浅谈我国保障性住房建设中的问题与解决对策

马红强

（吉林建筑工程学院管理学院，长春 130118）

浅谈我国保障性住房建设中的问题与解决对策

马红强

（吉林建筑工程学院管理学院，长春 130118）

分析了目前我国保障性住房存在的一些问题：资金不足、规划不合理、保障性住房质量不高、缺乏职能健全的管理机构。并提出了一些解决问题的对策：拓宽融资渠道、混搭建设、质量责任到人、建立住房保障法。

保障性住房;建设;住房保障制度

保障性住房要解决的是社会基本保障的问题，保证人人有房子住，这是社会文明进步不可或缺的重要体现方式。住房保障制度是建设美好和谐社会生活环境的客观要求，是实现社会经济协调健康可持续发展的重要保证。安居才能乐业，当安居成为巨大问题的时候，建设和谐社会、实现可持续发展与稳定增长就会遇到障碍。

进入21世纪以来，我国政府十分重视住房困难的中低收入者的安居工程，投入了大量的资金用于建设保障性住房，取得了阶段性的成效。但是，纵观这几年我国的保障性住房建设与发展，仍存在一些问题需要解决。

一、保障性住房建设中存在的问题

（一）保障性住房资金不足，无法提供充足的房源

按照国家政策规定，我国住房保障资金来源主要有以下途径：土地出让金净收益的10%、住房公积金增值收益余额、地方政府财政资金。2009年以前的资金来源主要依赖于住房公积金增值收益，而住房公积金从法理上讲，公积金姓“公”不姓“私”。《住房公积金管理条例》第5条规定：“住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住房，任何单位和个人不得挪作它用”;第29条规定：“住房公积金增值收益应当存入住房公积金管理中心在受委托银行开立的住房公积金增值收益专户，用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。”虽然2008年底，有关部门联合印发了《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，为这个试点开辟了道路，但上述文件仍然是部门规章，其法律效力要低于《住房公积金管理条例》［1］。

省级、市县的财政预算可以说是形同虚设，用于建设保障性住房的资金无法得到保障，有的地方政府负债很多，甚至想办法挪用住房保障资金。从政府自身的角度来考虑，目前政府的财政收入主要依靠出让土地，保障性住房的建设阻碍了地方政府获得更多的土地出让金，如果没有强制的硬性约束，这项资金的到位是非常困难的。即便是土地出让金净收益的10%这点有限的资金也不能得到保障。据审计署2010年11月17日公布的审计结果;北京、上海、重庆、成都等22个城市从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金的比例未达规定要求。2007至2009年间，这些城市共计少提取146．23亿元［2］。

（二）保障性住房规划不合理，配套设施不完善

由于我国许多城市的发展基本是“摊大饼”式，平行向四周扩展辐射，城市中心的地价就会越来越高，拆迁成本也会随之提高。土地的商品化使得地方政府在权衡土地的用途时往往以土地经济价值的最大化作为参考标准，这样就会使得政府把保障性住房项目大多安排在远离中心区的地方。由于保障性住房位置的偏远，周边配套设施不健全是客观存在的事情，居民购物、工作、上学、就医均不方便，因此有很多人放弃了保障性住房，使保障性住房遭到冷遇。

图1 全国各地保障性住房受到冷遇的原因［3］

2007年12月，某城市发售经济适用房时，因为周边的配套设施不足，地理位置偏远，首批符合申购条件的204户家庭竟然有113家自动放弃。另有南方一城市首批配建出租的300套公共租赁房合同到期后，超半数的租住家庭不再续签合同。地理位置的偏远和配套设施的不完善造成了就业机会减少和生活成本的提高等一系列问题。

（三）保障性住房质量不高

2007年某市的某一经济适用房项目，因房屋的质量问题，该项目由该市的“民心工程”最后变成了“伤心工程”。2010年某市的某一保障性住房项目，有8栋楼房出现质量问题，部分楼栋被拆除重建。2010年底有一个拆迁安置小区的部分居民的房屋出现了质量问题，有的甚至出现楼板踩穿和房屋沉降等严重现象。2011年又有一个拆迁安置工程21栋楼房被查出存在质量问题。近几年，随着保障性住房数量的增多，全国各地的许多城市的保障性住房的质量问题频频出现而被曝光，比如墙体开裂、渗漏，使用瘦身钢筋、空心楼板等劣质建材。保障性住房项目利润相对较低，存在一些开发商为了盈利而偷工减料，如何防止项目因偷工减料变成“豆腐渣”工程是当前急需解决的问题之一。

（四）缺乏一个独立且职能健全的管理机构

保障性住房制度能否达到预期的政策目标，在很大程度上取决于政策的执行情况，既要重建设、重分配，更要重管理［4］。由于保障性住房和商品房之间存在着比较大的价格差异，因此存在一些不法分子采取各种手段骗取保障性住房，同时政府部门在执行政策的过程中也存在着巨大的权利空间。目前我们缺乏专门的保障性住房管理的监管，社会信用体系又尚未完善，要查清申请者的真实财产收入状况是一件非常难的事情，这就为那些弄虚作假骗取保障性住房的不法分子提供了条件。意欲“骗保”的人通常“上有政策、下有对策”，骗保手法层出不穷，因此就存在着开豪车住保障性住房现象、未成年人领取廉租补贴现象、经适房“六连号”事件、倒卖保障性住房号现象、租售保障性住房套利现象等，“开宝马”的富人占了本属于穷人的“蛋糕”，严重侵犯了社会公平。

二、保障性住房建设与发展的对策

针对保障性住房建设中存在的问题，借鉴目前国内外有效经验，结合实际对其提出有效对策及建议，以保证保障性住房建设能够持续发展，实现中央提出保障性住房的目的，从而真正意义上使得保障性住房成为政府公共性服务的一项主要职能。

（一）拓宽融资渠道

在公租房建设上可采用BOT模式，即由政府免费提供开发商土地，房地产开发商利用自有的资金投资建设公租房，政府允许房地产商在一定的年限内经营公租房并取得收益。特许经营期满后，房地产商将公租房的经营权再移交给政府。在此期间，政府要对该项目的各个方面进行全程监控，以达到公租房建设的相关标准。除此以外，我们还可以借鉴国外房地产业的经验，考虑引入房地产投资信托基金（REITs），用REITs搭建一个融资平台，将民间的资金筹集到一起来进行保障性住房建设，推动保障性住房安居工程的顺利进行。

政府应当鼓励、引导企业加入到保障性住房的建设中，带动社会资本的投资，我们可以利用税收减免优惠政策和财政补贴的杠杆作用，引导市场上的闲置资金为保障性住房建设提供支持。政府还可以考虑发行福利彩票或者从社会福利奖券的筹集中，适当提取一定比例，专门用来建设保障性住房。由于目前政府所能提供的廉租住房的数量远远不能满足需求，我们还可以建立公共租赁平台，将公民持有的闲置住房置于公共租赁平台，此部分房屋免除房产税，不进入限购范围。由政府提供基础装修费用（卫生间、厨房、墙面），5年内该房屋不得退出租赁平台，退出租赁平台后可免收交易手续费。

（二）合理规划，“混搭”建设

保障性住房不能采取在交通不便利的偏远地方集中大规模建设的形式，这样可能会产生新的城市“贫民窟”的出现，我们应采取分散建设的形式。将保障性住房和商品房“混搭”建设，不设大规模的专门的廉租房小区和经济适用房小区，不同收入阶层的人群混居，这也符合“大杂居，小聚居”的特点，但是不要在比较高端的小区配建廉租房。政府可以制定政策明确要求开发商在开发中等住宅项目时必须配建一定比例的保障性住房，并为之提供日常的维护和管理。完善配建制度，大幅度增加不配建保障性住房的开发商缴纳的配建资金。同时我们还可以利用城市建设的小片余地或专门划出小片土地建设保障性住房，但规模一定不要太大，这样既解决了低收入群体的住房问题，又能够防止由于低收入人群过于集中而产生社会问题的发生。保障性住房的选址一定要在城市轨道交通的合理辐射区内，同时后期的配套设施一定要跟上，买得起好马更要配得起好鞍，我们一定要让受保障的对象搬得进、住得起、住得好。

（三）加强管理，质量责任到人

各地的保障性住房工程项目管理机构应该切实履行工程质量监督管理职责，把工程质量的管理纳入住房保障工作考核的范围，各部门应加大监督检查和工程质量责任追究力度，依法严肃查处保障性住房建设过程中的各种违法违规行为。我们还可以建立保障性住房质量责任到人的制度，责任人对房屋质量终身负责。同时采取行政问责制，将保障性住房的质量和责任人的政绩联系在一起，并且提高保障性住房质量责任人的违法、违规成本，这样就可以防止“墙脆脆”、“瘦身钢筋”等现象的发生。

（四）成立保障性住房管理机构，建立《住房保障法》

我们应建立一个专门的保障性住房管理机构，对保障性住房各环节进行监督管理，将保障性住房源、分配过程、分配结果全部公开，畅通监督渠道。我们在强调政府住房保障责任的同时，还要制定和完善相关的法律法规，对政府的监管体制以及申请者的准入退出条件做出明确的规定，否则再大的住房保障投入，都可能成为与民争利或腐败寻租的温床［5］。

目前我国只有一些保障性住房方面的文件，在管理方面的法律法规非常缺乏，因此保障性住房的管理机构会由于法律准则的缺乏而无法完全行使自己的职能。我们必须尽快建立《住房保障法》，让我们的管理机构能够有法可依、有法必依，真正地做到“失责必惩，惩处必严”。在保障法中我们应对受惠对象做出明确的规定，同时要严厉打击虚假申报、骗购骗租、转租转售等违法违规行为，也要对相关部门负责人的渎职和权力寻租行为进行问责。通过立法进行规范，这是从根本上解决问题的办法。

［1］ 袁一泓．从沸腾到疯狂：泡沫背后的中国房地产真相［M］．山西：山西经济出版社，2011：150．

［2］ 郭湘闽．我国城市更新中住房保障问题的挑战与对策［M］．北京：中国建筑工业出版社，2011：12．

［3］ 王风姣．引入REITs拓宽融资模式破解保障性住房筹资难题［J］．公共管理，2011（5）：271．

［4］ 韩金峰．健全我国住房社会保障制度［J］．山东社会科学，2011（1）：168－170．

On the problems and countermeasures of security housing construction in our country

MA Hong－qiang
（School of Management，Jilin Architectural and Civil Engineering Institute，Changchun130118，China）

This paper analyzes the problems in the security house in our country at present：lack of funds，planning is not reasonable，the quality of the safeguard room is not high，lack of a management mechanism with perfect function．At the same time，this paper puts forward some countermeasures：to broaden the channels of financing，to mix the house in the commercial residential building，carry out the responsibility of quality to the people，and set up the law of security house．

security house;construct;existing problems;countermeasures

F293．3

A

1009-8976（2013）01-0059-03

10．3969/j．issn．1009-8976．2013．01．019

2012－12－17

马红强（1989—），男（汉），山东济宁，汉族，硕士主要研究工程项目管理。