“史上最严”商业地产新政对银行信贷影响

周　雷　殷姿君

“史上最严”商业地产新政对银行信贷影响

周雷殷姿君

为促进商业房地产市场健康发展，防范潜在风险，保护购房者合法权益，苏州市在全国率先主动出台了商业房地产调控新政，并已于2014年3月1日正式实施。该项被称为“史上最严”的新政主要针对新建商业地产项目出台了“30%限售”、“禁止售后包租”、“提高项目货币资本监管标准”等多条调控措施。为深入了解该项新政对房地产市场和银行商业房地产信贷的影响，本文作者开展了专题调研。

一、新政的出台背景和主要内容

自2011年3月苏州市住宅市场实施“限购令”以来，商业房产因不受调控影响一度出现“量价齐升”的态势，目前已出现区域性、结构性过剩的苗头。截至2014年2月，城区已建各类购物中心、商业综合体超40家，在建超30家，随着购物中心的集群式出现，人均商业面积为3平方米，部分区域甚至高达4平方米，远超1.2平方米的国际标准。同时“售后包租”或“变相售后包租”的事实存在，也使得部分商业项目存在价格虚高。购房者与开发商签订商业物业委托经营管理协议并办理按揭贷款后，一旦“售后包租”未能实现协议承诺的收益，购房者和按揭借款人就会至政府或者银行“维权”，可能带来各类集体纠纷等社会不安定因素。

针对上述情况，该市率先出台新政，主动调控商业房地产市场。此次新政的主要内容包括：一是对可分割出售类的商业房地产项目在预售前划出30%建筑面积的房产作为风险防控资产予以冻结，冻结时间三年，冻结期内不得销售、抵押和转让。二是全面禁止“售后包租”或者“变相售后包租”的方式销售商业房产，预售阶段出现“售后包租”现象的，项目货币资本金余额将予以冻结。三是提高项目货币资本监管标准，在现行基础上增加50%。

二、新政对商业房地产市场的“三种效应”

1.新政对商业房产销售具有“降温效应”

一方面，“限售30%”将放缓开发商的供应步伐；另一方面，严禁售后包租将刺破部分项目价格虚高的泡沫，市场出现调整的预期增强，显著改变购房者的购买需求，潜在购房者将陷入观望，而投资客可能退出该市场，从而导致商业房产销售下降。综上，短期来看，新政将造成商业房地产销售量下降和部分项目价格回调，但长期却能起到防止“过热”，保护和规范市场发展的效果。

2.新政对开发商资金链具有“紧缩效应”

一是“限售30%”压缩了开发商可售房源数量，在三年冻结期内可能造成销售回款减少，甚至部分土地及建安成本较高的项目，仅仅通过对外销售70%无法收回全部投资成本。二是货币资本监管标准提高会使开发商在建设过程中资金压力增加。以开发面积10万平方米的高层商业项目为例，在新政实施前办理施工许可证，需缴纳货币资本金3600万元，而在新政实施后则需缴纳5400万元，对开发商而言，增加了1800万元的资金压力。三是该市商业地产开发以本地开发商居多，资金实力一般，部分运作模式存在滚动开发和售后包租，而新政所限制的正是这些开发商实现资金回笼的主要方式，因此可能对尚未完工的开发项目影响较大，相应开发商资金链明显收紧。

3.新政对商服地块拍卖具有“壁垒效应”

商服用地在S市土拍市场上占比一直超过50%，2014年1月-2月，共成功出让商服用地14宗，占比56%，其中溢价率最高为53.35%。由于新政的实施将提高开发商的进入壁垒，部分开发商抢搭“政策末班车”。开发商在未来筹备开发商业地产项目时，面临拍得的土地不能全部用于抵押融资，自筹资金比例被迫提高；严禁售后包租也对开发商的物业经营能力提出了更高要求。新政会使部分开发商特别是中小开发商进入该市产生一定的抗拒心理，可能造成后续商服地块的流拍或贬值。

三、新政对银行商业房地产信贷的影响

1.银行商业房地产信贷现状与特点

截至2014年2月末，S市银行商业房地产贷款合计649亿元，占全部房地产贷款的14.76%。其中，商业房地产开发贷款143亿元，比年初增加6亿元，增长4.57%；经营性物业贷款278亿元，较年初增加17亿元，同比增长6.59%；商业房产按揭贷款228亿元，较年初增加8亿元，同比增长3.50%。呈现如下特点：

（1）风险总体可控，但经营性物业贷款和商业按揭贷款不良呈现“双升”局面。至2014年2月末，商业房地产贷款不良率为0.97%，与全辖不良率基本持平。其中，经营性物业贷款不良额为2.85亿元，不良率为1.03%，比年初分别上升2.07亿元和0.73个百分点；商业按揭贷款不良额为3.4亿元，不良率为1.49%，比年初分别上升0.84亿元和0.33个百分点。

（2）城市综合体不良相对集中。至2014年2月末，城市综合体不良额为2.78亿元，不良率为3.73%，且全部为经营性物业贷款，主要包括某商贸有限公司1.91亿元和某商城0.6亿元两笔经营性物业不良贷款。

（3）融资渠道多元化，表外创新业务潜在风险值得关注。由于银行普遍提高商业地产表内信贷准入门槛，部分开发商难以获取银行贷款，便向委托贷款、理财产品等银行表外业务转移，或者借助信托、资管、基金和民间借贷等渠道，导致银行面临的风险管控难度加大。至2014年2月末，商业地产表外创新业务余额71.29亿元，其中委托贷款62.07亿元、信托8.5亿元、资管4.8亿元。随着新政的实施和金融创新的发展，此类业务潜在的合规风险和声誉风险值得关注。

2.新政对银行信贷的风险隐患

（1）“降温效应”可能导致商业开发贷款期限错配和现金流不足。如某中心项目，贷款期限8年，测算的投资回收期7.36年。但发放该项目贷款的银行在测算时，对项目的收入和成本估计均过于乐观（预计商铺销价3万元/平方米，租金收入64元/月·平米，成本未完全估计资本化利息支出）。经压力测试，如受新政影响，该项目的收入下降10%，成本上升10%，动态投资回收期即延长到12.65年，相对于8年的贷款期限，开发商到期归还开发贷款的资金压力较大。又如某商务地产公司蓝天广场项目，在重度压力情境下（销量下降30%、价格下降20%），预计现金净流量将由1.79亿元降为-4138万元，相关银行的开发贷款面临风险。

（2）经营性物业贷款“典当化”风险可能暴露。一是贷款实际用途难监控。如某国有银行向某大酒店发放的3.5亿元经营性物业贷款，用于置换另一家银行发放的贷款和股东借款，信贷档案中未见证明资金实际用途的材料。二是抵押物价值存在缩水风险。经营性物业贷款在商业房地产贷款中占比较高，期限较长，随着新政影响的显现，贷款期内抵押物价值可能面临较大波动，造成抵押不足值。三是测算特定资产未来经营所产生的现金流不审慎。如对某酒店客房入住率（65%）和客房价格（年均增长5%）的估算过于乐观，未充分考虑外部环境变化的影响，未来实际收入可能不及预期，存在风险隐患。

（3）风险向商用房按揭贷款传导值得关注。商用房按揭贷款处于整个商业房产融资的“最后一棒”，开发商、按揭借款人甚至外部相关风险都可能通过传导引发违约。当前商用房按揭不良的成因除了涉钢贸借款人资金链断裂外，主要是延期交房、“售后包租”未实现收益承诺甚至开发商跑路，导致批量违约。如某国际商业广场项目因开发商与承建商发生工程款诉讼纠纷，同时实际控制人已移居国外，项目长期停工，因交房无望部分按揭借款人拒绝还款，涉及41户、977万元贷款。同时还暴露出相关银行贷前调查和准入不严，以及因未交房无法办理他项权证使抵押“悬空”的风险。

四、银行强化商业房地产信贷风险管控的建议

1.加强新政对商业房地产市场影响的研究，做好前瞻性风险预判和防控

各行要注重商业房地产市场各项监测数据的搜集与分析，加强与住建、国土等相关政府部门的联系，研判调控新政对市场的影响，加强对商业房地产项目、房地产开发企业经营情况的调查分析，预判市场走势和风险状况。要用好客户风险预警系统、压力测试等工具，深入分析潜在风险因素，对存在预警信号的贷款做好应对预案，提前防控风险。

2.针对新政进一步完善和落实贷款“三查”制度

一是严把授信调查关应加强借款人和项目的调查评估，而非过度依赖押品价值。对商用房按揭贷款，应注重审核客户收入和还款意愿；对商业房产项目应综合评估合规性、筹资能力、市场竞争能力等因素。对涉及综合体的集团客户，应严格执行集团授信管理办法，深入调查集团整体经营财务状况及未来趋势，加强统一授信管理，防范集中度风险。二是审慎评估押品价值和未来经营性现金收入。鉴于新政的“三种效应”，押品价值和未来经营性现金收入或面临较大波动，各行应审慎评估押品价值，科学测算未来经营性现金收入，防范押品贬值或第一还款来源减少产生的风险。三是有针对性地强化贷后管理。应加强风险排查和贷后走访，重点关注在建项目是否按新政要求落实50%的资本金新增，对取得预售许可证项目关注是否存在“售后包租”行为；加强对项目资金的全程监控，严格执行项目资金专户管理，防范信贷资金被挪作他用。

3.分类施策，坚持严控增量和优化存量相结合

一是严把准入关，严禁进入不符合新政要求的商业地产项目，重点选择具有商业运营经验的名单内客户和地段、经营、实力好的经营性物业。二是优化结构，对受同类新型市场竞争、电商渠道分流冲击大的存量商业项目，以及受新政影响实际收入不能完全覆盖贷款本息的客户，应动态调整授信策略，优化客户结构，主动化解潜在风险。