后危机时代的中国房地产金融监管①

金肯职业技术学院　周诗天　吴君

后危机时代的中国房地产金融监管①

金肯职业技术学院周诗天吴君

摘 要：2007年由次贷危机发展成的全球金融危机爆发以来，中国的后危机时代房地产金融监管一直是各方关注的热点问题。危机后中国房价的一路飙升导致房地产金融风险不断积累。现在中国经济已经进入常态，中国房地产价格已经从上升阶段进入有升有降的新周期，房地产金融风险有集中爆发的可能。本文试图分析后危机时代中国房地产金融监管，提出一些改进和加强监管措施。

关键词：后危机 金融监管 房地产

2007年由美国次贷危机引起的全球金融危机已经过去了8年，世界经济已经进入新一轮的周期中。当年中国应对危机推出的4万亿的刺激，原本的目标是为推动实体经济发展，但刺激资金还是通过各种渠道流入房地产业，结果却是吹大了中国房地产的泡沫,相关的涉房金融风险也在不断积累。中国房地产金融迅速壮大，虽然顺应国人对房地产自住需求和巨大的投资需求，使中国经济迅速走出危机，在后危机时代中国的经济发展中功不可没，但也直接促进了房地产泡沫膨胀。泡沫越大，风险越大。在将来某个时刻由房地产泡沫的破灭引起房地产金融危机也许会严重伤害中国经济，严重伤害一代中国人。因而我们有必要不断地反思美国次贷危机的成因，在后危机时代加强中国的房地产金融监管。

1　反思次贷危机和金融危机的成因和机理

美国长时期宽松的货币政策和房地产金融监管失灵是次贷危机的根本原因。美国政府的住房政策和过分宽松的货币流动性导致美国次级贷款泛滥。而其投资银行、保险公司和评级机构通过证券化的手段将次贷风险转移到全世界的风险投资者，起到了扩大危机的作用，使美国国内的次贷危机扩大到了全球，形成波及全球的金融危机。美国和欧洲金融监管当局都赞成和鼓励次级贷款证券化这种方法，理由是证券化完成了从银行融资向市场融资变化，融资市场化尽量均匀分散银行的风险，能减少金融行业的系统风险的发生，相应提高整个金融系统稳定性。这一观点还体现在巴塞尔新协议当中。

但是实际情况是美国的次贷总额不过3千亿美元，整个次贷危机却使市值千万亿美元的金融市场发生系统性风险。为什么风险已经通过市场化得到彻底分散，什么原因引发了如此大规模世界金融危机？答案还是在市场本身当中。上述一切的风险分散举措都基于市场有效的前提下的。一旦市场出现无效的情况，市场失去流动性，那么市场定价系统就会失灵，融资的市场化过程就会停止。所以，市场流动性是一切问题的关键，出现流动性问题的主要原因在于市场行为趋同和一致，但恰恰是监管机构通过要求金融机构运用相同的风险管理理念和工具使得市场行为越来越趋同，这是一种金融监管的失灵。

2　我国目前房地产金融市场与美国次贷危机发生前的市场比较

我国目前房地产金融市场与美国次贷危机前的市场有许多相似点。

2.1 过于宽松的货币政策和经济发展业绩压力

2002年我们国家广义货币M2总量是18.6万亿，2012年的时候是94万亿，十年时间货币总量增加了5倍，这5倍基本相当于南京、杭州、苏州商品房十年交易价格上涨的幅度，可能北京、深圳会涨的更快些。2015年中国的广义货币总量135万亿，经济总量只有美国的一半，只有52%，货币总量已经超过美国，这是个极不正常的现象。货币超发直接导致房价奇高，房地产泡沫巨大，涉房金融的风险巨大。

中国经济的三驾马车，是在1998年左右形成的，分别是消费、出口和投资。当这三驾马车形成之后，中国的整个经济形势发生了天翻地覆的变化，中国现在已从经济弱小国变成世界第二大经济体，第一大出口国。中国的投资主要由所谓的“铁公基”拉动的。中国的出口主要是受益于加入WTO而加速发展的。中国货币超发与生产过剩并存，多年来中国人消费一直是不振的，中国储蓄率超高是全世界著名的。但政府发现了国人的消费偏好房地产。改革开放30年来，几乎所有国人都成了经济发展的受益者，都或多或少积累了一定资产。中国有个奇怪的现象，从城市到农村，从中产阶层、普通市民到农民，目前绝大部分中国老百姓最大的资产就是房子。房子掏空了许多人一辈子的收入，房子对中国人来说是财富的象征，也是经济发展的最大成果。任何房地产泡沫的破灭、房地产金融动荡都会破坏经济发展的成果，牵动民心，甚至可能引发政治动荡。

房地产的关联性非常强，它带动和影响上游下游20多个行业，在中国绝大行业生产过剩，需求不足的情况下，房地产带动作用就非常关键了。现在中国走上了新常态，一个重要的标志就是房地产走出了黄金十年，进入常态化发展，对相关行业拉动作用降低，除一线城市和少数强二线城市之外，房价也进入常态化发展，进入了有涨有跌，以跌为主的下降通道。这样，以房子、土地为主要抵押物的房地产金融风险就加大了，整个中国房地产泡沫破灭的可能性正在加大。

2.2 金融机构把住房抵押贷款，房地产抵押信托列为优质资产

多年来，银行等金融一直把住房抵押贷款列为优质资产。我国的涉房贷款、涉房信托占整个金融的比例相当大。除了一些银行优质客户，也就是信用良好的大中型企业之外，小微企业和个人取得银行支持的唯一出路就是房产、地产抵押了。虽然最近P2P为代表的互联网金融发展相当快，大数据、云计算等新概念层出不穷，但在中国的信用体系长期不健全的背景之下，不是出几个新名词就能解决信用问题的。因而房地产抵押、涉房金融还是被认为是相对稳妥的金融形式，还是中国金融业中一个长期相对可靠的重要选择。

3　我国房地产金融市场的特点

中国房地产金融还很不完善，主要有三方面特点：一是房地产金融可供产品较少，主要为房地产开发贷款和个人房地产消费按揭信贷以及房地产开发信托；二是房地产金融机构不发达，主要依赖商业银行和信托公司；三是监管方式有待改进，金融活力和创新不足与金融风险隐患并存。 目前我国房地产信贷市场中还存在如下问题。

3.1 贷款标准风险标准的降低

从2008年第4季度起，我国为了刺激房地产的发展和摆脱金融危机，公布了一系列贷款标准放宽的政策。

3.2 房贷市场中的道德风险

房地产贷款市场中也存在道德风险，房地产评估机构是房地产贷款市场中重要的中介组织，为银行提供公正客观的房地产评估报告，有利于降低银行的风险，促进提高房地产信贷的效率。但我国住房评估企业数量多、历史短，存在相当多的问题。

另外还有银行本身从业人员的腐败，与贷款人内外勾结，合伙虚增抵押房地产价值骗贷的情况也时有出现，这也是一个从业人员的道德风险。

3.3 中国房地产贷款涉及的个人信用风险

在房地产次贷危机泛滥的美国，还是有一套多年积累的完备的个人信用评价体系，而我国个人信用体系刚刚开始建立，远没有完备。借款人可能通过工作单位开出不真实的收入证明，从而到银行获得更大的贷款额度。这样低收入、信用不好的人群得到房地产贷款之后，当房价地价出现拐点或大幅下滑时，银行贷款就会面临违约的风险。由于个人信用体系不健全，在我国确实存在假按揭的情况下，银行可能受到的损失与美国的“次贷危机”相比恐怕也很大。

4　中国目前房地产监管的特点

4.1 中国目前的房地产金融监管就像在走钢丝，平衡就是监管的关键

中国没有似美联储这样独立的金融监管机构，中国的房地产金融目前是由“一行三会”及城乡建设和住房保障部共同监管的。这些机构都是听命于中央政府的，受中央政府的短期经济目标所左右，有时缺乏长远和战略考虑。最近中国经济在减速，在辛苦地转型，一看近几月经济数据不行了，这几天的信贷和利率刺激又出来了。本来新一届政府思路很明确，不能再走扩大M2刺激经济的老路了，中国货币发行已经远远超出了美国，而中国经济总量只有美国的一半。沿这条老路走下去只会将泡沫吹得更大，泡沫迟早会破的。但政府受到经济下滑压力太大了，本想降低间接融资，用资本市场直接来支持实体经济发展，但最近股灾暂时阻塞了这条路。本想人人创业万众创新来刺激中国经济发展，但并非人人适合创业，个个能创新，创业创新也不是一年半年就一定会有成效。最后中央政府迫于经济发展的业绩压力，也只有通过金融创新，间接通过M2来推运经济了。因而即使中国房地产金融监管长期目标清楚，但执行起来就不是这样一回事了。

4.2 中国地方政府是房地产监管的重要博弈方

中国地方政府是房地产市场的重要参与者，是房地产泡沫的最大受益人，是土地一级市场唯一的庄家，是房地产各种税收主要受益人。由于1994年分税制改革以来，中央政府和地方政府在财权和事权上不成比例，地方政府财权小，事权大。地方政府只能另找出路，现在很大一部分收入来源于房地产，其中土地一级市场的控制和房地产市场的税收是地方政府关键收入来源。地方政府融资平台取得贷款，归还贷款的绝大部分也是靠房地产来解决问题，任何房地产问题都会直接影响地方政府的财源，房地产泡沫的破灭会造成地方政府严重的财政问题，造成严重的金融危机，甚至会造成部分地方政府破产。地方政府在任何时候都是中国房地产金融监管的一个重要博弈方。地方政府虽然不是监管方，但他能对监管的实际执行和实际效果产生重要的影响。

5　加强和改进中国房地产监管

虽然我国房地产金融监管到目前来说还是成功的，但也绝对不能掉以轻心，任何房地产金融市场的监管失灵都会造成严重的后果。中国应当构建适合我国房地产金融特点的监管体系。

(1)中国房地产金融监管要从整体性、系统性风险的角度出发，紧盯风险，根据风险的转移情况及时采取控制措施。(2)要构建宏观金融审慎框架，加强央行与监管机构的沟通与合作，确保金融机构的风险管理和内控体系能够与金融创新及市场变革同步。(3)积极推进房地产金融监管创新，借鉴国际经验与教训，确立新的监管理念、方式、目标及评价标准，逐步建立起统一、高效、全方位的房地产金融监管体制，不断完善房地产金融监管措施和手段，更好地体现房地产金融监管的动态效率和灵活性，确保房地产金融体系稳健运行。(4)监管机构之间应当加强信息共享与合作。中国房地产金融是由“一行三会”与城乡建设和住房保障部共同监管的。这是一个在国务院领导下多头监管体制，这些监管机构有各自偏重的行业和监管重点，应当加强其本身的行业风险监控系统的改进和整合。各监管机构之间应当加强信息共享与合作，避免出现监管漏洞和监管盲区，加强对房地产金融创新实时跟踪和监控。

参考文献

[1] 谢国忠.监管失误引发美国金融危机市场机制仍要坚持[J].国际经济评论,2009(1-2).

[2] 白川方明.宏观审慎监管与金融稳定[J].中国金融, 2010(04).

[3] 董裕平.防范同质化加剧系统性金融风险——美国次贷危机的警示[J].国际金融研究,2009(07).

[4] 霍华德,戴维斯大卫,格林.全球金融监管[M].北京:中国金融出版社,2009.

中图分类号：F832.21

文献标识码：A

文章编号：2096-0298(2015)09(a)-093-03

基金项目：①江苏省教育厅2014年度高校哲学社会科学基金指导项目：后危机时代逆周期房地产金融监管的研究(2014SJD309)。