试论行使业主成员权的困境和完善

陈 宇 桂

(中山大学 南方学院， 广州　510970)



试论行使业主成员权的困境和完善

陈 宇 桂

(中山大学 南方学院， 广州510970)

摘要：成员权是建筑物区分所有权的重要内容，正确行使成员权对于充分保障业主对建筑物的自治管理、协调各业主之间的利益、维持物业管理区域的安定有着重要的作用。本文在对我国在行使成员权制度不足分析的基础上，提出相关完善的对策，为实现业主自治提供有效途径。

关键词：业主成员权;业主委员会;业主自治

成员权是指为维持区分所有建筑物的物理的机能，并充分发挥其社会、经济机能而对区分所有建筑物所为的一切经营活动的权利。业主之间因共同关系而组成的管理组织，各业主就成为该管理团体的一员，因而享有共同管理该小区的权利即成员权。因此业主成员权是指：业主基于享有专有权与享有共有权而作为建筑物管理团体成员之一所享有的群体权利和承担的义务。

一、业主成员权存在的必要性

(一)合理合法行使业主权利的需要

业主成员权根本目的不是对建筑物区分所有权的享有，其目标是通过对建筑物的专有部分和共有部分的利用来满足自己日常生活生产的需要。然而，在一个小区中，如果每一个业主都想只行使个人的权利，却不履行相应的义务，其结果只能是所有人的共同利益受到损害。成员之间如何参与建筑物共有部分的管理？每位业主享有的权利是否能够得到合理合法的行使？业主成员权则很好地解决上述问题。成员权的确立，用意在于对业主(区分所有权人)权利的制约及对共同利益的重视，从这个角度讲，成员权不仅强调权利，而且重视履行义务，因为履行义务才能使得业主权利得到实现，这也是成员权存在的必要性之一。

(二)维护业主集体利益的需要

成员权赋予业主权利管理共有部分，同时要求业主承担对共有部分进行维护与管理的义务。它的确立是维护业主集体利益的需要，在业主之间解决纠纷、协商利益、实现小区和谐自治中发挥重要作用。业主的权利根本来源是业主拥有小区专有部分和共有部分而取得的成员权，它在如何有效地解决多权利主体对同一幢建筑物或同一个小区中不同部分的产权归属和利用问题上,在业主权利受到侵害时如何维护问题上，以及在处理小区业主和小区物业公司之间的矛盾纠纷上都发挥了重要的作用，有效地维护了业主的集体利益。

(三)监督物业管理工作的需要

随着商品房市场的不断发展，物业管理的质量良莠不齐，业主与物业管理公司的纠纷不断增多。正是业主成员权的存在，使业主对物业服务企业所提供的服务进行监督有法可依，一旦物业管理服务公司出现违约或者违法的现象，业主即可根据成员权与其协商或者向人民法院主张权利。

(四)维护社区安定团结的需要

小区的物业管理与人们的生活质量息息相关，小区物业管理水平如何将直接关系到居民的切身利益，影响社会和谐稳定。因此需要构建一个完善的业主成员权制度，来保障人们的合法权益，维护社区安定团结。在这个制度里，业主能够发挥主观能动，以积极主动、占主导地位的方式来联合管理自己的社区，即业主自治。业主能有效行使成员权，是实现业主自治的重要途径。因此，业主成员权的确定和有效的制度设计能使业主自治有序化和法治化，避免激化矛盾。

二、我国现有制度在行使业主成员权方面存在的缺陷

我国《物权法》和《物业管理条例》虽然对成员权制度有所规定，但是现行法律制度在行使业主成员权方面存在以下缺陷。

(一)业主大会运行机制不健全

我国的现行业主大会运行机制不健全。首先体现在业主大会的召集制度上，对选举确定业主委员会前的业主大会如何召集、谁来召集，以及首次业主大会如何召开没有做出明确的规定。其次，业主表决权制度存在缺陷。一是运作机制过于严格。业主大会讨论通过筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施这两类事项，必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。规定虽然有利于加强对弱势业主的保护，但其运作机制过于严格，可能导致实践中根本无法通过任何有效的决定。二是决议方式存在缺陷。业主大会决议做出的三分之二多数决和过半数的多数决两种决议方式。这样的决议方式看起来更为民主，也体现了对业主权利的尊重，但是仍然有所缺失。因为业主大会决议方式规定单一，仅有多数决方式，而无例外情形的少数决方式，可能导致与少数业主权益不可逆转的侵犯。

(二)业主委员会权责不明确

业主委员会作为业主大会为行使业主成员权而选举出来的执行机构，对外代表全体区分所有权人，然而我国《物权法》和《物业管理条例》对业主委员会的权责规定不够明确。如业主委员会的主体资格得不到确定，其权利范围没有规定，其责任没有明确规定，缺乏可供执行的监督机制和救济机制等等，这种权责不明的状态使得业主委员会难以发挥其应有的作用，业主的成员权难以得到行使，业主的合法权益也就难以得到维护。

(三)业主大会及业主委员会诉讼地位不明确

在司法实践中，法院存在肯定或者否定主业大会及业主委员会是否具有民事诉讼主体资格做法不一的混乱现象。业主大会及业主委员会的民事诉讼地位如何，涉及到其行为后果的归属以及法律责任的承担问题，也直接关系到业主成员权行使和业主的合法权益问题，在实践中有着非常重要的意义。由于我国法律并没有就业主大会和业主委员是否具有独立的民事主体资格，是否可以成为诉讼主体做出明确的规定，而在实践中不同的法院就此问题的判决差别很大。业主、业主组织及物业管理企业在维护其权益时产生不便，有必要在理论和立法上加以完善。

(四)配套措施的不完善

在我国《物权法》及《物业管理条例》中，对于成员权配套措施的规定不完善，表现在业主委员会缺乏可供执行的监督机制和关于业主成员权被侵害的救济规定较少两方面上。由于现行法律对业主委员会的监督机制规定过于笼统，使得业主对于业主委员会的监督流于形式而导致业主成员权行使得不到真正的保障；而由于业主成员权救济机制的不完善，使业主权利受到侵害，却难以申诉维权，业主成员权也就成为空话。

三、完善业主成员权行使机制的构想

业主委员会和业主大会的有效运作是成员权得以实现的重要保障和有效途径。笔者认为，要使得业主委员会和业主大会有效运作，需要做到以下几点：一是从立法上健全业主大会的运行机制；二是明确业主大会及业主委员会的诉讼地位；三是明确业主大会及业主委员会的权责；四是完善业主成员权运行的配套机制。

(一)健全业主大会的运行机制

1. 明确业主大会召开的具体事项

首先明确召开首次业主大会的方式和程序。其中包括召集人、时间、方式、组织费用如何承担和会议主要职能。其次，确立区分所有权人后续会议、临时会议的召集方式和规则。

2.建立合理的表决机制

我国应建立合理的业主大会表决机制。一是制定严格而灵活的运作机制；二是在表决方式上采用少数服从多数的民主表决机制，同时确立多数原则的例外。

(二)明确业主委员会的权责范围

现行的物业管理制度虽然就业主委员会应该向业主大会承担的职责有原则性的规定，但对于更细化的职责，法律法规则缺少相应的规定。法律明确业主委员会的权责范围，引导业主自治，有利于保护业主利益和建立良好的业主内部关系，因此，有必要对其职责做出更详细的规定。

1．确定业主委员会的权利范围

针对业主委员会的权利范围不明确的问题，我国法律应当确定业主委员会拥有以下权利。一是召集业主大会的权利；二是代表区分所有权人行使对外权利；三监督和协助物业管理企业履行物业服务合同的权利；四是监督业主公约实施的权利；五是业主大会赋予的其他权利。

其他权利可以包括：(1)提议的权利，向业主会议提出有关业主共同事务的建议；(2)主管的权利，统一管理和维护事务以及组织开展自治公益活动，依法维护自治权益和业主、物业使用人的合法权益；(3)审议的权利，根据业主会议的授权，审议决定无需提交业主会议表决的事项；(4)监督的权利：监督物业管理企业的受托服务工作，监督区内物业复有合属部分的使用，制止违规和损害业主集体权益的情事或行为等等。

通过确定业主委员会的权利，有利于促使业主委员会依法履行法定和约定职责，保障业主合法合理地行使成员权，维护业主的合法权益。

2．确定业主委员会的责任承担

在确定业主委员会职责的同时，确定业主委员会在具体情况下的责任承担。如果业主委员会未能履行法律法规、业主公约、业主大会议事规则所规定、约定的职责，就要承担相2015年第1期 陈宇桂：试论行使业主成员权的困境和完善

应的法律责任。业主委员会的责任可以分为：

(1)业主大会或者业主委员的行为，经过全体业主表决通过，并且是按照组织规章和议事规则，该行为产生的不利法律后果由全体业主承担；(2)业主委员会未经业主决议和违反决议程序擅自行为，或者决议超出授权范围和管理权限而产生的不利法律后果，由业主委员会独自承担；(3)如果决议明显违法或者是损害他人合法权益的侵权行为，尽管符合业主决议程序，其所产生的法律责任应该由业主委员会承担；(4)在紧急情况下，如果是为了全体业主共同利益而实施的善意行为，虽然没有经过业主的决议或者授权，但由此产生的法律责任，应该由全体业主承担。

(三)明确业主大会及业主委员会诉讼地位

从国外立法来看，法国、日本的相关法律均规定业主委员会具有完全的民事诉讼主体资格。具体而言，法国民法典规定业主委员会可以代表全体业主为民事及诉讼上的一切行为；日本民法典则规定业主委员会在依职权或业主公约或业主大会赋予的权利范围内，可代表全体业主对某一业主或第三人进行诉讼。然而，我国相关法律法规没有对业主大会及业主委员会的诉讼地位做出正面规定。业主大会及业主委员会的诉讼地位的缺失，严重阻碍了我国成员权在维护业主合法权益上应发挥作用的程度。因此，我国立法上应当明确规定业主大会及业主委员会具有独立的诉讼地位。同时，为了限制业主委员会滥用诉讼权，少数人操控业主大会或业主委员会随意启动诉讼程序使业主共同利益受损的情形发生、有必要审查业主大会、业主委员会的诉讼活动。第一，在立案时要审查业主大会、业主委员会的成立相关事项。包括其成立是否符合法定程序、业主委员会是否经过业主大会选举产生，并经过房地产行政主管部门的登记备案；第二，对于《物权法》第76条规定的必须由业主共同决定的事项，业主大会、业主委员会行使诉权时必须有业主大会决议。

(四)完善业主委员会的其他配套机制

1.要完善监督业主委员会的机制

第一，为加强业主对选出的业主委员会成员的可信度，可以借鉴《公司法》，引入选举业主委员会委员投票表决的累积投票制度。选举业主委员会委员时，业主每一投票权数与应选委员的人数相同，业主可以将其全部的表决票投向一人或数人，通过这种局部集中增强其表决能力的投票方法，可以使中小业主至少能选出部分自己信任的委员。

第二，确立业主委员会定期报告制度，制定业主委员会资金管理制度，使其接受全体业主的监督。业主委员会的委员应该向全体业主尽管理人的责任，业主委员会应定期向业主大会报告工作，接受其监督。

第三，借鉴公司法设立监事。公司法的监事主要是监督公司高管的行为，维护公司和股东的合法权益。可以聘请专业的法律顾问或者会计顾问担任业主大会的监事，对业主大会暨业主委员会的行为进行监督。

2.要确定业主救济程序

业主委员会在业主大会或业主管理委员会的日常或临时性会议上做出的决议可能会侵犯业主的合法权益，所以必须建立业主权利的救济机制。如果业主大会及业主委员会决议内容违反法律、行政法规，业主可以向人民法院申请该决议无效。如果业主大会及业主委员会的会议召集程序、表决方式违反法律、行政法规或者业主规约，或者决议内容违反业主规约，业主可以自决议做出之日起六十日内，请求人民法院撤销。

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(责任编辑：刘学伟)

作者简介：陈宇桂(1985-)，男，广东肇庆人，中山大学南方学院会计学系教师。

收稿日期：2014-12-23

中图分类号：D923.21

文献标志码：A

文章编号：1009-2080(2015)01-0057-03

doi：10.3969/j.issn.1009-2080.2015.01.013