房价的过程中，要关注住宅商品房价格与城市价值的一致性，对以下两种情况应有科学的认识。第一，若一个城市的住宅商品房价格与该城市的城市价值基本一致，那么即使房价上涨幅度较大，也不需要调控。因为，房价的上涨部分是由城市价值的提升引起的，属于合理的上涨。第二，若一个城市住宅商品房的价格与该城市的城市价值不一致，那么即使房价上涨幅度不大，政府也需要对其进行调控。因为，此时的房价是虚高且不合理的。

3.建设副中心城市，减轻中心城市的住房压力。城市价值高的城市，其吸引力和辐射能力一般也较强，在一段时间可以吸引优质的人才、先进的技术等。但是，当中心城市发展到一定程度，就会超过其自身的承载力，抑制城市的发展。所以，政府可以考虑建设副中心城市，引导资源流动，减轻中心城市的住房压力，同时也可以起到引导本城市的住宅商品房价格理性回归的作用。