住房市场刚需和改善购房人群区位与属性偏好分析
——以广州市为例

毕京恺

（重庆大学管理科学与房地产学院，重庆 400045）

0 引言

随着城市化进程不断深入，越来越多的农村人口转化为城市人口，第一代“进城者”由在农村从事农业转为在城市非农业生产，这部分人群在城市中没有住房，与当地无房者一并成为刚需人群；而另一部分本地有房者则选择更换房产，以满足其更高的住房需求，称为改善换房人群。《粤港澳大湾区发展规划纲要》的出台标志着未来大湾区产业、经济、就业、技术等方面进一步集聚。广州是粤港澳大湾区的核心城市，随着粤港澳大湾区整体经济的不断发展，人口的流入势必会引发住房问题，包括但不限于无房者首次置业问题及有房者改善换房问题。

本文的研究对象为广州市二手房市场，研究期为2013年2月1日至2016年4月30日。数据集包括在研究期内的10078条二手房交易数据，数据来源为某上市房地产中介公司，包括交易房产的基本属性及买家的购房目的、交易属性（付款方式、成交单价、成交面积）。首次置业人群所购房产均价为18 678元/m2，而改善换房人群所购房产均价为24 155元/m2，显著高于首次置业均价。

1 购房区位分析

房价受众多因素影响，其中区位是至关重要的因素。老三区（越秀、海珠、荔湾）和天河区是广州人口密度最大的4个区，而在广州二手房均价中，老三区和天河区仍是广州二手房均价最高的4个区。广州房价与人口的分布关系一定程度上印证了房价与人口集聚分布具有趋同性，但并非完全同步，房价高值往往与人口集聚高值错开而分布在其周围。总体而言，老三区与天河区的二手房均价与其人口密度排名相同，具有趋同性；而天河区的人口密度比海珠区小0.03万人/km2，但其二手房均价却比海珠区高13 783元。故人口高值在老三区，而房价高值在天河区，体现了房价高值与人口集聚高值错开的现象。

本节通过平均最近邻、方向分布及核密度分析法分析首次置业、改善换房人群购房位置的空间分布和聚集特征。

1.1 平均最近邻

对首次置业与改善换房买家购房POI的平均最近邻距离、期望平均最近邻距离进行统计检验，如表1所示。

表1 平均最近邻分析结果

由表1可知，首次置业买家与改善换房买家的购房POI区位总体呈现空间集聚特征；就平均最近邻距离而言，改善换房买家购房区位的平均最近邻距离高于首次置业买家，则改善换房买家购房区位的空间分布相对离散。

1.2 方向分布

标准差椭圆（Standard deviation ellipse）是空间统计方法中揭示经济空间分布特征的方法。标准差椭圆以中心、长轴、短轴、方位角为基本参数。椭圆以空间分布均衡中心为圆心，以方位角表示其方向，长轴、短轴表示要素分布在空间中的方向以及离散程度。其中标准差椭圆的圆心通过POI点位的算术平均中心进行计算。

由标准差椭圆分析可知（见图1），首次置业买家与改善换房买家的购房区位中心均在老三区及天河区。不同的是首次置业买家的购房区位在空间上呈“西北-东南”的分布趋势，而改善换房买家的购房区位的分布呈现各向同性。

图1 首次置业、改善换房买家分布标准差椭圆

比改善换房买家更偏好在远离市中心的区购房，偏好的方向为“西北-东南”，即番禺区、白云区方向。改善换房买家偏好老三区及天河区。

1.3 核密度分析

由图2可知，首次置业买家主要聚集在老三区、天河区4个区，以及白云区、黄浦区、番禺区靠近核心4个区的位置，并在远离核心区的花都区、增城区形成副中心。细部来看首次置业买家主要集中在海珠路片区。区域特点为：地铁1号线和6号线穿过，紧邻人民高架路，交通便利；附近有广州第三中学等中小学，教育资源丰富；附近有广州市第一人民医院等数所医院，医疗资源丰富；靠近人民公园、中山纪念堂，环境优美，距离市中心CBD较近。中山大道中片区、兴南大道片区区域特点为：教育资源、医疗资源不多但齐全，附近有1～2个商业中心，距离市中心CBD较远。

图2 首次置业买家核密度细部分析

通过对比首次置业买家与改善换房买家核密度细部图可知：大部分在首次置业买家核密度图中高密度的区位，在改善换房买家核密度图中变为低密度区位。数据集中改善换房买家为首次置业买家数量的1/3。在首次置业买家核密度图中低密度的天寿路片区，在改善换房买家核密度图中变为高密度区位。结合数据集中改善换房买家数量的减少，说明这种现象是由于改善换房买家的偏好而出现，即改善换房买家相比首次置业买家更偏好寿路片区。

2 偏好分析

2.1 研究方法——特征价格法

为分析不同购买目的买家对不同房产属性的偏好差异，本文采用的研究方法为特征价格法。通过特征价格可分析房产各特征（属性）给不同购买目的买家带来的效用，即市场均衡时，不同购买目的买家对于房产各特征的偏好与需求差异。以二手房成交价格作为被解释变量，以房产属性作为解释变量，运用多元回归的方法，可通过解释变量的系数得知此房产属性对于买家的特征价格，即买家对于此房产属性的偏好，通过对不同购买目的的买家进行分类回归、比较，即可得知不同购买目的买家对于不同房产属性的偏好差异。通过对房产与POI点位的空间距离进行回归，得到不同买家对于房产空间位置的偏好差异。

2.2 描述性统计分析与回归分析

分别对首次置业、改善换房、投资型的二手房买家建立回归模型，以二手房成交单价为被解释变量，以房产区位属性、房产其他属性为解释变量进行多元回归分析，依据特征价格理论，解释变量的系数即为市场均衡下，买家对此特征的需求价格。首次置业、改善换房、投资型买家的样本数及模型的拟合优度如表2所示，模型的拟合优度在60%左右，达到特征价格模型的一般解释力度。

表2 首次置业、改善换房购房区位特征价格回归

2.3 回归结果

由表2可知，在区位偏好方面，首次置业、改善换房、投资型买家均偏好距离商业中心近，特别是投资型买家、改善换房买家相对于首次置业买家更看重房产与商业中心的距离。

在学校偏好方面，首次置业人群相比改善换房人群更偏好房产与小学的距离近，回归结果中房产与中学、幼儿园的距离近不会提高房价，可能的原因是中学的入学通常是由小学对口直升，小升初由小学决定。所以首次置业买家看重房产与小学的距离。改善换房买家更看重与江边的距离。

以天河区为基准，得到其他区相对于天河区的特征价格。分析可知，对于首次置业、改善换房买家，房产在越秀区与天河区无差异，其次偏好海珠区、荔湾区，再次偏好其他区。相较首次置业买家，改善换房买家对位于天河区、越秀区的房产付出了更高的价格。投资型买家对房产位于天河区付出更高价格，相对而言，为其他区付出更低价格。

在房产属性方面，不同购买目的人群的偏好大致相同。房产面积、电梯、商品房对于成交单价有正向影响，而顶楼属性对成交单价有负向影响。对于改善换房买家，首层对于成交单价有正向影响；对于首次置业买家，没有房产证的房产（宅基地）对房产价格有负向影响。首次置业、投资人群对于顶楼给出的价格更低。通过常数项可知，改善换房、投资型人群购买房产的平均单价高于首次置业人群。

3 结语

由广州市不同购买目的人群购房POI点位，通过平均最近邻、方向分布分析及核密度分析，得到广州市首次置业、改善换房人群购房区位的空间分布和聚集特征。

1）由平均最近邻分析得出首次置业、改善换房买家购房时区位选择呈聚集特征，且根据方向分布分析得到首次置业买家比改善换房买家的更偏好在远离广州市核心区的区购房，呈现“西北-东南”的分布趋势。

2）由核密度分析得出改善换房人群更加聚集在广州的核心区，即老三区与天河区；细部上看，相较首次置业人群，改善换房人群偏好距离城市CBD较远但环境优美、商业配套、基础设施完善的天寿路片区；首次置业人群偏好距离城市CBD较近且医疗、教育资源丰富的老城区，或者距离CBD较远，医疗、教育资源不多但齐全的片区。

3）回归分析得出首次置业人群、投资人群在购房时更重视房产与小学的距离；而改善换房人群更重视周边的环境及商业配套；改善换房、投资人群愿意为天河区的房产付出更高的价格。

根据以上结论，建议如下：首次置业人群占总置业人群的70%，而首次置业人群偏好附近教育、医疗资源丰富、距离城市CBD近的房产。政府可在城市副中心或非核心区设立经济发展区，吸引企业入驻，同时加大对于副中心或非核心区的教育、医疗、基础设施资源的投入，从而吸引部分首次置业人群，疏解老城区的人口压力，发挥核心区的溢出效应，促进广州市整体协调发展。