关于我国房产税的改革

李 博，刘梦歌

（1.山西大同大学商学院，山西 大同 037009；2.中央民族大学法学院，北京 100081）

关于我国房产税的改革

李 博1，刘梦歌2

（1.山西大同大学商学院，山西 大同 037009；2.中央民族大学法学院，北京 100081）

从市场经济发展角度看，房地产税收具有很大的潜力，能够为地方政府提供稳定和丰富的财政收入。因此，针对我国越来越突出越来越严重的房地产热现象，必须找出我国房地产税收制度存在的问题对现行房地产税制进行改革。我国房地产税的改革必须考虑经济上的可行性和法律上的合法性以及社会公平等因素。

房产税；征收；必然趋势；建议

税法构成要素是国家有效征税必须具备的条件。税法不仅要规定对谁征税，对什么东西征税，征多少税，而且还要规定征纳的程序和征管的方法。因此研究税法构成要素问题具有重要的理论和实践价值。从税法法制建设来看，税法构成要素的确立是税收立法的核心，缺少税法构成要素的税收立法是存在缺陷的制度设计，税收执法若不满足构成要素，征税机关就不能征税，同时只有具有税法构成要素的税收立法，才能为税收司法、法律监督以及保护纳税人的合法权益提供准绳。从税法理论研究看，税法构成要素作为税法理论的一个重要范畴，它使税法与传统的民法和行政法有了很大的不同。在税法上，相关主体的纳税义务是否成立，国家是否有权对其征税，不以征纳双方的意思表示为准，更不是以国家单方面的意思表示为准，而是看是否符合法定的税法构成要素。只有在符合课税要素的情况下，才具有“可税性”。[1]通常认为国家进行征税，要考虑两个方面的因素：一方面是经济的可能性和可行性，也就是说经济上的可税性；另一方面是法律上的合理性和合法性，也就是说法律上的可税性。国家征税是否合理，不仅要看经济上的承受力，还要看征税是否平等，是否普遍等方面；同时，征税是否合法，不仅要看是否符合狭义上的制定法，而且更要看是否符合宪法，符合民意，是否符合公平正义的精神。

一、我国房产税出台的目的和原因

现代国家为了履行公共职能，必须获得财政收入，然而国家或者政府作为非营利性主体，其本身不能创造收入。因此，国家为了维持其存续和运作，实行其提供公共物品的功能，需要利用其政治权力或经济权力获得财政收入。国家可通过多种方式获得财政收入，但税收凭借自己的优势已经成为国家或者政府获得财政收入的主要来源。房产税属于财产税，是世界各国普遍存在的一个税种。国家或者政府征收财产税既是一个取得收入的过程，也是一个社会产品的转移过程。这直接涉及了纳税人的物质利益，从而不仅改变了纳税人原有的收入和财富占有状况，而且也必然影响到以物质利益的多少为转移的纳税人的生产和消费行为的变化，这种变化不论国家在征税前是否已预期，都是客观存在的。所以征收房产税有它的好处：短期内对居民开征房产税有利于遏制投资性需求，从而调控房价。但房产税的作用远远不止如此，长期来说，房产税可以为地方政府提供一个细水长流的良性税源，从而彻底改变目前地方政府依赖土地财政的现状。目前各地市政基础设施的投入，主要靠卖地所得，所以如果我国房地产税改革比较成功，就有可能会减轻地方政府财政仅依赖卖地来获取收入的压力。税收是国家调节资源分配，缩小公民收入差距，促进社会公平的重要手段，目前飙升的房价，事实上严重拉大了居民的财富差距，而贫富差距存在着导致社会不稳定的因素，运用房产税来促进社会公平。房地产税是对私人财产的无偿征收，必须由立法机关通过制定法律的形式开征，才能使其税制要素的确定合法化和规范化，使房地产税的征收管理更加公平、有效、严密和有序。总之，征收房产税是必要的，也是我国税法发展的必然趋势。

二、我国房产税实施的困难

与其他国家相比，我国目前征收房产税存在不少技术难点。它的计税依据就是房地产（市场价格）存在评估困难。目前，我国房地产评估市场的管理分属不同部门，对房地产市场价格评估的主管部门从中央到地方分属不同部门，建设部门、财政部门和国土部门均可以对房地产市场价格进行评估。各个部门对于相类似的工作要分别按照不同的收费标准进行收费，按照不同的技术规程规范出具评估报告。房地产所有者要进行评估，往往要穿梭于数家评估机构和其主管部门之间并要分别交费，既加重了房地产所有者的负担，又降低了评估机构的办事效率，而且涉及的评估中介机构整体素质偏低。我国房地产评估实行的执业资格制度，从业人员必须参加全国统一的考试，考试通过后才可以取得执业资格。但由于我国的房地产评估起步晚，考试频率低等原因，实际办理人事代理并在房地产评估的各类机构工作中的大概只有不到4万人，以至于有的地方如果按照规定，尚不具备法定的专业评估人员，无法成立中介评估机构。专业人员达不到规定的数量，专职技术人员没有与政府有关部门协商好，在注册资金上弄虚作假，这种状况严重影响了评估能力和评估质量。上述这些问题的关键原因在于多头管理以及评估资质的混乱。

房地产计税依据一般情况下分为两种：一种是财产的数量（如土地或建筑物的面积），另一种是财产的价值，即房地产的原始价值或市场价值，其中市场价值是评估值。第一种计征的优点是便于管理，但是不能很好的反映房地产市场的变化；第二种计征的优点是税负公平，税收能够反映市场房地产市场的变化，但是对基础数据要求较高，需要建立相应的评估机构。从发达国家的经验来看，按照财产的价值计征房产税是发展趋势。在我国，各个城市的评估机构差距很大。以上海为例，相对于国内其他城市来说，上海的评估机构不管是人数上还是素质上在全国都是数一数二的了，但是仍然不能完成本市的房地产的评估任务，更不用说其他的城市了。要保证评估尽可能地公平和合理，对于我国房产税的改革是否能够成功是个很大的挑战。国际上目前有相对比较成熟的手段，就是用计算机来进行批量的评估，相对也比较公平。我国可以借鉴国外的经验，建立比较完善的与地理信息系统相结合的计算机批量评估系统。

房产税怎么来征收，怎么来管理，是通知的方式还是自行申报的方式，这些都需要研究和确定。如果有些人持有房屋但是没有去缴纳税收如何处置，对于怎么征收房产税，目前国家没有发布具体的征收办法。有的学者认为，房产税不应涉及“第一套房”，投资房和高端豪宅才是房产税调控的主要目标，同时应特别关注实际上和产权房房价无关的保障房的供给，包括廉租房、公租房和长租房等。有的学者提出，征收房产税的同时必须减税，因为一定要坚持民生优先。根据学者们提出的观点笔者认为房产税征收主要面临以下几个困难：

一是征收对象。征收房产税的目的主要是抑制投资性住房需求，而不是打击自主性住房的需求。这就需要明确征收房产税应从居民第几套房开始征收。这里还应注意的就是多套住房的价值不一定就高于一套住房的价值，因此以数量作为免房产税或者享受房产税的优惠是不合理的。如果采取这种房产税税收优惠政策，势必会导致新的税收不公平。

二是在目前住房市场呈卖方市场的情况下，房产税是否能够发挥应有的作用呢?从理论上看，直接税是不容易被转嫁的，但是不容易转嫁不等于不能转嫁。只要市场是卖方的，卖方就能够想方设法将税负转嫁给买方，如果出现这种局面，税收调节目标不仅难以实现，反而会加重买方的负担，与我国政策设计相悖。

三是重复征税的问题。从目前的情况来看，在房地产开发交易环节，个人住宅实际上已经承担了大量与基础设施和公共服务配套相关的税和费，包括道路的建设以及供水、供电、供气、环境绿化等，显然加重了纳税人的税负，不符合税法的公平正义的基本原则。

四是对个人房产征收房产税因其影响面大，必须考虑社会影响，特别是现在很多楼盘被“高档化”，即使是很低的税率，居民个人是否有缴纳房产税的能力，也应当是需要考虑的问题。

因此征收房产税时，必须推出对居民的减税措施，让居民感觉到减税的实惠，这样才能够让利于民。对于房产税如何来管理，税务机关首先要加强税源管理，提高掌握纳税信息的能力；其次要加大税收宣传力度，特别注重对具体问题的宣传；另外，改善纳税服务，为纳税人履行纳税义务提供更多便利是至关重要的。关于持有房屋但是不去缴纳房产税的人，税务机关应加大惩罚力度，严格依法治税。以上这些问题，国家进行房产税的改革都应当考虑进去。

对于居民（住户）来讲，过去没有完整的登记制度，究竟确定谁作为某一个房屋的纳税人，这种信息系统和资料在税务部门掌握得不够全面详细，而且房籍地籍管理工作基础还比较薄弱，大量房地产私下交易，导致大量税收流失。税务部门应与公安及其相关的其他部门建立协调机制，便于房产管理。因此完善的房屋估价体系，完整的个人房产资料，再加上一套操作性强的征收方法，是房产税出台必须具备的三个条件。

三、对我国实施房产税的一些建议

房地产税的税制改革，是一个逐步推进的目标，在这个改革当中，税最后都是出在购房者的身上，在目前的房地产业界，税的费用不是太少，不是太低，而是太多、太高。所以一定要有增有减。要征收房产税，一定要厘清原来的税种，减掉一些交易环节的税，才能增加持有环节的税。征收房产税最重要的是公平。税收公平原则不仅是有关纳税人之间分配税收负担的法律原则，也是在国家与纳税人之间以及不同的国家机构之间分配税收权利义务与税收利益的法律原则。国家与纳税人之间的公平在于：防范课税的过度，即不能剥夺纳税人最起码的生产条件，不可以侵犯人性尊严，不能危害纳税人生存权；税收作为财产权的一种权利成本或社会义务，必须限制在有限的范围内，即不得对资本本身课税。如果税收公平原则只考虑纳税人之间的横向公平和纵向公平，而不去考虑国家与纳税人之间在公共产品的提供与购买上的公平，即如果公平分配的税收未按纳税人的意图满足公共需要，以更好地为纳税人的生存和发展创造条件，相反却被用来填充少数权力派的贪欲，这才是最大的不公平。征收房产税是一种长效机制而不是一个短期的机制，让地方政府通过税收而不是通过土地出让金来获取地方的财政收入，这样才能使地方财政收入健康长久。所以，实施房产税要注意以下几个方面：

（一）征收房产税不能加重居民生活负担，必须坚持税收公平、效率、适度、法定、合情的原则 因此，对所有住宅都征税是不现实的，对高端豪宅、多套占有的房主，或者是占有面积过大这一部分征税是合理的。如果对所有住宅征房产税，一来难度较大，二来老百姓可能也不赞成。因此要分情况来征收，比如经济适用房，可以不征它的房产税。

（二）房产税是围绕住房所征收的 房产税有调节作用，调节作用表现在两个方面：一个是调节贫富差距，再一个是对房价快速上涨可以起抑制作用。征收房产税主要是规范地方政府的行为。地方政府要靠房地产税收给居民提供公共服务，而不是靠卖地、借款和乱收费来解决地方的财政收入。在国外，除了征收房产税，还征收闲置税。征收闲置税会增加投资炒房者现有房产的成本，可以有效遏制消费者投机性购房，有效打击开发商非法囤积房屋，有利于遏制房价的增长，还可以增加地方财政收入，增加地方政府对低收入群体的住房改善支出。故房产税的开征应基于受益原则，也就是说纳税人应该从政府提供的公共产品或者服务中受益的数量来承担税收。如果纳税人在心理上觉得自己的税负与获得的公共服务不对等的话，就会引发不满情绪，影响社会和谐稳定和经济健康持续发展。

（三）设定科学的税率 房产税的税率应分为普通税率和优惠税率。对于中低收入家庭和小套型应当按照优惠税率征收。同时，房产税也应是浮动税率，并不是固定税率。比如在经济比较萧条的情况下，房产税应作为一个刺激政策进行退税；关于房屋价值评估难的问题，对刚买的房屋的价格可以不评估，按市场价格来定。原来房屋的房产税按照购置原值来进行征收；还有纳税比例各个城市应该不同。

总之，房产税的改革对于缓解地方政府财政压力，促进、发展、完善我国税收制度都有重要的意义，是我国税法发展的必然趋势。

[1]杨紫烜.经济法[M].北京：北京大学出版社，2008.

[2]财政部科研所课题组.我国房产税制改革研究[J].财贸经济，2002（5）：54-62.

[3]张守文.税法原理[M].北京：北京大学出版社，2007.

[4]刘剑文.财税法学[M].北京：高等教育出版社，2004.

[5]刘富君.论财产可税性[A].财税法论丛（第6卷）[C].北京：法律出版社，2005.

[6]刘剑文.财税法专题研究[M].北京：北京大学出版社，2007.

〔编辑 赵晓洁〕

A Discussuon of China'sReform of Property Tax

LIBo
（School of Trade，ShanxiDatong University，Datong Shanxi，037009）

From amarket point of view of economic development，it has great potential for property tax，whichis able to provide a stable and abundant local government revenue.So，view of themore prominent，more and more serious housing phenomenon，boom that must identify the problems.And reform of China’s real estate tax must integrate economic viability and legal validity and reasonableness taking into accountother factors and social justice in the case.

property tax；collection；inevitable；suggest

D922.223

A

1674-0882（2011）06-0013-03

2011-06-30

李 博（1979-），男，山西大同人，在读硕士生，助教，研究方向：经济法学。

·哲学·历史·