完善租赁市场还要平衡法律天平

□ 刘先云

完善租赁市场还要平衡法律天平

□ 刘先云

当前房屋租赁合同是出租房与承租方自由协商达成的结果，看似十分公平合理，但实则掩盖了双方地位并不平等的事实。只有通过修订相关法律，让法律的天平更多地向承租人倾斜，才能让双方真正处于平等的地位。

又到一年毕业生入职的高峰期。对这些大城市的“新移民”来说，租房是入职前必须解决的一个问题。然而，目前中国房屋租赁市场不规范，租赁期过短、租金随意上涨、房屋中介恶意捣乱等问题非常突出。培育一个健全的房屋租赁市场，让大学生住得安心、干得顺心，成为政府必须解决的问题。

公共租赁房是解决新就业职工等“夹心层”群体住房困难的一个产品。今年起，国家加大了保障性住房的建设力度，不少毕业生有望享受租住公租房的福利。但从短期来看，公租房供给毕竟是“僧多粥少”，仍有不少大学生不得不通过市场租赁来解决住房问题。

笔者以为，国家有必要在增加公租房供给的同时，通过修改《合同法》对住房租赁合同进行法律调控和解约限制，甚至施以必要的行政手段，推动房屋租赁市场规范发展。

在房屋租赁市场，由于市场需求持续火爆，加上承租一方搬家成本较高、宁可被动接受涨价而不愿搬家等原因，实际上承租方处于非常弱势的地位。正因为此，不少发达国家对房屋租赁合同的签订都有许多强制性规定，比如说对合同的签订与解约提出必要的限制，而不是简单由出租房与承租方之间达成合意即可。

虽然我国《合同法》第129条、第130条有“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，以及“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”等保障承租人权益的条款，但总体上法律对承租人的权益保护仍远远不够，承租方的弱势地位没有得到根本改变，出租人随意涨租金或者“踹”租户现象还普遍存在。

当前房屋租赁合同是出租方与承租方自由协商达成的结果，看似十分公平合理，但实则掩盖了双方地位并不平等的事实。只有通过修订相关法律，让法律的天平更多地向承租人倾斜，才能让双方真正处于平等的地位。

因此，今后立法部门不妨修订《合同法》中的有关条款，规定只要承租人同意，租房合同不得短于一定期限；合同期内，出租人不得随意提高租金；解约只能由承租一方提出等等。只有在立法上更好地保护承租方的权益，租赁市场才能更加稳定。

此外，对于房屋租赁市场还需要必要的行政管制措施。比如，面对房屋租金的飙升，部分大城市实际上有必要实行租金管制政策，限制租金额度或上涨幅度。在部分区域，一旦部分住房租金超过管制目标，公众可以进行投诉和举报，相关部门应当严厉处罚。国外实践证明，租金管制政策扭曲了价格杠杆，出租方会在一定程度上降低房屋的品质。但目前来看，能保障刚毕业大学生的基本居住权似乎是更为迫切的需求，因此实行租金管制也未尝不可。

从当前看，通过修改法律，规范和调控房屋租金市场，有助于保障新近毕业的大学生和部分中低收入人群的居住，降低其生活成本，维护社会和谐稳定。从长远来看，大力培育和完善房屋租赁市场，可以减少或顺延居民的购房需求，减少投机炒作和不理性需求，这也是今后楼市调控的一个重要着力点。

□ 编辑 刘文婷 □ 美编 王 迪