解析房地产开发企业审计误区及应对措施

杨青芳

【摘要】我国房地产行业的发展繁荣，是促进经济增长的重要推动力，也为现代化建设奠定了坚实基础。在国家财政税收数额中，房地产行业缴纳税收占比20%以上，是提升我国税收收入的关键行业。但是，由于房地产开发企业审计存在诸多问题，导致出现了偷税漏税等违法行为，严重损害了国家利益，也不利于房地产行业的良性发展。因此，审计工作受到国家相关部门和房地产开发企业的共同关注。本文将通过分析房地产开发企业审计的误区，探索房地产开发企业审计误区的应对措施，为审计工作提供参考与建议。

【关键词】房地产;开发企业;审计误区;应对措施

现代化建设的不断推进，为我国房地产行业提供了良好的契机，同时在新时期发展中也面临着较多的挑战。尤其是房地产企业的规划性较强，而且存在较高的投资金额，这就给审计工作带来了一定的困难。加强对房地产开发企业审计工作的管理，不仅能够防止违法违规行为的出现，而且有助于促进财政税收的增长，避免国家利益受到损害。房地产企业的审计内容较为繁杂，而且存在较多的核算环节，这就要求审计人员能够针对企业发展特点，提升审计效率的同时，能够切实保障审计的科学性与合法性。尤其是当前审计工作中存在的利润操控、漏税和虚设资产与投资成本等问题，严重影响了审计工作的顺利进行，导致审计工作缺乏规范性与系统性。因此，需要针对上述审计误区制定有效的解决方案。

一、房地产开发企业审计的误区

（一）利润操控

首先，当预收房款满足结转条件时，存在长期挂账问题。在确认销售商品资金收入时，应该保障将商品所有权和风险转让给购买方，对于商品管理权与所有权，企业不能够继续保留。此外，企业对于已售商品无法再进行控制，保障企业中相关资金利润的流人，最中完成对于成本和利润的审计。完成商品房的竣工验收和商品交付与使用手续后，对于主营业务的成本、税金、收入和利润进行结转，以实现对企业经营状况的真实反映。但是，有的房地产开发企业人为调节竣工结算，未能及时处理相关竣工结算手续，导致利润被操控的现象出现。这种利润操控的违法违规行为，不仅给审计工作造成了阻碍，而且不利于房地产行业的健康发展。

其次，很多房地产开发企业隐瞒实际收入，设置小金库，导致审计工作陷入困境。自行开发业务、委托代理建设业务和合资经营开发业务、商品房屋代收与出租业务的共存，是当前房地产开发企业开展业务经营的主要特点。由于我国对于上述业务的管理制度不健全，因此導致其操作空间较大。在建设开发投资比例分配的合资商品房屋时，未能够对分配产品进行入账，导致正式资金收入中不包含相应业务的利润。与此同时，在开展委托建筑房屋业务中，代建工程资金也存在不入账的现象，从而导致小金库的出现。上述问题也是限制房地产开发企业审计工作顺利进行的主要原因。

（二）偷税漏税

由于房地产行业存在较大的利润，因此需要交纳的税收金额也较高。但是在计算税金过程中存在一定的复杂性，需要涉及的种类繁杂，给了不法企业可乘之机，导致偷税漏税问题的出现。房地产开发企业的偷税漏税方法较多，比如以《仓库储存合同》代替《房屋租赁合同》，以隐瞒房租实际收入;伪造房地产开发企业的实际成本;在正常保障范围内排除代收房屋出租收入等等。这些偷税漏税的行为是阻碍企业审计工作开展的主要问题，不仅影响了行业的健康发展，而且损害国家利益。

（三）虚设资产和投资成本

如果没有进行土地交易的公开竞价，房地产开发企业会以违规手段占得土地，在土地使用权中记录实际支付金额。进而转变土地用途，在价值评估中以商业规划用途的方式开展，实现无形投资资产和成本的创设。

（四）工作人员素质较低

房地产开发企业审计工作人员的综合素质较低，也会限制审计工作的顺利开展。审计人员没有意识到自身工作的重要意义，导致工作中出现态度散漫等问题，使得审计工作的规范性与系统性缺失。对于企业经营过程、相关法律法规和税款缴纳制度等不明确，导致工作专业性降低。没有对指标股算法和近似匡算法等计算方法进行熟练掌握，导致在审计中存在较大的误差，不利于审计的真实性与准确性。

二、房地产开发企业审计误区的应对措施

（一）合理避税

房地产开发企业领导，应该认识到偷税偷税和合理避税之间的区别，通过统筹规划企业税收，实现合理避税，降低企业的运营成本。为了能够实现房地产开发企业的节税，应该设立相应的核算部门，并保持部门的独立性。对于税收工作的专业管理，不仅能够减轻企业的税务负担，而且有助于提升企业经济效益，增强房地产开发企业在行业中的竞争力。

（二）加强内部管理

对于企业内部资产的有效管理，是避免审计误区的有效途径，也是提升管理工作规范性的主要措施。为此，需要建立健全资产管理责任制度，在日常工作中明确落实制度要求，对于管理人员的工作任务进行细致划分。为了明确管理负责人员的工作责任与义务，需要建立针对性责任机制，避免工作中出现责任不清的问题。加强对企业设备的管理，制定符合企业发展现状的统一编号管理制度，为审查工作奠定基础。提升内部工作流程的规范性与系统性，严厉处罚工作中的违法违规行为，使每一位工作人员提高警惕，明确审计工作的重要意义。这就需要建立完善的奖惩制度，对于表现优良的工作人员进行物质和精神奖励，激发其工作积极性与主动性的同时，为其他人员和部门树立良好榜样，在内部形成良性的竞争环境。

（三）完善核算工作体系

促进核算工作体系的建立健全，为会计审计核算工作的开展提供保障，提升房地产开发企业预算能力的同时，降低外部风险因素对企业运营发展造成的影响。以会计法的相关规定及要求为基础，完善会计审计核算工作流程与内容。在审计中采用有效的外调方法和实地核算，结合房地产开发企业的生产运营特点，提升纳税资料的完整性与准确性。对于相关证件进行整理和保存，比如低价表、土地使用许可证和费用估算资料等，对售卖合同和施工日志等进行分析与查阅，保障补偿标准和经营成本符合相关规定的要求。

（四）提升审计人员能力

内部审计工作受到房地产开发企业的高度重视，只有加强人才的引进与培养，才能够提升审计流程与审计方法的规范性、科学性。因此，房地产开发企业应该以当前审计工作的实际需求为前提，加大资金投入促进审计人员综合素养的提升。可以引进高水平审计人才，加强对招聘制度的完善，确保其审计能力满足企业审计工作要求。也可以对现有人员进行专业培训，在提升其审计专业水平的同时，增强其职业道德素养，培养工作人员的职业奉献精神和爱岗敬业精神，避免在工作中出现违法违规行为。

三、结语

我国的收税收入与房地产开发企业的审计工作密切相关，为了保障收税的稳定增长，避免国家利益受到损害，应该对企业审计工作进行规范和约束。严格审查短期借款，对于房地产开发企业的偷税漏税行为进行严厉打击，保留开发成本和无形资产等原始报表。完善核算工作体系，加强内部管理力度，在实现合理避税的同时，增加企业经济效益，促进房地产行业的健康发展。