房地产市场区域差异成因及其对策分析

许秀萍

（浙江工商职业技术学院，浙江 宁波 315012）

房地产行业在改革开放以来，已经越来越体现出其作为支柱产业的重要性。房地产行业从大的方面来讲，它已经是作为我国拉动GDP以及促进内需的一股不可或缺的动力；从小的方面说，它与我们每个人的生活息息相关。所以，了解和分析目前的国内房地产市场的发展状况及趋势是很有必要的。

1 中国房地产区域间存在的差异

1.1 房地产市场区域间消费水平差距大

一个地区的房地产消费状况和该地区的居民收入水平往往密切相关。经济发展状况较好的地区，人们的收入也相对较高，对房地产的需求也更为强烈。需求决定供给，房地产在这些城市的价格也将高于其他地区。

根据一份“宜居城市研究室”的数据，2010年房价排名前十的城市中，杭州以25840元每平米的均价占据第一，紧随其后是北京22310元/平米，上海19168元/平米。以后分别是温州、三亚、深圳、宁波、广州、南京、舟山。（1）宜居城市研究室.2010中国城市房价排行榜[R].杭州，2010.这些城市除三亚外几乎都处于中国经济开放的沿海城市。根据中国的发展轨迹，这些地区是市场经济中经济最活跃，最开放的地区，也是这些地区房价高于内陆城市的最重要因素。

1.2 房地产市场区域间供给不平衡

在区域的房地产供给上，由于东部地区各大城市的开发更早，市场化的程度也更深，因此更易受到国家宏观政策调控和市场调控的影响。而西部城市的房地长发展显得更为平稳，开发程度也晚于东部城市。在2009年各省房地产开发企业完成投资额中，东部地区以21101.28亿元远远领先于中部地区的7938.46亿元和西部地区的7191.97亿元。并且在东部地区中，京、辽、浙、粤、鲁、苏六省市均超过2000亿元。而中西部地区中即使是投资额最高的安徽也仅为1667.54亿元。（1）国家统计局，中国指数研究院.2009中国房地产统计年鉴[M].北京：中国统计出版社，2010:209.其余大部分省市不足千亿。从中可见房地产市场在东部的投资供给上明显高于西部城市。

2 市场经济影响中国房地产行业区域差异的原因

2.1 区域间房地产市场中资金流动差异

近年来，国内以上海，北京等地区为代表的房地产市场快速发展，房价屡创新高，投机的机会凸显，房地产业成为国际资本青睐的重点。国内以温州炒房团为代表的投资者辗转全国寻找投资项目。这些投资者重点投资北京、上海、浙江、广东、等发达地区。因为在这些城市，投资的回报率更高。基于我国35个大中城市1998年-2006年的相关数据，利用数据模型，从开放经济体的视角进行数据分析。结果表明，城市经济开放度水平每正向变动1%，城市房地产价格上涨约 0.066%。（2）王松涛.城市经济开放度对房地产价格的影响研究——基于中国35个大中城市面板数据模型的分析[J].南开经济研究，2009，（2）：24-29.

另一方面，外资的进入也是我国房地产投资扩张的一个显著推动因素。尽管我国汇管理制度上限制外资流入房地产，但是在全国大力推行招商引资的浪潮下，国内许多城市对外资直接进入房地产市场仍然保留一定的空间。2008年的金融危机，随着国际资本市场的萎缩，国外投资者将目光转向高速发展中的中国房地产市场。因此，一些国际房地产商、海外基金和不动产投资银行看好中国的房地产市场，寻找机会进入。而08年以后国家进行的宏观调控被认为是国外资金进入的好机会，随着房地产开发商由于政策打压导致资金紧张，资金链面临断裂的危机，而海外投资者可以利用资金上的优势，以资本入股，甚至低价收购。例如德国HYPO集团与万科地产进行合作，出资3500万美元开发房地产项目；摩根士丹利名下的房地产基金MSREF投资5000万美金与上海复地房地产公司合作打造“复地雅园”；荷兰的ING北京投资公司正在北京开发总投资达2亿美金的“长河汇景”。这些外资入股的项目也往往都是有针对性地选择在经济发达、市场开放的北京、上海等国内发达城市。这也说明这些发达城市的市场经济体制相对更完善，更能为外资所适应。国外的投资者对这些市场经济发达地区也往往更加寄予厚望。

2.2 房地产开发商的区域选择差异

房地产行业中，品牌的力量是无形而巨大的。在同一个区域中，往往品牌开发商的楼盘得到的关注更多，售价也可能比周围楼盘更高。国内著名的案例便是广州的星河湾。郊区的楼盘卖出了市中心的价，比同地段的楼盘价格更是高出了数倍。随后，星河湾先后进入北京、上海市场，同样的高价，却同样受到当地上流社会的追捧。这在当时的地产界不得不说是个奇迹。随后，房地产品牌效应越来越明显。万科、保利、中海、金地等地产大鳄纷纷进驻国内发达地区，掀起了当地的购房热潮，同时也带动该区域的房地产市场的壮大。

但是，高端的品牌住宅，毕竟是针对的是极少数的特定人群。在拉动区域经济上，另一种地产产品似乎更有优势，那就是商业地产。尤其是国内外知名的商业地产。比如万达广场，就曾被比拟成，“一个万达广场，就是一个城市中心。”商业地产的影响力可见一斑。各地政府对商业地产也都表现出浓厚的兴趣。

但是知名商业地产对区域性投资有一个突出的特点就是，商业地产投资相对集中在一些中心城市，非重点城市商业地产规模就比较小。2006年，全国商业地产投资增速为15.4%，但上海的商业地产投资增速达到41.2%，北京的商业地产投资则翻了一倍。2006年，仅北京一地的商业地产投资额就占到全国商业地产投资总额的9.6%。北京、上海、广州、深圳四个一线城市的商业地产投资额占全国商业地产投资额的21.3%。（3）高波，王辉龙，赵奉军.转型期中国房地产市场成长[M].北京：经济科学出出版社，2009:155.同时，相对开放的市场经济带来了更多了经济发展机遇，提高了地区的经济发展水平。根据发达国家和地区商业发展的经验，商业业态与经济发展水平之间存在一定的对应关系。当人均GDP在1000美元时，主导商业业态以百货商店为主；人均GDP在2000—3000美元时，主导商业业态以大型综合超市为主；人均GDP达到6000美元时，主导商业业态为专业商店；人均GDP达到12000美元以后，主导商业业态演变成大型购物中心。（4）中国商业地产联盟研究中心.2004中国商业地产年度报告[J].商业时代，2005，(2):24.随着商业业态的演变，商业地产的形态和结构也将发生相应的变化。在中国一些中心城市，大型综合超市、各种名品专卖店、大型购物中心、酒店式公寓等商业地产项目大量涌现。而在一些欠开放城市，临街商铺、住宅底商和各种批发商场的建设比较活跃。

由上可见，市场化程度越高，经济越发达的城市，知名地产开发商的投资意愿更为强烈，商业地产的发展更为活跃。而相对闭塞的小城市，仍然以较低的商业业态为主。在区域经济中，商业地产是区域经济发展的一个重要因素。它主要影响该区域第三产业的发展，例如人口流动，GDP水平，就业率以及住宅地产的发展等领域。但是，不是任何城市都可以得到知名地产商的青睐，这取决于区域的发展水平，对外开放程度以及市场的完善程度。

2.3 区域间人口定向流动差异

自中国改革开放以来，随着经济市场化过程的不断推进，由政府严格控制的制度体系开始松动，并成为了改革对象。到目前为止，这种松动还不是主要表现在户籍制度的彻底改革，而是以开放地区间的生产要素流动为特征的。户籍管理工作方面上的试验性改革重点在于，放宽了投资、经商、办企业和购买商品房等人员迁入城市的条件。尤其在近十年来，随着发达地区城市化进程不断加速，迁入这些城市的居民逐年递增，购买商品房似乎成为迁入城市的首选条件，以天津为例，2008年在天津的外来人口中，有20%的选择以购买商品房的方式落户天津。这也是推动发达地区房地产发展的一股强大力量。

另一方面，由于现代化农业提高了生产力，成千上万的农民从农村走出来成为剩余劳动力。对于这些由于经济错位带来的农村劳动力，政府决定根据地区在不同时间的需求情况与政治情况，放松严格的人口流动管制制度。这次政策变动导致了改革开放后近十年来大量的人口流动，这些移民主要流向中国东南沿海开放城市或区域中心城市。但是，尽管这些城市或地区拥有强劲的经济发展动力，但仍无法满足数百万的移民最基本的居住要求。很多移民不得不挤在十几平米的隔间里，或者转移到远离市区的城乡结合部中居住。在国内一些最先改革开放的城市，在这几十年中都涌入了大量的移民。在广州，1992年居民人口为600万，暂住人口为134万。此外每天新增流动人口26万。据统计，广东省暂住人口至少有600万。又如，上世纪80年代末，上海流动人口有183万，而到了1993年，随着浦东新区的发展，仅此一年新增的流动人口就有100万之多。（1）[西]博尔哈，[美]卡斯泰尔.本土化与全球化：信息时代的城市管理[M].姜杰，胡艳蕾，魏述杰译.北京：北京大学出版社，2008:76.这些由于地区市场开放政策而带来的经济效应，深深吸引着各地流动人口，为当地的房地产租赁市场发展提供了大量的潜在动力。

2.4 区域间房地产市场政策环境差异

目前，我国正处于一个建立和发展社会主义市场经济的重要时期，房地产行业也不例外。在一定意义上，市场经济其实就是法制经济。因为在市场经济中，交易都是以个体为主进行的，往往会出现各种复杂多样的市场行为，如果没有法制进行约束，那么就很难维持市场经济体制的健康运转。反之，若有了完整的法律体制，那么房地产市场中的一切行为都可以在法律范围内有序地进行。所以，市场经济为房地产市场的健康发展提供了必要的法制保障。

房地产市场健康稳定的发展需要一个完善的法制环境，因此，法制环境相对完善的地区，往往房地产的发展水平也较高。香港的房地产市场在国内是最为完善的，尤其在经历过房地产市场泡沫之后，香港在房地产市场的法制环境建设上有了更多的经验。为了限制投机，香港实行各种税收的政策防止投资者借机炒房。而在对低收入人群的住房问题上，香港政府根据城市计划目标将郊区价格相对低廉的土地用于公共住房建设，昂贵的土地则卖给开发商用于大型商业中心的建设，以增加财政收入。大部分公共住房建成区都具有自给性的郊区中心，建有学校、医院、文化中心、购物中心和良好的公共交通服务体系。所有公共服务都由政府支付一定的补助金。这些举措一方面防止了土地的盲目开发，一方面也保证了各个公房建成区的人口数量。这对香港房地产市场的稳定起了很好的作用，也大大加快了房地产市场的发展。在保证居民住房的基础上，香港的商业地产在全球也已处于领先地位，新鸿基、九龙仓等大型开发商在香港的商业发展中的贡献不可小觑。

所以，良好的法制环境是房地产市场发展的保证，而法制落后的地区，往往无法承受房地产开发中出现的种种现象与问题。这也导致房地产市场区域差异的重要因素。

3 完善房地产市场区域平衡发展的对策分析

3.1 制定法律政策控制房地产资金

对于当前房地产市场发展的区域性差异，国家出台了一系列政策来控制部分房价过热的城市的房地产发展。这些政策中，主要通过两种途径来进行房地产市场的调控。

一是限制高收入群体购买商品房。最近国内多个城市出台的限购令，以限制某地区购房条件来抑制国内投机性的住房购买者。限购令在短期内抑制了投资者购买多套房以及异地投资住房的行为，但却不是房地产调控的长久之计。而征收房产税的政策，也旨在通过高税收来阻止投资者进行房地产投资行为，同样是为了打压拥有多套房的投资者。除此之外，提高首付款额度、提高利率等金融政策手段都是为了抑制过度膨胀的房地产市场。

二是保障低收入群体的住房需求。单以抑制手段进行房地产市场调控是远远不够的，因为政策手段多少不符合市场规律，解除禁令后房价很有可能会报复性上涨。因此，国家出台了大量关于保障房建设以及低收入家庭购房优惠的政策，大力鼓励保障房的建设。目前国内大部分家庭购买商品房相对较为困难，住房保障政策对稳定房地产市场健康发展的作用显得更为重要。

这样既限制了投机者的炒作行为，又为未购房者提供了住房保障。但是，就目前看来，政策的调控还未达到预期效果。商品房价格还在高位徘徊，保障房的建设尚未落到实处。有购房需求的居民正处于前后两难的尴尬处境。因此看来，我国对房地产的政策调控还应更考虑市场的需求，借鉴国外市场经济较发达国家的住房政策。如大范围推行住房补贴，而不是仅仅象征性或小范围群体的实行住房补贴；建立新的储蓄贷款制度，为低收入人们提供优惠贷款等。让人们特别是低收入人们住得起房，是我国经济稳定的重要保证。

3.2 加快城市化建设引导房地产项目平衡布局

房地产行业的发展必须是建立在城市化建设上的，城市化的方向也是房地产市场的发展方向。因此，对于目前我国出现的局部区域房地产市场发展过快，另一些区域房地产市场发展过慢的现象而言，其实是城市化建设不平衡的结果。

在我国，由于20世纪七八十年代的城市布局已经无法胜任当今的经济发展需求，各地区的城市化建设正在逐步进入一个新的阶段，这其中包括建设新城区和改造旧城区两个方面。

建设新城区，即政府在市区周围的郊区建立卫星城或新城区。这项举措对市区和市郊之间的房地产平衡发展起到了一定的效果。由于新城区有大量的空置土地，建筑规划相比主城区更易实行。相对于主城区高昂的地价，新城区的地价也相对便宜，房地产项目更能形成规模。但是在建设新城的过程中，必须遵循市场经济的规律，不然新城将成为一座空城。如天津与北京之间的京津新城，由于新城中缺少可以积聚人气的大型商业中心和公共服务设施，导致该地区的住房入住率偏低而形成一座“空城”。因此，城市化建设必须以当地的情况而定，不可盲目追求规模，而忽略其他相应配套设施。比较可行的新城开发模式应该是：先引入一定规模的商业服务项目，在新城形成一定认可度以及人气的基础上，再加快住宅项目的开发，利用不同业态完善新城区的设施环境，这才是促进新城区的房地产市场发展和城市人口转移的有效方式。

改造旧城区，是通过拆迁旧城区中不符合时代环境的建筑以及将旧建筑翻新来弥补旧城区的不足。这种城市化改造将人口过于集中的主城区以拆迁的方式引导人口流向其他区域，缓解主城区的人口压力。而主城区寸土寸金的土地资源则以商业中心、金融服务等商业地产的业态为主。通过改造，将居民生活区与都市商业区进行划分，这样也有利于房地产项目的资源优化配置。带动其他地区的房地产市场的发展。有效地实现区域房地产市场的平衡发展。

3.3 实行户籍改革实现人口合理分布

我国要想进一步推进城市化建设，就必须对现有的户口制度进行改革。这种改革一定程度上也会控制为了落户而购买商品房的外地人口的数量。

我国的户籍制度是计划经济时期的产物，在新中国成立初期保证了我国的城市化速度是在社会经济发展的可承受范围之内。但随着经济体制的改革，现有的户籍制度已明显不太适合社会经济的发展。可考虑从以下两点出发对户籍制度进行改革。

第一，城市福利与户籍脱钩。由于目前国内的大城市与其他地区的社会福利制度上存在巨大差距，不仅体现在人口的物质条件差距，也在教育、医疗、娱乐等方面上体现。大城市中的居民享有较高的社会保障金，拥有较高的升学机会、完善的医疗保障体系以及各种丰富的文化娱乐活动。这些福利往往只针对拥有本地户籍的居民，而外来务工人员并不能享有相同的待遇。因此对城市的福利体制可以进行货币化，让居民不分户籍都可以通过缴纳货币的方式享有相同的福利。

第二，提高农村的社会福利水平。农村居民之所以向往城市户籍，有相当一部分原因是因为在农村居民无法得到应有的生活保障，使其不得不在城市奋斗。即使无法拥有城市户籍，农村居民也往往不会回到农村。因此要平衡大城市和农村之间的社会公共服务事业的建设，减少城乡之间的社会福利差别，淡化人们对城市的偏向性以及户籍意识。

随着户籍制度的淡化，相对落后地区的人口不会急于为了落户而在大城市中买商品房。这样，对于大城市的房地产市场过热的现象将得到抑制，同时对郊区以及小城镇的房地产市场的发展也将会有新的动力。

由此可见，地区房地产行业的发展水平存在差异，是由于我国进入市场经济后社会资源的重新整合与分配导致的。这些有形资本和无形资本，对带动区域房地产行业的发展起到了决定性作用。为了平衡房地产市场地区差异，我国政府不可以仅仅依靠强制性的政策调控，而应该以遵从市场经济和社会发展规律为前提，从根本问题着手解决。

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