黄州区商业街经营现状的调查分析

柯珍堂,邵玉杰

(1.黄冈师范学院商学院,湖北黄冈438000;2.大别山特色资源开发湖北省协同创新中心,湖北黄冈438000)

黄州区商业街经营现状的调查分析

柯珍堂1,2,邵玉杰1

(1.黄冈师范学院商学院,湖北黄冈438000;2.大别山特色资源开发湖北省协同创新中心,湖北黄冈438000)

在商业街建设大潮中,已经出现客流少、空置多、效益差的现象,这与当地政府和开发商建设商业街的初衷大相径庭,黄州区先后建立的考棚街、奥康步行街等商业街也不例外。本文选取考棚街、奥康步行街等商业街开展调研,指出黄州区商业街存在的主要问题和不足,提出黄州区商业街后续发展的理论建议。

黄州区;商业街;经营现状;发展对策

随着我国经济的发展和社会生活水平的提高,商业街已经成为近年来国内城市改善城市精神面貌、重塑城市形象,带动城市经济发展的一项重要举措,商业街正成为城市建设的热点,黄州也不例外,为此,本文选择了黄州考棚街、奥康步行街以及黄冈经济开发区学生街(新港二路)等三条较早商业街进行调研对比分析。

一、黄州区商业街经营现状的调查

为系统了解黄州商业街的经营现状,笔者深入考棚街、奥康步行街、开发区学生商业街进行走访调查,以发现商业街经营现状中留下的问题,并提出相应的对策。笔者根据分析需要设计了调查问卷,主要调研问题有:调研对象性别、年龄、学历、职业、收入;调研对象经常选择哪条商业街,选择商业街考虑哪些因素,去往商业街交通方式、目的、逗留的时间及消费金额等;调研对象对商业街的满意情况、改进意见以及对商业街影响要素综合评价等。

(一)考棚街经营现状 黄州考棚街作为老牌商业街的代表,主要采取的是自租自营的模式,属于集贸市场式的商业街。店铺大多以租居民的房子,或者是自家的楼房改造后用做店面经营。随着城市经济的发展和人民生活水平的提高,人们从之前的街边消费习惯逐渐转化为商超消费,再加上黄州商场、七一商场等早期商场的出现,对考棚街等老牌商业街造成了一定的冲击。

截止2015年5月,考棚街在经营的商铺数量约为194间,另外空置和在装修的共有10余间。经营数量很多的服饰业有90余间,但高档品牌服饰只有10间左右且规模不大,其他品牌服饰档次较低。除服饰业之外,其他经营业态包罗万象,从纸张笔墨到日杂百货,林林总总,没有商业街特色。没有经营特色,没有优质的服务,没有统一的规划管理,没有与购物相结合的配套设施,商业氛围缺乏,而随着附近奥康步行街、胜利新街等新商业街的出现,考棚街经营状况日益下滑,逐步沦为“不行街”。考棚街业态调查表如表1:

(二)奥康步行街的经营现状 黄冈奥康步行街始建于2004年11月,地处黄冈市商业最繁华地段。整个步行街由沿街式商铺和中央高档商业馆相结合,集购物、休闲、美食、娱乐、旅游观光为一体的集合式现代化商业街,是黄冈第一条现代化商业步行街,属于复合型商业街。目前奥康步行街共有店铺约327间,包括同品牌分店,在经营的商铺约有251间。从目前的经营状态来看,一楼的品牌服饰与三楼的美食区经营情况相对较好。在非节假日期间,步行街内客群较少,在经营上均出现不同程度困难。而随着黄冈本地的新型商业综合体的不断涌现,如东坡外滩、格兰道、保利一号公馆等具有雄厚实力和完备商业规划的特色商业街的陆续出现,也分化了本来市场就小的黄州区的商业市场。如今步行街的现状是:步行街上的人流少了,商店里的顾客少了,而进入商店中购物的人就更少了。除节假日外,平时在此购物者不到客流量的30%。奥康步行街业态调查如表2:

表2 奥康步行街商业店铺统计表单位:个

(三)黄冈经济开发区学生街的经营现状 开发区学生商业街,以学生为主要消费群体。该学生街的店主大多是自主经营,无统一规划管理,与考棚街相类似,属于集贸市场式的商业街。

开发区学生商业街依托高校客群,客源虽然稳定,但存在明显的寒暑假季节性“冰封期”,而且商铺形态单一,商品档次偏低,无法满足周边社区中高档人群的需求。目前,该街主要以零售、餐饮以及娱乐三大部分组成,共有商铺200余间,其中餐饮业占33.81%,服饰业占18.22%,经营状况良好。从2013年至今先后建立的瑞天广场、黄商购物明珠店、大润发等已抢占开发区学生街的部分客源,竞争压力凸显。开发区学生街业态调查如表3所示:

表3 黄州经济开发区学生街商业店铺统计表单位:个

二、黄州区商业街经营现状问题的分析

(一)调查问卷分析 通过对以上三条商业街经营现状的调查可以看出,黄州区商业街存在的问题。然而,一个商业街经营成功与否,除了自身条件外,最重要的衡量标准是商业街能否吸引消费者并且最大化的满足消费者的需求。为此,笔者将收集的问卷按照消费者的性别、年龄、学历、职业、收入分类后,进行定性描述,再将得到的数据进行定量分析交叉对比,得到结果如表4和表5所示。

通过表4可看出,目前黄州区商业街的消费者主要还是以女性为主,消费者的年龄主要集中在18～25周岁,40%的消费群的学历为大专以下,37%的消费者为学生,40%的消费者无收入,低收入的消费者较多,表明黄州区商业街的商业档次以中低档为主,整体消费水平有待提高。

通过表5可看出,黄州区整体的消费水平偏低,36%的消费者消费偏向奥康步行街和考棚街,大部分的消费者选择公共交通,消费的目的以购物与娱乐为主,80%的消费者消费在700元以下,平均逗留在商业街的时间较短,说明黄州区商业街的商品品种过于简单,业态不够丰富,商业街的定位不准,特色不鲜明。

表4 消费者个人基本信息调查结果

表5 个人消费基本信息调查结果

通过对调查数据的整理与分析,可以发现大部分的消费者对黄州区商业街的整体满意度一般,仅有18%的消费者表示满意,5%的消费者则表示不满意。消费者反映的黄州区商业街需要改进的问题如图1所示:

图1 黄州区商业街改进问题调查统计图

(二)黄州区商业街经营存在的问题 第一,商业结构比例失调。从表1可知:考棚街主要问题为服饰业经营规模小,档次低,但占店铺比例相对大;从表2可知:目前奥康商业步行街主要经营中高档服饰,具有地方特色传统餐饮基本没有;娱乐场所仅限于电影院和KTV,与市内其他商业区雷同,缺乏新颖性;从表3可知:学生街是应学生消费需求建立起来的商业街,餐饮业所占比例较高,服饰业比例紧随其后,娱乐设施单一且档次低,其它业态所占比例较高,学生街整体商业结构不明确,重复性,低档次的店面居多,整体特色不明显。

第二,经营特色不突出。通过问卷调查我们得知85.48%的消费者认为商业街经营缺乏特色。考棚街店铺大多是租居民的房子,有的是自家的楼房改造后用做店面经营,缺乏统一的集团化管理,没有形成特色的商业类型,也没有明确的分区规划,卖菜、卖早点、卖文具等种类杂乱。学生街与考棚街的经营模式相近,没有明显的区分规划,主要针对学生群体需求较多的餐饮和服饰行业。奥康步行街相对以上两条商业街来说功能分区清晰,经营特色明显,但是同种产品经营门店太多,造成商业街内部相互竞争的压力增加,内耗加大,特色不鲜明。

第三,文化氛围不浓。从问卷调查结果来看61.29%的消费者认为商业街的文化氛围是他们选择商业街的一个重要因素。考棚街没有突出古代科举考试考场遗址文化特色,没有文化古街的韵味;学生街主要集中了一些餐饮业和服装销售,缺乏学习文化特色;奥康商业步行街相对较好,运用多媒体设备对黄州的东坡文化进行了一些展示,但是稍显生硬,与商业街的现代化气息衔接不紧,商业气氛浓,文化气氛不浓。整体上显得枯燥,缺少文化韵味,没有一座历史文化名城应有的厚重感,更多的是现代商业的简单复制,文化开发层次较低。

第四,空间环境营造不足。调查显示超过60%的消费者认为商业街空间环境很重要。黄州的商业街,在空间环境营造上显得差强人意。奥康商业步行街现代气息浓,但整体空间结构缺乏科学布局,形成商业死角,导致同一个步行街,却存在主街和次街之分,位置有好坏之分;学生街缺少专业规划,大部分店面都是私人自行建设经营,在空间环境营造方面相当欠缺、杂乱无章;考棚街位于老城区,由于考棚街建设基本没有涉及次级街道的环境整治,街道依然是脏、乱、差,严重影响考棚街的整体形象,三条商业街在空间环境营造方面有待加强和完善。

第五,维护管理不善。调查表明约70%的人认为良好的商业街运营管理能力对提升商业街的吸引力很重要,67.74%的消费者认为黄州区的商业街在交通管理方面表现很差,41.94%的消费者认为商业街的治安情况有待提高,39%的消费者认为商业街的广告招牌需要规范。从实际调查来看,黄州区商业街有很多共同的管理缺点:商业服务差,信誉低,假冒伪劣产品屡禁不止;广告随意张贴,店面装饰及招牌缺乏统一性;临街建筑管理缺乏,没有统一规划;人车混行,既不美观又不安全,缺乏专业管理机构对商业街进行业态布局与商业结构的管理与指导。

第六,市场饱和。黄州城区总人口仅有38万,经济发展较落后,流动人口少,消费能力有限,缺乏消费后劲。加上黄州商业街的发展缺乏统一的规划管理,商业街发展混乱无序。老的商业街,如考棚街、学生街和奥康步行街本身经营不好,而新的商业街如:东坡外滩,瑞天广场等又在不断出现,而市区消费人群有限,消费能力低,市场日趋饱和,严重影响黄州商业街的健康发展。

三、黄州区商业街发展对策

(一)遵照市场规律,合理规划定位 针对黄州区商业街的经营基础,在对商业街进行定位时,可推出“主题商业街”发展规划,通过差异化经营突出各自某一优势或功能,使其相互之间处于一个良好的生存环境,同时又增强了主题商业街鲜明的服务个性与风格特色。在逐步完善商业街基本服务功能的基础上,重点规划和发展主题鲜明、独树一帜的各类主题商业街。

考棚街作为黄州区老商业圈的中心,地理位置比较优越,历史悠久,文化氛围相对较浓厚,周围居民的依附性高,有一定的商业基础,因此步行街功能定位可采用商旅文融合型商业街模式:街道内主要经营地方传统特色店铺,宣扬地方特色,可打“科考文化街”牌。

奥康步行街作为黄州区新型商业街的代表,地理位置优越,交通便捷,加之政府支持,应定位为“具有地方特色的综合性商业街”。奥康步行街应成为集时尚商贸、文化休闲、人文景观欣赏、民俗寻根的城市核心商业区,成为消费者购物、休闲一体化的场所,应该加大力度对每一区片塑造各有特色的商业文化主题,进行科学合理商业功能分区,使之互补,并使文化与商业相融而连成高品位的整体。

开发区学生街是开发区商圈的中心,主要依托周围高校的学生,应该定位学生群体专有商业街,突出学生需求特色。

(二)调整商业结构,突出商业特色 对于商业街来说,因为地区差异性,决定了经营业态组合设计模式上不可复制。但商业街的商业结构无论如何调整,必须保证其主导功能和特色仍然是购物功能。

考棚街的定位应该突出“黄州古城状元文化+购物”特色,整个商业街的商业结构,要打破当前以服饰为主的业态,向经营古玩字画、笔墨纸张等转变,这样既能体现考棚街状元文化,也可以打破考棚街单一经营业态,有利于各商家发展。

奥康步行街的定位是集餐饮、休闲、娱乐、服务为一体的综合性步行街,商业街的整体业态布局,以各种品牌特色餐饮、各种服装专营店等商铺作为商业街的主流业态。由于奥康步行街店面较多,各种同类经营项目太多,导致竞争太强,没有发挥奥康步行街综合性商业步行街的优势。为此,奥康商业街业态结构布局要尽量将功能多样化,能够让本来人口不多的黄州商业能够生存和发展。

开发区学生街定位为文化、小吃、休闲的专业性步行街,因此,其商业结构应由“书店+小吃+休闲”组成。目前开发区学生街的业态中,餐饮业所占比例高达30%,但缺乏小吃特色;缺乏属于学生市场需要的文化特色和休闲功能。

(三)提升文化品位,弘扬商街文化 商业街的单一经营模式已经无法与现代商业发展相匹配,弘扬黄州区的商业文化,应该做好如下工作:

第一,转变思维,打造商业文化引领。在强调商品的销售功能的同时,要重视商业街的社会文化功能,要科学合理将当前主流趋势、大众文化和商业文化更好地融于到城市文化中去。那种仅仅突出商业味,不讲城市文化、主流文化、大众文化的商业街是缺乏文化竞争力,缺乏可持续发展后劲的。

第二,挖掘商街历史文化内涵,突出商街历史脉搏。要让走进商业街的消费者或游客除了购物,还应该够感受到商街特有的气息。黄州商业街的打造应该突出黄州独特的古城历史文化、东坡文化、红色文化等资源,商街在改造建设中应更好地融入新的规划中,使传统与现代相结合。

第三,打造各种商业文化活动,凸显商业街文化品位。恰当的特色文化娱乐活动,能够聚集人气、吸引顾客、提升商业街知名度。比如:推出散布街头的文化风景线,邀请文化人、民间艺人展示等;积极参与城市举办的各种大型庆典及文化活动,打造文化宣传窗口。以文化为纽带,激发商业街厚重的商业文化底蕴。

(四)营造空间环境,激发商街活力 当前商业街在具备购物功能外,在空间环境上也要积极适应新的、复杂的功能要求。黄州考棚街和开发区学生街在空间布局上,应该突出商业街和非商业街的界限,营造商业街独特的空间区域。比如在考棚街入口处可以增建古代“状元”文化牌坊或属于商业街特色的标志建筑,这样让过往的游客或消费者可以更加醒目地看到商业街区,主动走进商业街区。另外,沿街建筑要统一规划设计,要整体改善周围的环境,完善基础设施,让游客及顾客进入街区后整体印象好,让人能够在休憩中放心、舒心购物。开发区学生街空间环境要加以调整,要突出商业空间板块的相对集中性,比如:餐饮店、服装店、商店等要相对集中,合理布局。

(五)加大执法力度,完善商街管理 当前我国各商业街管理还仍然存在很多不足,需要改变重建轻管、建管脱节的突出问题。针对黄州区商业街管理方面的问题应做好以下几个方面的工作:

第一,严格管理制定,加大执法力度。除了奥康步行街设有专门的步行街管理部门,考棚街和开发区学生街都没有设立专门的商业街管理部门来负责日常的管理工作,更没有制定商业街地区日常管理规定。

为了黄州区商业街的规范和有序,成立专门的管理机构,并严格管理,树立管理机构的权威,是必要的且具有现实意义的重要举措。

第二,创新管理模式,加大政府管理。由于目前黄州区商业街的发展大都是自发组成,没有形成统一的管理,进而出现脏、乱、差的局面。因此,对那些商业老街,如考棚街,应该引入政府规范管理;对新型的商业步行街,如奥康步行街,应引入政府监督机制,将市场机制与政府机制相结合,充分调动管理者的积极性。

第三,改善商业街环境,提升服务水平。良好的商业环境,需要全体商业街店主和业主和谐相处,诚信经营。优美的商街环境、休闲的氛围、文明的风尚己经成为现代商业竞争的主题,商业街只有通过美化环境、秩序井然、服务优质才能树立起一条街整体文明形象,才能吸引广大的消费者前来购买和休憩。

第四,让城市公众参与监督管理。商业街的良好运营在管理专业化的基础上应该积极邀请城市公众参与进来。比如政府和管理部门可以通过各种媒体向社会宣传,倡导和鼓励社会各阶层参与城市商业街的建设和管理,实现“共建、共享、共管”。

随着社会的发展,各种商业街已经发展成为一个城市对外的文化窗口。对黄州区商业街一系列问题的研究,目的是为了进一步推动黄州区商贸经济的繁荣发展,提升整个黄冈市的文明形象,加强城市社区经济发展,从宏观上提供可操作性的建议,也为黄州区政府深化产业结构改革,发展第三产业,特别是旅游业,提供可行性的政策建议。

责任编辑 周觅

F127

A

1003-8078(2015)05-0016-04

2015-04-16

10.3969/j.issn.1003-8078.2015.05.05

柯珍堂(1977-),男,湖北黄梅人,黄冈师范学院商学院副教授。