从“好房子”到“好城区”：房地产业助力“四好”建设的演进路径研究

文 李奇会 山东建筑大学管理工程学院副教授

孙 莉 山东省住房和城乡建设发展研究院

井 坤 山东省房地产业协会

张 青 山东省东营市垦利区城管局

在“房住不炒”和城乡居民人均住房面积超过40平方米的背景下，我国房地产领域的发展路径正在发生根本性转变，正处于从“旧发展模式”向“新发展模式”转变的关键期，其核心是要持续提高居住品质，《质量强国建设纲要》提出要打造中国建造升级版，推动精品建造和精细管理，建设品质工程；2023年全国住房城乡建设工作会议要求大力提高住房品质，为人民群众建设“好房子”，住建部倪虹部长进一步提出：“要牢牢抓住让人民群众‘安居’这个基点，以让人民群众住上更好的房子为目标，从‘好房子’到‘好小区’，从‘好小区’到‘好社区’，从‘好社区’到‘好城区’，努力为人民群众创造高品质生活空间。”[1][2]，可以看出，住房正从“有没有”向“好不好”转变，如何建设高品质的“好房子”成为住建领域下一步工作的重点。

但是，如何定义好房子、好小区、好社区、好城区？这四者之间的递进路径又是什么？目前在实践领域多个省市开始了积极探索，例如，北京发布了《关于规范高品质商品住宅项目建设管理的通知》《北京高品质住宅综合评价标准》等文件，提出了高标准商品住宅建设和评价要求；重庆市出台了《重庆市中心城区高品质生活居住区行动指引》；南京市发布了《关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知》，山东省淄博市发布了《关于新建商品住宅品质提升若干规定的通知》等。理论界也开始围绕“好房子”开展调研、问卷调查和论文写作，例如，住房城乡建设部标准定额司在河南开展“好住宅”标准调研和调查问卷活动，《城乡建设》杂志从2022年开始围绕“好房子”发表了一系列论文；[3]但总体上看各方尚没有形成较为统一的认识，也基本没有探讨“四好”之间的递进关系。

本文从“好房子”内涵出发，对“四好”之间的递进逻辑进行研究，探讨房地产业助力“四好”建设的实现机制，进而为如何提升广大人民群众居住水平提供有益参考。

一、“好房子”的内涵

（一）“好房子”成为房地产新发展模式的内在要求

在以“高负债、高杠杆、高周转”为特征的旧发展模式下，在供应端追求“好房子”的开发商没有得到应有的市场地位，甚至出现了经营危机，例如，绿城地产就曾经因为追求高品质慢节奏经历了濒临破产的危机；在需求端，消费者对住房质量等问题的投诉居高不下，面临的居住痛点难点等问题一直没有得到根本性解决；在政府端，对“好房子”的监管较为零散，没有形成完整的闭环监管，相关的支持政策也没有形成体系。

新发展模式下，由于消费者买方市场的出现，各方利益主体力量发生了根本性变化（李奇会等，2023），[4]为广大群众提供“好房子”日益成为各方共识。

首先在需求端，在住房总量基本平衡后，租购并举成为满足居住需求的新方式，租、购群体都需要“好房子”。一方面，疫情之后，被疫情压制的刚需和改善客户在政策刺激下开始释放，2023年一季度全国住宅新房市场销售面积（同比增长1.4%）和销售额（同比增长7.4%）均实现了正增长，带动房地产市场进入温和复苏期；综合全国各地情况看，销售量价齐升的主要是各地购房者认可的优质房企开发的“好房子”，无论是刚需盘还是改善盘，只要是被当地购房者认可为高品质或者“好房子”，都取得了较好的销售业绩。以济南为例，济南银丰地产开发的产品是济南“好房子”的代表，在市场上供不应求；但同时其周边也有一些不被消费者认可的楼盘销售较为困难。另一方面，对“好房子”的租赁需求也成为主流，万科泊寓和龙湖冠寓等企业提供的高品质租赁住房出租率居高不下，但同时其周边一些成套住宅尤其是老破小住宅反而不受租赁市场欢迎，出租较为困难。

其次在供应端，随着房地产市场进入新发展阶段，总量平衡、结构性短缺成为新常态，一方面在增量市场中，房企无法再通过高周转取得持续发展，企业回归“产品力”、以产品取胜成为业内共识；优质开发商开发的“好房子”经受了本轮调控的考验，成为行业新标杆，其中杭州滨江地产的表现尤为突出，依靠产品力在新发展阶段脱颖而出，品牌价值进一步提升；另一方面，在租赁市场中，为满足年轻人和新市民阶段性居住需要，在租赁市场建设高品质的长租房（保障性租赁住房和市场化长租房等）成为房地产市场新的热点。

最后在政府端，政府的调控思路也开始调整，以让人民群众住上或租上更好的房子成为新的目标，相应的支持政策也开始出台。在土地出让环节，竞品质开始成为土地一级市场主流做法；在金融支持方面，绿色金融等新型金融开始针对“好房子”发力；在预售环节，“好房子”也可以提前拿到预售许可等等；在使用环节，住建部《住房租赁条例》已经完成意见征求等。虽然相关规定还没有形成完整体系，但导向已经非常明显。

因此，“好房子”已经成为新发展阶段行业持续健康发展的基石，开发“好房子”、出租“好房子”的优质企业会成为市场竞争的胜利者。

（二）“好房子”的内涵

虽然“好房子”已成为业内共识，但目前对“好房子”的认定也是因城而异，如何界定其内涵仍然存在较大争议，其中重要的原因之一是“好房子”的内涵是随着时代、城市、消费群体等各种影响因素的变化而变化，具有较大的弹性和扩展性。

本文认为“好房子”应该从消费者角度来定义，只有被广大群众普遍认可的房子才是“好房子”。“好房子”不能简单理解为高端豪宅，也不能简单理解为依靠大量使用昂贵材料建造的房子，用普通建筑材料、绿色建材加上先进建造技术同样能打造出“好房子”，无论是住还是租，无论是普通住宅还是高档住宅，只要符合“好房子”的内涵，都应该被认定为为“好房子”。

综合各方意见，从消费者角度理解的“好房子”主要包括五个层面：产权要明晰、质量要优良、功能要可变、维修要方便、价值要持续。因此，如何在房子开发建设运营全寿命过程中全面融入消费者对这五个层面的意见就成为“好房子”的关键。

由于购房者普遍缺乏专业知识，对建筑内在的品质、性能指标等理解不深，对绿色建筑、超低能耗建筑等专业概念缺乏了解，因此，从消费者角度理解“好房子”必须加入政府和社会组织力量，才能真正引导开发商建设消费者需要的“好房子”。

1.产权明晰。明晰产权的要求来自业主或租户在居住期间因为产权或使用权争议引起的纠纷，政府相关机构应主动作为，在学习借鉴国内外先进理论和经验的基础上，创新完善产权和出租权相关规定。首先是在设计阶段要确保住房专有部分所有权的明晰，例如卫生间要做到同层排水，避免对楼下住户专有部分造成侵犯；对所有入户管线的计量部位要放在专有部分之外；对相邻户之间共有墙体内避免开孔和管线；对空调、外挂太阳能等室外机部位要统一布局等等，目前对这些涉及产权方面的设计要求还没有形成硬性规定，未来要推动这些要求进入设计规范，开发项目如果不能落实这些要求则不能进行竣工验收；其次在使用阶段，要制定相关使用规范，确保建筑的设计用途和使用用途保持一致，规范居住人、出租人正确行使使用权，避免对邻居和承租方造成干扰，例如不能随意变更长租房的租期和随意提高租金、不能违规群租、不能随意改变居住用途、不能随意侵占公共空间、明确由于房屋引发的纠纷（例如高空抛物、外墙脱落等）涉及的权利人如何承担责任等等。

2.质量可靠。质量问题是“好房子”的根本问题，要保证住房质量可靠耐久，除了严格政府监管外，还需要在开发运营全过程中引入消费者监督、第三方监督及保险机制。首先要强化消费者购房信息知情权和施工质量监督权，推动购房者对建筑过程进行监控，推动改变竣工验收（法律规定）和交房验收（合同约定）两次验收的现状，推行“竣工即验收，验收即交付，交房即交证”，进一步扩大工地开放日、先验房后收房、先验房后竣工验收、业主参与承接查验、延长保修期限等强化购房者监督做法的应用范围，倒逼开发商重视房屋的质量，否则房屋无法顺利交付；其次是以居民急难愁盼的房屋质量问题为导向，标本兼治，在设计、施工、验收等阶段编制质量问题专篇，建立数字化平台实时更新工程状态，实时问题预警、实时协同处置，加强渗漏、裂缝、空鼓、散热器和地温盘管不通不热、地漏和烟道返味串味以及分集水器根部漏水、噪声干扰等质量常见问题的整治，对易发常见问题主要防控措施的关键工序、关键部位的隐蔽工程，实行“举牌验收”并留存影像资料；最后是引入保险机制和房屋养老机制，全面推行房屋定期体检和房屋质量保险制度，建立住房养老金制度，创新房屋公共维修资金归集、使用方式，及时消除使用阶段安全隐患，确保业主和承租方利益。

3.功能弹性可变。功能包括居住体验和空间安排两个方面，它来自市场供求两方面的匹配，是市场竞争的结果。

“好房子”的居住体验越来越侧重于绿色低碳、健康智能、安全舒适等方面，对层高、声、光、热、湿、空气环境、水质标准、绿色建材、智能设施设备等的要求一直在提高，尤其是对隔声性能的要求尤为急切，在安全方面，要提供面对各类突发事件（自然灾害、卫生防疫等）情况下的安全居住环境，例如，高层住宅阳台、客厅等开窗较大空间应提高安全防护标准，可提高防护栏杆高度或安装隐形防护网，在入户处增设玄关，兼顾消毒卫生功能等。

“好房子”的空间安排越来越侧重于功能复合和弹性可变。功能复合要求同时满足社交和独处功能、实现LDKB一体化设计、满足休憩、娱乐、办公、健身、交流等混合功能使用；弹性可变要求空间能够满足家庭人口数量和年龄（适老适幼）等变化、家庭对新增需求的变化等，例如，可以采用大开间结构体系保证分隔方式的多样化，非承重墙采用便于安装和拆卸的轻质材料等。

目前在预售制下，开发商只有在拿到预售许可证后，才能收取购房者费用，也就是说购房者参与开发活动是在房屋建设达到预售条件获取预售许可证后，因此消费者只能通过用脚投票的方式表达自己对住房功能的意见（通过买不买现有户型进行选择），仍然无法主动参与户型和功能创新（无法在设计阶段参与，也就是定制化难以实现），但由于住房试错成本太高（由于功能不符合市场需求难以吸引消费者造成烂尾或因为功能不全难以出租等），因此需要政府出台相应的指导文件、向社会推出示范工程等，尤其是要强制推动绿色建材使用，鼓励科研院所、行业协会、开发企业组建租购所需“好房子”研究实验室或研究生产基地，探索研究“好房子”建筑使用技术，引导企业合理改进并提升相关标准，降低企业在功能提升方面可能出现的试错成本，更好满足消费者租购需求。

4.维修方便。由于房屋支撑体和填充体寿命不同，“好房子”需要改变填充体暗伏在墙体内导致后期难以维修的做法，实现支撑体和填充体部分分离或者全部分离，同时辅以数字化手段，实现部件部品、设备管线出现问题提前预警和及时发出维修更新信息等功能；同时完善开发商质量保修资金、住房年检资金、住房保险资金、住房维修基金等配套支持制度。鼓励开发商在施工阶段提高工业化水平，将主体结构、建筑饰面、机电系统、装饰装修、家电家具办公设施、标准化设备设施等集成到模块化单元，构建模块化建筑产品生产及建造技术体系，提高集成部品部件、集成厨房、集成卫生间、集成吊顶、架空楼面、模块化隔墙等成熟适用的装配式模块化技术应用比重，鼓励开发商实现按需研发、按需组项、菜单购买，采用“大规模定制化家装”模块化精装交付模式；施工、装修采用可更换的模块化组件可以极大地提高租购后期维修的便利程度。

5.价值持续。在房住不炒的主基调下，基于房子具有梯度消费的特征，房子需要具备长期价值属性。住房的价值是住房本身加配套的综合体现，很多房子质量很好，但属于收缩性城市范围，价值可能会接近于零。因此要实现房屋价值可持续，就需要房屋保持一定的流通性，目前很多城市推出了带押过户的政策，支持住房的合理置换，二手房交易、一手房和二手房之间的联动交易等成为存量市场住房流通的常态，住建部也提出要建立房屋的体检和保险等制度，致力于提升住房的存续时间和存续价值。要保持住房流通性，就需要形成产业、人、住房需求的良性循环，需要在人口流入城市和区域加大存量“好房子”和增量“好房子”供应，满足租购需求；而在人口收缩区域应减少新增供应，同时加大对存量房的改造力度。通过以上做法，实现住房供求基本平衡，促进住房保持合理流通性，延长住宅使用寿命、稳定住房存续价值，促进房屋价值可持续。

因此，“好房子”需要以消费者急难愁盼问题为出发点，在严格落实现有规范要求的基础上，填补现有规范的空白点，适当提高某些条款的标准，在成本和品质、当前需求和未来需求之间进行平衡，真正实现作为家庭重要资产的房子能够可持续使用和资产价值可持续存在。

二、从“好房子”到“好小区”

好小区是人们对好房子需求的自然延伸，其本质是完善小区居民的生活配套设施和服务，实现邻里和谐。随着人们生活内容的丰富化，按地理位置进行封闭的小区越来越难以满足人们的现实需要，和谐、弹性、参与共享成为新的趋势。

和谐是小区存在的根本，好小区在满足成立条件的情况下，需要100%同意成立小区业主委员会，小区内部居民较多，公共空间、公共设施、公共服务需要每位居民共同守护，业主委员会需要发挥更大作用：不仅要督促物业服务企业保质保量完成合同要求，还要积极配合社区红色党建要求，化解居民内部矛盾、居民和物业之间矛盾、居民和城市管理部门之间的矛盾等，组织小区居民参与公共活动，不断增加小区社会资本，建设和谐小区。

弹性要求小区在满足规划要求的必备配套设施和服务的基础上，根据小区人群的特点及建成时间，以数字化、绿色健康、便利舒适为底色，动态调整建设配套设施和服务重点。对老旧小区来讲，关键是补短板，例如，加装电梯、配置停车位、充电桩、完善一老一小服务设施等等；对于年轻小区来讲，关键是完善公共交流空间、健身设施和智能化设施、提高绿地占比等；对于新建小区来讲，要做好前期策划，配套适当超前、适当留白，例如，增设住宅本体用作结构外景观平台、增设公共空间使用的架空层、增设风雨连廊、地下车库全部预留充电设施、集中配置垃圾收集点、宠物粪便收集点等；对于长租为主的社区，要根据年轻人的需要集中配建公共交流区域、健身区域、智能化配套设施等，满足年轻人对社交、智能等方面的需要；最后要建立针对所有小区建筑的体检、养老和保险制度，为房屋提供全生命周期安全保障，让人民群众的居住生活更加舒适美好。

参与共享要求小区改变封闭现状，适度对外开放，封闭小区在疫情期间起到了非常大的作用，对控制疫情蔓延做出了较大贡献，但并不代表封闭小区是未来的趋势，打破封闭、参与共享成为新时代的新要求。首先，小区要融入城市，小区与城市界面的接触点越来越多，例如，小区会出现预留落客空间、预留访客车位、快递车位、快递存放区域、增设停车场等新的空间需求，这些空间不可避免地要和城市进行交叉，例如，未来的适老化、无障碍设置，也会更多地和医院等医疗机构进行对接；例如，目前的城市静态停车系统，允许小区车辆在一定时间内停放于公共道路，实现城市基础设施和小区内部需求之间的共享等。同时，社会对小区内部配套开放共享的要求也在提升，例如，小区建设面向社会公众开放的小型开放绿地（口袋公园），并设置垃圾箱、休闲座椅和灯光照明等设施，并不得以围墙封闭（试点城市取得了较好的效果）等；社区、商场、厂家等也希望进小区利用小区内部资源开展宣传、推介产品等。

三、从“好小区”到“好社区”

社区是由多个小区构成的居民自治区域，是我国基层自治制度的代表，好社区的核心是要实现好小区1+1＞2的效应，建设满足居民生活需求为核心的五分钟、十分钟生活圈，打造完整社区，建立整合小区之间资源和小区内部资源为主的综合治理体系，提升社区居民的满意度。

首先，要推动社区和小区信息共享，实施党建引领，推动物业服务企业和业主委员会积极融入街道社区，提高物业服务的协商性。促进物业管理和城市基层民生服务的有序衔接，推动共管共治、共建共享；在智慧城市建设中留有与小区对接接口，推动小区建设智慧化物业服务平台，支持小区业主委员会、物业服务机构将小区基础数据、安全报警信息、社区舆情等数据及时上报，把由物业问题引发的各类矛盾尽量在小区内部化解，不能化解的由社区联合有关部门联动解决，共同创造社区和谐邻里环境。

其次，以市民生活需求为导向，落实完整社区和五分钟生活圈要求，一方面要整合小区间综合配套资源，充分挖掘社区内外存量资源为重点，补齐或提升教育、养老、医疗、公共服务、商业等配套设施，在老旧小区改造或城市更新中要推动房地产开发商在有条件的社区集中布局、集中建设社区综合服务中心，提供文化活动站(含青少年、老年活动站)、老年人日间照料中心(托老所)、社区卫生服务站等公共配套设施；集中建设社区商业中心，集中满足社区居民购物娱乐餐饮等需求。另一方面要推动小区内部资源跨小区互助互享，例如，推动小区内部幼儿园、健身设施、公共交流空间等，实现跨小区共用。

四、从“好社区”到“好城区”

从好社区到好城区，就是要把城市建设纳入考虑范围，坚持人民城市人民建、人民城市为人民，实现安居基础上的乐业，这和房地产开发企业积极转型为城市建设与服务供应商的战略不谋而合，要通过税收减免、财政补贴、用地支持、金融支持、价格调控等方式鼓励房地产企业参与城市社区建设和更新改造，发展长租房、办公、商业、养老、教育、医疗、新型产业地产等城市建设配套领域，引导房地产企业向城乡建设服务商转型，把房地产短期开发机制变成促进城市发展的长期服务机制。

首先，在城市增量领域，要围绕都市圈和城市群一小时交通圈、生活圈和产业圈建设，践行人房地钱企挂钩机制，科学测算租购用地需求规模，合理布局生产和生活区，以产带人、以人定需、以需定供（社区建设），以供带城，以城促产，实现城市建设和社区建设良性循环。在生活区集中建设完整居住社区、未来社区满足刚性需求和改善型需求、因地制宜发展保障性住房（含公租房、保障房、共有产权房、人才房等）社区满足中低收入群体和各类人才居住需要；在生产区集中建设配套齐全的居住类长租房社区满足租赁需求；持续推进开发项目全生命周期应用BIM集成技术，探索数字城市孪生共建新模式。

其次，在城市存量更新领域，一是要完善城市体检机制。一方面要在城市建筑、市政基础设施、城市部件、综合管廊、绿地公园、交通道路、公共设施中统筹安装各类智能感知设施，为数字城市建设奠定基础；另一方面要积极推进现有城区内既有建筑使用阶段的节能减排，在对建筑外围护结构进行节能改造基础上，开展建筑物供暖空调、给水排水、电气和智能控制系统、可再生能源系统的综合能效调适，不断提高能效管理水平。二是要创新地建立多个社区联合运作的片区综合更新开发机制，在充分论证和合理划定片区综合开发边界的基础上，推动突破土地权属和用途界限，实现片区内多个社区资源配置和产出效益统筹，实现社区更新和城区更新建设一体化设计、一体化开发，融合规划设计、开发建设、产业策划、土地储备、运营管理全过程，在片区内部建立产业开发、物业运营、公共项目投入的协同发展机制，提升改善基础设施和公共服务投资产生的效能，助力城市高质量发展。

要推动建立生产区和生活区之间的职住动态平衡机制，根据城市或地区产业发展带动的租购需求变化，允许社区内部或社区之间不同功能用途的土地进行合理的功能转换：可以在租赁需求旺盛地区允许社区存量非住宅建筑合规合法转为租赁住房，也可以在住房需求旺盛地区允许社区租赁住房合规合法转为住宅用房，引导租购住房价格保持在合理区间，保持社区居住成本和产业生产成本之间的动态平衡，以各类好社区建设促进好城区建设，推动产城融合发展。

要推动实现各类租购社区人群在城市公共服务方面享有同等权利，通过推进按照身份证和常住人口数量确定公共服务需求，逐步取消教育、医疗、基础设施等公共服务供给和户籍制度挂钩的做法，逐步补齐社区及城区公共服务短板，提高城市综合承载和资源优化配置能力。

五、结语

随着我国经济发展进入新阶段，人民群众对住房的要求从“有没有”转向“好不好”，通过研究从“好房子”到“好城区”的演进路径，为房地产业新发展模式提供可行路径，推动房地产业深入参与城市建设，助推安居基础上的乐业，实现城市高质量发展。

同时也要看到，“四好”建设的实现路径并不是简单的线性递进关系，在城市发展的不同阶段其建设重点也有所不同，例如对城市老城区而言，由于基础设施比较齐全，“好房子”“好小区”建设及更新改造显得更为重要；而对于新城区而言，“好房子”和“好小区”可以在规划设计源头进行发力，但“好社区”“好城区”建设需要的时间比较长，是“四好”建设的短板，因此显得更为重要。

说明：本文系山东省住建厅课题（项目编号SDZJ21000120221127）的阶段性研究成果。