房地产开发项目审批流程优化研究

文／何慧慧 平陆县行政审批服务管理局 山西运城 044300

引言：

习近平总书记强调，要清理废除妨碍统一市场和公平竞争的各种规定和做法，激发各类市场主体活力，实施高水平的贸易和投资自由化便利化政策。李克强总理指出，营商环境就是竞争力，就是生产力；推动经济发展的着力点要由“抓项目”转向“抓环境”，把“放管服”改革向纵深推进[1]。随着“放管服”改革的逐步推进，政府职能与工作作风发生了重大变化，对于企业的发展有着积极的作用，但是由于房地产开发项目在实际审批的过程中需要较为繁琐的流程与审批时间，其行业发展受到一定的阻碍。国务院高度关注房地产行业的改革发展，并提出需要针对工程建设审批项目改革。第一，梳理项目审批流程与环节；第二，聚焦企业与群众反映的诸多问题，深挖工程建设审批中的“痛难点”；第三，改革中借鉴国外先进经验，总结各地成功经验，优化再造审批流程。本文从房地产开发项目审批中涉及的基础理论出发，从服务中存在的问题、优化策略等方面展开论述，以促使政府职能部门为我国企业提供更优化、更高效、更透明的行政服务。

1.概念理论

1.1 房地产开发

房地产行业本质上是依据我国房地产管理法取得一定的土地使用权，之后在土地上开展基础设施建设、房屋建设等行为[2]。房地产开发是房地产行业中最基础的物质生产活动，对于推动我国城市化建设有着重要作用，具有综合性、长期性、地域性等特点。

1.2 房地产开发项目审批

房地产开发项目审批是我国政府对地产行业开展全过程、全流程监管的重要措施，也是政府行政机关单位对地产开发项目依法开展的审查工作，通过开发项目审批工作，可以审核地产企业的从业资质，准许其进入地产开发项目[3]。

2.放管服背景下我国房地产开发项目审批流程存在的问题

2.1 审批流程较为繁琐，审批的时限较长

第一，在房地产开发项目审批过程所涉及的审批事项较多，审批手续在准备阶段就较为繁琐，其准备工作量较大。第二，审批流程中涉及的审批部门以及部门下属的科室较多，各个部门、科室之间的关系复杂，进而导致审批效率较为低下。第三，部分事项涉及多个办事部门，因此需要多个办事部门进行协同审批，由于各个科室部门的层级问题，进一步加大了工作协调的难度。通常来讲房地产开发项目审批需要较长的时间主要有两方面原因：第一，从整个房地产开发流程进行分析，企业从立项、取得土地、规划及勘察设计、施工、预售到工程竣工交付使用的整个过程，所涉及的阶段较多，需要的时限较长。第二，从某个阶段所需要准备的审批事项进行分析，由于审批流程复杂，其所需的审批时限较长。在实际操作的过程中出现其他问题与纠纷时，就会导致审批时限进一步延长。

2.2 网上审批落实不到位

随着科技的进步，全球数字化、网络化、智能化发展趋势和特点更加明显，数字政府建设工作成为新一轮科技革命和产业变革趋势的必然，也是引领我国数字化经济和数字化社会建设，推动我国数字化发展的重要需求，因此各个地区也依据其发展的实际需求推动电子政务的发展与普及。为了在新时期进一步提升政府的办事效率，促进跨部门合作，各地政府逐步推动内部审批系统的建设。为了提高外部监督的效率，部分地方政府推广政务服务平台的建设，在实际的应用过程中也取得了一定的工作成果。但是在政务发展优化的过程中，房地产开发项目网上审批系统的发展相对缓慢，大部分地方政府虽然大力推进政务服务平台的建设，但是尚未涉及房地产开发项目网上审批服务，其他网上审批相关的政务服务项目也未得到重视。虽然有部分地方政府意识到网上行政审批服务对于提升政务服务质量的重要意义，在政务平台中设立咨询、申报等功能，但是在实际应用的过程中大部分功能流于形式，无法真正发挥网上申报的作用。同时部分地方政府并未针对网上申报流程出台可操作的、具体的操作方法与管理措施，在实际操作的过程中企业进行网上审批的效率远不及线下办理，甚至部分线上审批还需企业在线下提供相应资料，导致网上审批缺乏了实际意义。从技术的角度进行分析，地方政府所采用的网上管理系统在部分服务内容上存在技术不兼容的问题，在系统应用的过程中会出现提交文件格式不正确、部分文件丢失、文件无法识别等各项技术性问题，不仅导致审批效率大打折扣，同时也对用户带来不好的使用体验，影响了政府机构的公信力。

2.3 审批涉及的部门与审批事项较多

我国房地产开发项目审批的过程中，往往设计多个政府部门与负责单位，审批的事项较为繁杂。在实际项目审计的过程中地产行业的审批项目需要一个、多个部门的多个科室开展审批，也就是实际项目审批需要几个部门共同参与，所需要的手续较多[4]。房地产开发项目审批流程需要十几个政府机构参与，大多数政府部门是以审批的形式开展行政管理工作，政府过多地干预导致其服务职能、监督职能无法得到有效发挥。多个审批部门干预房地产开发项目审批，导致审批事项较为繁多，在实际操作的过程中存在部分由房地产开发商自行委托第三方机构出具的审批事项，并不具有实际的应用意义。同时我国房地产开发商在进行开发项目审批的过程中，各个阶段所涉及的审批事项均较多，并且需要较长的时间进行审核，反而不利于我国房地产行业的发展。

2.4 内控机制落实不到位，审批标准不明确、不透明

在房地产开发项目审批的过程中，即便是地产企业依据审批的相关流程提早备好审批材料，但是在实际审批的过程中会由于审批表填写不规范、材料不符合审批需求等各项因素，导致审批无法依据计划进行。即便在审批之前进行过咨询，在实际流程操作时也可能出现各种问题，一次性通过审核的概率较低。同时由于内部机制落实不到位，导致审批标准不明确、不透明，部分审批部门所提供的审批材料需求与审批办事指南中所需的申报材料不一致，从而导致需要补充办事指南材料清单之外的材料，从而增添了不必要的沟通成本。同时在实际工作的过程中由于政策的变动，即便是同一审批事项在进行办理时其办理指南也会发生一定的变化，从而无法让房地产开发企业做好事前准备，不仅影响了工程建设的进度，同时也导致房地产开发项目审批效率较低。

3.放管服背景下我国房地产开发项目审批流程的优化措施

3.1 加强流程再造

房地产开发项目审批流程再设计需要以相关的法律法规为基础，在审批流程优化、简化的过程中不能违反法律规定，行政审批的过程中需要做到法律中未进行授权的事情即不可以进行做的[5]。审批流程再造设计可以借鉴国外相关的理论与经验，取其精华去其糟粕，在加强流程再造的过程中充分分析审批流程过程中相关利益者之间的关系，再充分结合当地实际的情况来确定符合当地发展的行政审批流程。在加强审批流程再造时需要充分发挥审批工作的高效性。第一，加强并联审批。在同一个部门中审批手续能够进行同时办理的情况下，就尽可能避免多人、多次进行审批手续办理，进而提升审批办理的效率，减少行政成本的浪费。同时不同部门的审批项目能够进行并联办理时就避免串联办理，以尽可能提升审批效率。第二，压缩审批时限。无论是政府部门还是申请人，时间成本的浪费均是一种资源的浪费，同时审批时间的长短也会影响到审批项目的部分利益，如果审批办理需要大量的时间，最终不仅会导致行政成本的浪费，企业也会遭受一定的经济损失。第三，精简审批程序。在一个业务部门能办理的审批程序，就没有必要进行多个部门办理，而具有相似职能的业务部门也需要进行精简、合并，从而提升审批办理效率。审批流程再造需要体现出以人为本的管理原则，流程设计的过程中可以开展座谈会，以听取各个企业对审批流程再造的意见和建议，让各个企业表达自身的诉求，以企业的角度出发分享对审批流程优化的意见，之后审批部门依据地方的实际情况进行流程再造，从而提升审批流程的人性化管理。审批流程再造需要以各个部门专家的实际论证为优化基础，在进行流程再造的过程中需要积极与各个业务部门进行深入沟通，依据各个部门的意见与实际情况进行设计再造。在流程设计再造之后还需要与内部各个部门进行沟通协作，以提升流程设计的科学性与实用性。

3.2 推行网上审批

3.2.1 开发房地产开发项目网上审批系统

应用房地产开发项目网上审批系统可以有效降低政府部门行政审批的成本，提升行政审批效率，促进政府部门构建公平、公正、公开的网上办事平台，而这也是我国政府开展数字政府的重要举措。通过房地产开发项目网上审批系统，促进政府部门“互联网+政务服务”模式的构建，提升我国政府部门的服务水平。房地产开发项目网上审批系统在充分应用互联网技术的基础上，构建办公自动化系统，从而实现网上业务办理、查询等服务，打通了我国房地产企业与政府各个部门的业务网络通道，进而有效提升政府部门政务服务的质量与效率。

通过房地产开发项目网上审批系统房地产企业可以直观地了解房地产开发项目的审批程序，需要提交的审批材料，再依据审批材料查看各个审批流程的处理结果与状态，当审批不合格时可以有针对性地进行沟通处理，提升项目审批的效率。房地产开发项目网上审批系统的建设可以依据当前的审批流程进行优化，提前设定审批流程，自动审核企业材料的审批进度，自动地开展下一审批环节。审批部门的工作人员在线上审核企业所提交的材料，减少传统审批模式下的“跑腿”环节，除了提升审批工作效率之外还可以有针对地开展相关工作。

3.2.2 建设配套的法律法规

有效落实房地产开发项目网上审批系统，就需要配备相关且完善的法律法规。政府机构在开展相关工作的过程中，要严格遵循法无授权不可为的工作原则，因此落实房地产开发项目网上审批系统，就需要加快建设相关的配套法律法规。第一，需要制定一套详细的关于房地产开发项目网上审批系统运作相关的法律法规，其中包括信息安全、技术应用、电子签章等方面。第二，依据现行的法律法规优化房地产开发项目网上审批系统，以促使其满足放管服以及行政审批制度改革的核心需求，从而推进房地产开发项目网上审批系统的应用。第三，各地政府依据其实际工作情况，结合我国相关的法律法规，制定一套具有地区性且可实行的制度规范，为相关工作的开展奠定制度基础。

3.2.3 完善相关的规章制度

完善的规章制度是确保房地产开发项目网上审批工作得到有效应用的前提，只有各个地区针对地方发展需求优化房地产开发项目网上审批制度，才能在提高网上审批工作效率的同时，提升系统的应用率。在实际工作过程中需要在现有审批制度的基础上进行优化改革，从而提升制度的可实施性。为了确保房地产开发项目网上审批系统得到规范、高效的运转，需要明确网上审批办理的各个流程、涉及的单位部门以及构建相应的绩效考核制度，从而为企业提供更优质的行政服务。为了发挥信息共享的作用，还需要构建信息采集制度与信息库制度，从而发挥信息共享的作用，提升行政服务的办事效率。

3.2.4 建立电子监察系统

第一，为了避免行政自由裁量权的滥用，地方行政部门需要建立电子监管系统，对审批业务开展全过程实时监管。系统需要充分利用信息技术的发展，借助互联网平台，推广监管软件实现监管需求。比如针对房地产行业网上审批系统，设置各个环节的办理时限、办理需求、办理程序以及相关负责人等内容，在出现审批违纪的情况下电子监察系统就会发出警告。建立奖惩体系，在出现警告之后需要采用相应的惩罚机制，从而提升工作的严肃性，避免网上审批的随意性。监察部门与审批部门需要相互独立，借助信息技术的发展打通过监察系统与审批系统之间的信息沟通渠道。为了杜绝房地产开发项目审批过程中的不良行为，各个地方政府应当将房地产开发审批事项在网络上进行公开，以接受公众的监督。进一步完善房地产开发项目网上审批系统的服务内容，实现网上申报、网上受理、网上反馈。第二，电子监察系统可以针对房地产企业开发服务版块，企业在系统中进行实名登记，并依据其服务版块与企业编号查询企业审批办理的具体状态与结果，如果企业对审批状态、结果存在异议，就可以通过此版块进行投诉，从而提升企业对政务服务的满意度。

3.3 精简审批机构与事项

3.3.1 精简审批机构

第一，审批事项有专门的行政审批服务中心负责，未成立专门行政审批服务中心的地区建议尽快成立相关部门，然后将审批事项进行归置，由专门的部门负责，从而集中受理审批房地产开发项目，提升审批效率。第二，优化审批服务中心的人员队伍建设，提升审批团队的专业素质。行政审批服务中心的工作核心不是简单的进行业务受理，如果仅进行审批业务受理将无法实现房地产开发项目行政审批的集中受理，而是提升了一个业务点，无法有效提升相关工作效率。因此在实际工作的过程中就需要进一步优化工作团队，提升工作团队的专业性，全面提升工作人员的综合素养，进而实现房地产项目行政审批的集中办理。比如将原审批服务中心的业务骨干调入行政审批服务中心，并与原业务主管部门进行对接，从而提出一个科学、有效的管理方法。第三，行政审批服务中心发挥其协调作用。当审批工作需要进行多部门开展同一项目的审批活动时，则可以通过行政审批服务中心，组织各个部门共同开展工作，发挥服务中心的协调作用，提升各个部门沟通的有效性，企业审批人员只需要对接行政审批服务中心的相关工作人员，减少业务办理过程中不必要的程序和环节，从而提升工作效率。

3.3.2 精简审批事项

第一，取消部分缺乏实际作用的审批事项，在房地产开发项目行政审批中存在部分不必要的审批事项，而在实际审批的过程中此类审批事项缺乏实际的意义，因此在精简审批事项时可以酌情取消。第二，精简审批材料。当同一体系下开展审批事项时，应当酌情取消重复申报的材料。在办理申报时已经提交的申报材料或者在本部门办理可以查询的申报材料，在办理其他业务时则可以减少此类材料的提交，审批人员通过单位的内部信息系统进行查阅即可办理相关审批程序。

3.4 加强内控监督

3.4.1 内部监督

审批需要成立专职的监督小组，以监督审批部门的工作积极性、工作态度等，同时需要提升审批过程、审批时限的合法合规性，通过建立健全内部监督制度，严格落实制度的执行，从而提升审批部门内控监督质量。为了提升监督工作的有效性，监督部门可以借助电子系统的发展，通过远程视频电子监管的方法，端正审批办理窗口工作人员的工作态度、提高工作效率、监管其是否严格依法办事。同时借助电子监察系统的应用，监管工作人员在办理审批项目时存在的失误，当出现违规操作时及时发出预警。监管部门需要评估所有审批部门的工作内容，当出现异常情况时需要严格追责，落实到相关责任人，以提升监管的有效性。

3.4.2 外部监督

第一，加强信息公开、透明，主动接受广大人民群众以及企业的监督，完善审批部门的外部监督体系，端正相关工作人员的工作态度，对企业、办事人员的投诉进行积极处理，提升审批服务质量。第二，审批部门需要主动面向房地产商进行审批服务满意调查，对调查结果进行深入分析，对调查中突出的问题需要及时更正，并在后续工作中加以落实，从而提升审批服务的品质。

结语：

综上所述，在我国政府职能的转变的时期，房地产行业相关的业务也是政府业务转型的重点内容。针对放管服背景下房地产开发项目审批流程繁琐、耗时较长等问题，需要积极地采取措施，以加快政府职能的转型。