房地产土地增值税清算执行中的问题及对策解析

李平花

摘要：房地产行业的繁荣发展，拉动了我国经济的增长，已经成为第三产业中不可或缺的重要组成部分。土地与资金是房地产发展中始终无法回避的两个关键问题，尤其是对于土地增值税的清算执行，不仅关系到企业的长远发展，也是保障房地产企业依法纳税的重要工作。但是，由于多种因素的限制，导致房地产土地增值税清算执行中依旧存在诸多问题，不利于国家对房地产行业进行规范和约束。本文将针对当前房地产土地增值税清算执行中的问题进行深入分析，探索土地增值税清算执行中问题的解决对策。

关键词：房地产 土地增值税 清算执行 问题 对策

按核定清算和按据实清算，是土地增值税清算的两种主要方式。据实清算存在一定的弊端，比如资料获取困难和审核时间长等，不能适应当前土地增值税清算的要求。因此，核定清算征收的方式成为主要模式，在此过程中对于征收率合理性的评定成了关键问题。在房地产土地增值税清算执行中，应该明确核定征收的程序，严格遵循相关规定执行操作，满足税收法规和会计制度的要求。但是，在当前土地增值税清算执行中，依旧存在土地使用权问题、预计成本扣除问题和成本支撑证据的缺陷问题等，导致清算执行工作陷入困境，不利于企业内部管理工作的顺利进行，也导致企业经济效益面临较大风险。因此，应该明确土地增值税清算执行的流程与规定，制定针对性解决对策，促进房地产行业的良性发展。

一、房地产土地增值税清算执行中的问题

（一）开发费用扣除问题

在房地产开发工作中，由于涉及的资金量较大，而且具有很长的持续周期，为了应对筹资问题，开发商一般会运用财务标杠效应。委托贷款是房地产公司经常采用的一种方式。按照相关规定，据实扣除的方式主要适用于能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的情况，在财务费用的利息支出中，不能高于商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

（二）产品定位问题

产品价格低于市场同期同类产品的问题，是存在于产品定位中的主要问题之一[1]。在出售给股东的过程中，需要交纳相应的土地增值税，为了应对市场价格带来的影响，房地产企业往往存在侵蚀税基的行为。企业在定价中应该与协同多部门之间的交流与沟通，以保障定价调整区间的合理性。但是，由于缺乏与财务部门的交流，导致忽略了土地增值税敏感性税率跳点问题。这种问题会导致企业经济效益受到严重影响。售价的增长反而会带来利润的降低。

（三）安装工程费扣除问题

建筑工程费的扣除涉及广泛，这也是房地产土地增值税清算执行中的难点。满足清算条件时，未能完成相关项目的审计，相关条款对总包与分包的合同执行产生影响;最终决算尚未完成，开发商未收到成本发票。另一方面，由于受到房地产公司财务人员专业水平的限制，导致成本核算归集制度不合理，缺乏有效的企业内部管理机制，使得成本核算缺乏规范性与专业性。

（四）土地使用权问题

现代化建设速度的加快，使得城市土地资源出现紧张局面，政府部门对于土地交易的有效控制，能够提升房地产市场的规范性，防止土地获取中出现不法行为[2]。但是，有的房地产企业只顾眼前经济利益，忽视土地转让手续的办理，导致资金回流出现严重违纪，影响企业的健康发展。税企争议的出现，会导致土地增值税和流转税的流失，不利于房地产行业的良性发展。

二、房地产土地增值税清算执行问题的解决对策

（一）完善信息交换制度

房地产企业应该对信息交换制度进行调整与完善，以便于协调政府部门、房管部门和住建部门之间的工作，针对土地增值税清算执行中的问题进行会议商讨，实现顺畅交流与沟通。促进涉税信息共享平台的建立，对于信息交换的方式和时间进行明确，以便于各部门对纳税人信息进行了解和掌握，依照税法规定开展清算执行工作。为了保障房地產行业纳税行为的规范化，房地产企业也应自觉遵守相关制度要求，消除清算执行中遇到的问题。另一方面，税务人员应该以房地产具体项目为依据，对于银行等机构开具的证明文件进行核实与确认，对于土地增值税清算执行中抵扣金额数量进行明确[3]。

（二）建设专业团队

为了对项目开发过程进行专业管理，房地产企业应该建设专业工作团队，可以通过聘请税务师事务所、会计师事务所和财税专业人才等，为商品房的定价提供专业指导。税收策划工作的开展，应该以当前税收政策的可扣除标准条件、免税条件等为依据，保障在避税过程中的合法性。对于销售价格区间的确定，应该由多部门协同商定，分析土地增值税敏感性税率跳点，保障售价标准的一致性，为领导人员的决策提供参考。避免在此过程中出现内部价格、特殊价格和侵蚀税基等现象，合理合法控制企业土地增值税清算执行过程，降低企业的经营成本负担[4]。

（三）执行土地增值税的被动性清算

在土地增值税清算执行中，应该避免土地增值税缴纳时间的拖延或者不缴纳行为，防止房地产企业的发展受到影响。针对房地产税收缴纳中的拖延行为，应该以当前法律政策为依据，采用被动性清算的方式。土地增值税清算资料的缴纳，应该在满足清算条件后由房地产企业向税务机关报送，时间不得超过90天。

（四）加强成本管理

对于财务人员应该进行定期专业培训，以增强其专业知识与技能，及时掌握当前税收政策的相关条例，明确成本核算办法。对于成本费用原始凭证、合同的收集与管理，可以借助于信息化手段开展，增强其计算机网络技术的应用能力，对成本归集标准进行规范，为土地增值税清算执行提供保障。税务人员也应该明确房地产开发成本，这是土地增值税清算执行中最为关键的一项工作。避免在清算执行中发生成本漏记和多记等问题[5]。加强对相关工作人员的监督管理，审查建筑修建成本明细，落实人员岗位责任。职能部门应对成本进行审核，明确成本价格。

（五）避免违规取得土地使用权的行为

对于土地使用权的流转管理，应该由政府部门负责，打击未办理产权登记而形成土地产权转移的行为。在土地交易的过程中，国土部门应该明确自身职能，对于市场存量土地资源进行监督管理，严格审查土地的二次转让。当开发建设单位与开发立项单位建设项目出现不对应问题时，应该拒绝办理产权报备和开工审批等手续。

三、结语

土地增值税的清算执行，是当前房地产行业发展中的关键工作，对于提升企业经济效益与市场竞争力起到了重要作用。对于房地产市场的现状，税务部门应该加强调查和了解，以当前法律法规为依据，保障房地产企业土地增值税清算执行的科学性与合理性。对于成本计量、土地使用权和开发费用扣除等问题，应该进行综合考量与协调处理，保障清算财务人员具备丰富的专业技能，促进土地增值税清算执行工作的顺利进行，促进房地产行业的繁荣发展。

参考文献：

[1]王海珍.关于房地产企业土地增值税清算的探讨[J].纳税，2018，12（32）：28.

[2]尹丽芬.房地产土地增值税的清算及其税收筹划风险[J].纳税，2018，12（31）：24.

[3]李倩.房地产企业土地增值税清算审核中常见问题分析[J].纳税，2018，12（28）：26.

[4]王超.关于房地产企业土地增值税清算的思考[J].会计师，2018（16）：31-32.

[5]黄一明.房地产土地增值税清算执行中的问题及对策[J].商业会计，2008（04）：25-26.

（作者单位：云南涌鑫地产有限公司）