房产测绘中测量面积问题的探讨

黄琼

（福州市房地产测绘处　福建　福州　350001）

房产测绘中测量面积问题的探讨

黄琼

（福州市房地产测绘处福建福州350001）

改革开放以来，随着住房制度改革以及政策推动下，房地产市场蓬勃发展，往往存在房产面积纠纷等问题。房产测绘不仅是一门测绘科学的子学科，还是一套技术手段、一种服务。房产测绘成果一旦被房地产行政管理机构采用，便具有法律效力，成为房屋销售、产权登记、处理产权纠纷、拆迁补偿、房产税费征收的依据。

房产测绘；预算面积；实测面积

引言

近年来，房地产行业经历了日新月异的发展，房屋建筑面积的问题越来越引起房屋买卖当事人的重视，消费者发现产权证记载的面积（实测面积）与房屋销售合同约定面积（预算面积）往往有所差异，这常常引起合同纠纷的重要原因之一。基于工作经验，笔者深入探讨分析了实测和预测面积的差异及其原因，以及可能规避措施，有助于理解房地产及其房产测绘市场的健康发展。

1　房屋预算面积和实测面积的区别

房屋预算面积：是指建筑物处于待建、在建状态，还不具备实测条件下由建设单位委托有资质的房产测绘机构依据经建设规划部门核审的施工图进行的预算，按图采集数据，计算面积。共有部位的界定、功能区的划分，设备房的使用情况等均为“按图推演”而得，作为房屋销售合同的约定面积使用。

房屋实测面积：是指建筑物建成竣工后，由房产测绘机构根据《房产测量规范》和相关的房产面积计算规则，结合建设规划审批材料，对建筑物进行实地勘测，绘制房产平面图，计算房产面积。一经房产行政管理部门的核定，产生法律效力，作为房屋产权登记、房款结算、税费征收的依据。

2　房屋预算面积和实测面积差异的原因分析

在实际施工过程中，由于房屋建设单位、施工企业技术、管理方面的原因，会导致房屋建成后的现状与预测时所依据的设计图纸不一致，引起房屋的预、实测建筑面积有所差异。房产测绘生产、管理方面的原因，也会影响房屋的预、实测建筑面积的准确性。

2.1房产测绘单位规范执行和管理不当引起的面积的差异

（1）测绘规范的本身的不完善和可操作性不强引起的面积的差异。

目前，房产测绘市场执行是《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000），以及中华人民共和国住房和城乡建设部1995年颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，和2002年颁布的《房屋权属登记通知》。这些标准的颁布对于房产测绘顺利实施起了重要作用，但不可否认其中不少内容相互矛盾不协调、可操作性差。如规范规定“斜面结构屋顶高在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算”。实际工作中房屋楼板厚度和粉刷层这种特殊部位难以准确量取，而很难界定。又如，结构柱姓“公”还是姓“私”的问题，《规范》没有说明。

（2）不同房产测绘单位对规范理解的不同，采用计算方法不同。

《规范》对房屋共有面积部位做了详细举例说明，但分摊原则性的定义比较简单，就共有面积分摊而言，分摊共有面积的范围、层、功能区、幢的界限概念模糊。在具体分摊的细节上往往取决于测绘作业人员对规范的认知和理解。一般地按“谁使用谁分摊”原则，但是比例分摊结果却因不同测绘单位而大相径庭。因此建议地方颁布《建筑面积计算实施细则》对各项建筑面积分摊进行具体规定，以减少房产测绘项目的一案一议。

（3）对房产测绘单位的管理不足降低了测绘成果的质量。

随着“测管分离”和测绘市场的准入制，越来越多的测绘机构开始从事房产测绘工作。由于准入条件未能很好控制，某些单位以减少检查程序，减低成本，最后降低了测绘成果的质量。

2.2施工工程中变更设计引起房屋的预、实测建筑面积有所差异

房屋销售面积主要是依据经规划核审的施工图进行，但是不少开发商为了谋取利益最大化，在房屋销售以后存在不按原设计施工、擅自变更施工设计，打面积的擦边球的行为，引起房屋的预、实测建筑面积有所差异。如开发商常常以“美观”、“安全”的理由将规划设计为非封闭的阳台，在实际施工过程中将阳台改为全封闭，按全面积计算面积，在向购房者交房时要求补交房款。又如部分开发商在施工过程中将建筑设计的“死角”，没有使用功能的部位变更为公共面积，扩大了公共分摊面积。若供小区使用的设备用房，按《规范》不被分摊，实测时这一设备用房变更为仅供本幢使用设备用房，那么该设备用房要被分摊至本幢各单元，从而引起各单元的共有面积会增大。

2.3建筑施工偏差引起的面积差异

当今，建设施工企业的从业人员大多数是以农民为主，多数没有接受扎实专业培训，人员流动性大，由于管理不到位，容易在尺寸放线、模板定位等环节违规操作，出现渗漏和失误形成施工误差。总结起来，由于人员施工误差和偏差，从而引起房屋的预、实测建筑面积有所差异的主要因素有以下几种：

（1）不按图施工，建筑物的实际长度和宽度增大或减小，从而引起建筑面积增大或减小。

（2）建筑物的粉刷层的厚度增大或减小，从而引起整幢的建筑外半墙增大或减小。

（3）房屋单元间的分割墙实地发生了偏移，从而引起房屋套内建筑面积增大或减小。

（4）幢的垂直通道和过道、设备用房尺寸发生偏差，会引共有面积的增大或减小，则各单元的分摊面积会增大或减。

2.4不同的行业的建筑面积计算规则引起的不同的面积结果

实际工作中，我们经常会遇到不同的行业执行不同的建筑面积计算规则。我们现行使用的计算建筑面积规则有2套规范，房产管理部门的《房产测量规范》和建设管理部门的《建筑工程建筑面积计算规范》。前者适用于房产管理部门使用；后者适用于适用于新、扩、改建的工业与民用建筑工程的面积计算。两套规则间存在有不同之处，如非封闭阳台的计算，《房产测量规范》规定非封闭阳台一律半面积计算面积，而《建筑面积计算规则》规定1.8m内半面积计算面积，1.8m外全面积计算面积。可见，由于行业各自执行的规则不同，同样的阳台所算的建筑面积也不同。

3　避免面积差异的可用措施

3.1积极推行房产测绘工作的统一标准化软件作业

房产测绘行政管理部门应根据现有相关的房产测量规范，引用国家测绘地理信息管理标准结合当地建筑特色风格专门编制一套房产测绘软件；拓宽计算机技术在房产测绘数字化、智能化领域的运用。由于软件具有出图快、计算准确、处信息储量大的特点，可以实现图纸尺寸自动生成，面积自动计算，面积分摊自动进行、形成成果表格简洁一致，从而解决规则口径掌握不一，产生偏差的现象。软件还能通过设置超限指标，具备较强的自检功能，确保不重复分摊，不漏项分摊。

另一方面软件还可以提供详细的分摊过程资料，以便房产行政管理部门、消费者、房地产开发企业清晰分摊过程及其逻辑。同时，这样测绘资料按照规定的程序流动，记录下工作人员的姓名，时限，完成情况，也保证各个房产测绘单位测绘成果质量。

3.2加强建设项目施工变更的管理

建设规划审批部门应加强对房地产开发企业开发过程中的监督、协调的力度。建设规划审批部门在接受申报和审批项目时可以引入建筑施工图审图、规划方案专家论证等制度。确保规划施工方案的优化，尽量减少建筑施工过程中的变更。当工程因涉及结构、功能变化较大者，应按时向建设规划部门申请规划变更。对于未严格按照规划审批擅自变更，建筑规划设计部门不予进行规划验收，如确需变更设计的，应按《商品房销售管理办法》的规定征得购房者同意。规划管理部门在规划审批和验收时，都应以测绘单位预测和时间面积为准。

3.3加强房地产销售管理，建立房产测绘成果的公示制度

房地产行政管理部门统一在政务信息网上将房产测绘机构提供的房屋预测成果和实测成果进行公示，包括房产分层分户平面图，共有面积分摊示意图、面积计算过程表、开发单位，测绘单位等内容，通过在网上对详细的测绘成果进行公示和公开查阅，监督房地产开发企业投机取巧的不当行为，督促了房地产测绘单位及其人员执法行为，方便了消费者，切实的保护了相关权利人的知情权。从长远看，测绘成果公示有利于提高测绘工作透明度，是一项有效的监督制约制度。

4　总结

房产测绘是一项要求从业人员有高度的责任心的行业，测绘成果具有较强的技术性和鲜明的政策性和法律效力。测绘单位要成为房地产开发企业、消费者和房地产行政管理部门之间的桥梁。以创新、开放的眼光对待房产测量问题，把质量保证措施落实到工作的每个细节。树立公正、守法、成信的理念。随着房地产测绘市场的进一步的发展，测绘理论、测绘技术的不断完善，一定会形成一套完整、严密的建筑物面积计算的好办法，保证房地产市场的健康发展。

[1]国家测绘局测绘标准化研究所，南京市房屋产权监理处等单位.《房产测量规范第一单元：房产测量规定》（GB/17986.1-2000）[S].北京：中国标准出版社，2000.

[2]陈玮，林平国.政府职能转变与房产测绘体制改革[D].厦门大学，2005.

[3]张洪升.树状图应用于房产公用面积分级公摊系统设计[J].测绘科学，2008，32（4）：132～134.

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1673-0038（2015）08-0118-02

2015-2-6