农村居民点用地整理和权属调整探讨

□陆良县农业广播电视学校 655600 王坤林

□陆良县农业技术推广中心 655600 肖石江

□陆良县龙海乡农业技术服务中心 655604 王寿红 谢红生

1 基本情况

陆良位于云南东部。中枢镇是全县的政治、经济、文化中心，辖有18个社区居委会、185个合作社、64个自然村，农业人口52146人，2008年全镇土地利用总面积7802hm2，未利用土地675.03hm2，占土地总面积的8.23%，已利用土地 7127hm2，占土地总面积的91.34%，其中：耕地面积为 2894hm2，占土地总面积的37%,人均耕地不足0.04hm2。农村居民点出现大量空心村、空闲地，土地资源严重浪费。

2 农村居民点整理中的权属调整问题

2.1 农村居民点整理中权属调整存在问题

1）由于原宅基地不符合标准所带来的纠纷。农村农民宅基地使用面积超标的现象在我国农村普遍存在，宅基地使用面积的严重超标，给农村居民点的整理和村庄合并带来一些难题。虽然省（市）明确规定了宅基地的使用面积标准，但是由于农民的法律意识淡薄以及一些历史遗留问题，农民对分配新宅的面积不理解，常常会发生纠纷，给农村居民点整理工作带来一定的障碍。

2）权属调整没有充分保障农民利益。农村居民点的整理事实上是政府为了促进土地优化配置，加快城市化进程所实施的政府行为。所以，政府必须首先保证土地产权所有人权益。

3）补偿不规范。补偿的不规范包括两个方面：一是补偿标准低以及补偿项目少；另一方面是补偿标准偏高或补偿项目偏多。补偿费用偏高以及项目的偏多，将有可能导致土地资产的流失以及腐败的滋生。据我们对城区的调查，中枢镇在农村居民点整理过程中采取了“区位价”的补偿方式。

2.2 调整原则

1）自愿合法，维护农民权益的原则。农村居民点用地整理实施过程中应按照相关的法律以及土地利用总体规划的要求，取得相关集体土地所有权者同意，充分尊重农民意愿，不搞强制拆迁，切实维护农民个人、集体经济组织和其他有关个人、单位的合法权益。对于因拆迁对农民或集体经济组织造成损失的，要给以补偿，并且保证农民生活水平不降低。

2）权属受损合理补偿的原则。补偿合理就是一要保证农民权益，对农民的损失进行合理补偿；二要维护国家利益，防止补偿费用偏高、补偿项目偏多给国家带来的损失。

3）统筹规划、优化配置原则。农村居民点整理要在政府部门的统一部署下，由国土、发展改革、城市规划、建设、财政、农业、民政、环保、水利、劳动等部门协同开展工作。

4）因地制宜的原则。资金来源是农村居民点用地整理的难点之一，对于经济发达程度不同的地区，应该按照实际情况，由不同的主体按照权属的大小共同承担整理费用。

3 农村居民点调整建议

农村居民点用地整理是一项复杂的系统工程，权属调整更是最敏感的部分。在制定和实施整理规划的过程中应该注意以下几个问题：

3.1 充分尊重集体土地产权，加强土地产权制度建设，切实保障农民权益

①农村居民点整理要充分尊重土地所有者的权益，不得侵犯农民的产权。②应该加强宣传力度，使广大农民认识到居民点整理的重大意义，并保证整理项目的透明和公开，随时接受农民的监督。③在整理过程中，要给予农民实惠，注重改善居民生产、生活条件并保证农民生活质量不降低，对于整理过程中对农民造成的损失要给予公平的补偿。

3.2 引入市场化运作方式，因地制宜采取多种整理模式，积极探索新模式

农村居民点整理的模式大致可以分为两个主要部分：一是村民居住的安置模式，主要有：公寓化或社区化的整理模式、村庄整体搬迁，异地改造的整理模式、缩并自然村，建设中心村的整理模式、村庄内部用地改造控制型的整理模式等；二是资金筹措模式，主要有：政府主导型、市场主导型、村集体自主型等。

3.3 农村居民点整理要十分注重生态环境保护和人文精神

在农村居民点整理过程中，要十分注重保护耕地质量和农村生态环境。具体来说应该注意以下几点：一是注重土壤的改良。土地作为自然的产物，其质量的提高必须遵循自然生态规律，必须充分考虑土地生态系统内物质循环和能量流动的特点，考虑系统内各生态因素间的相互平衡，以及土地生态系统与其他各相关环境系统间的相互关系；二是注重农村生态环境的改善，对于不适合作物耕种的土地，要做好退耕还林还湖工作，维护农村生态系统；三是按照保护生态环境，提高环境容纳能力的原则，实施各项土地整理的生物和工程技术措施。

在农村居民点整理过程的同时要有人文精神，要注意有选择地保留民族、民俗等文化遗产和建筑，做到土地整理与文化建设相统一。