业主自治组织研究

程 兵

摘要随着我国住房体制改革,业主自治成为创建和谐社区的核心因素。本文探讨了业主自治组织的不同模式,指出了国内学者对自治组织的误解,提出了构建中国特色的法人化业主自治团体。

关键词业主自治团体业主大会业主委员会

中图分类号:D638文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)02-345-01

一、业主自治组织的现状及原因分析

目前国内许多学者论证了业主大会或业主委员会的主体资格,但笔者认为,业主大会和业主委员会都不是业主自治在法律上的主体——业主团体。

1.对于业主大会来讲,业主大会作为业主的意思形成机构。是一种松散的结合体,是一种以会议形式存在的业主团体的权力机关。业主大会这种单纯的意识形成机关不能成为业主团体本身。

2.对于业主委员会来讲,业主委员会是执行机关。民法不会赋予一个执行机构民事主体地位的理论。另外,业主委员会并不具有独立的意识能力,它本身不能形成民事法律行为的意识。

我国许多学者分析业主大会的性质时,主要犯了两点错误:一是犯了逻辑上的错误,把业主大会或业委会误作为民事主体的团体,必然造成二者在理论和实践上的指代不清。二是犯了概念上的错误,误把我国的业主大会或业委会比作国外的业主团体。

二、业主自治主体的法律性质解析

(一)业主自治团体的法律性质通说解析

以其是否有法人的资格为标准,理论通说认为对区分所有人管理团体的立法模式有四种:一是以德国为代表的不具有法人人格的管理团体,住宅所有权人的共同体,没有法人人格。……