廉租房能否“严格准出”

包宗华

各城市推行廉租屋的第一项重要工作，就是在有关廉租屋的文件中，明确规定廉租屋的淮入条件。但因前些年廉租屋建设供应量偏少，即使符合准入条件的居民也得排队等侯。不少城市将当年能够供应的廉租屋，采用了摇号的办法进行分配。在这种“粥少僧多”的情况下，不少城市提出了严格准入廉租屋的要求。既然廉租屋要严格准入，有人按常理进行反推，认为廉租屋也应该严格准出。于是，有少数城市进行了廉租屋严格准出的试点。

一、两个例子

去年，有两个试点城市的同仁，分别发来了两个严格准出试点碰到了问题的例子：其一，一家夫妻加孩子三口人，只丈夫一人工作，收入在准入线内。经申请批准加上摇号得中，住进了廉租屋。去年，妻子找到一家物业公司保洁工的工作。两口子的收入加在一起，少量地超过了准入线，按规定就应严格准出。由于两口子加在一起的收入，既买不起房，也租不起与廉租屋同套型的商品房。为了避免严格准出，只好采取了妻子辞去工作的办法。其二，这一家人的情况与上例大体相同而住进了廉租屋。由于做工人的丈夫近几年不仅技术精进，而且有两项效益较好的技术革新，去年，工厂领导决定给予提两级的奖励。但因提两级的工资收入，少许地超过了准入线。这个工人立即向工厂领导写报告，接受职务提两级的奖励，但却要求少提工资，以低于准入线一元钱为准，以避免被准出廉租屋。以上两例，近乎笑话，却发人深省。

二、两个国外的例子

（一）美国。美国各城市的政府每年都要公布该市的低收入线和廉租屋最高房租的价格。经市住房局核定符合条件的低收入者，一般是从住房局提供的市场上符合廉租屋房租的出租住房一览表中，找出几家条件比较合适（多以离自己工作单位较近为主要条件）的住房，经分别实地考察后从中选定一家，然后约定房主一起到住房局签订合同。例如某市规定的低收入线为年收入24000美元即月收入2000美元，廉租屋最高月房租为600美元。某居民月收入1600美元，选定的出租房月房租为600美元。在住房局三方共同签订合同就会规定：低收入者应依法拿出收入的25%即400美元交月租，不足的200美元需要政府补贴，由住房局每月通过银行汇入房主的账户。美国政府有一套准确而及时地掌握居民收入的机制，当这个居民月收入超过2000美元低收入线时，住房局就会及时知晓，并立即与居民核对并通知他做准备。一般是通过三个月的“检验”时间，证明其新收入基本稳定，即通知房主和居民到住房局。首先宣布这户居民不再是低收入者，然后三方共同签字拆消原来三方签订的合同，确定政府不再补贴房租。由于美国推行的是租赁私人出租房加政府补贴的廉租屋制度，因而不存在廉租屋的准出问题。城市住房局清醒地认识到，虽然这个居民收入增加了，如要买房还得需要经过一个“攒钱”的时间过程，同时又很难立即找到更合适的出租房（当年租这套出租房时就经过认真选择）。如果处理不当，也有可能发生暂时性的住房问题。因而住房局多会努力促成双方当即在住房局签订续租合同。其目的是，亲眼看见这个居民没有因政府不再补贴房租而产生暂时性的住房问题，并能显示政府对居民住房问题的连续关怀。房主和居民当即在住房局签定续租合同内容的主要变化是，600美元月租全由居民交纳。事实很明白，居民当在年月收入1600美元时，交月租400美元没有困难。而今月收入超过2000美元，交月租600美元，也不会产生经济困难而顺利进行。

（二）新加坡。新加坡的住房政策是，对最低收入者供应42平方米小套型廉租屋，实行公房低租金，上世纪九十年我们出访新加坡时，廉租屋的月租只为10新元左右，确实很低。新加坡政府没有提过廉租屋准出的要求，其原因有四：一是，到上世纪九十年代，新加坡通过近20年大比重建设政府组屋的努力，已经渡过了廉租屋和政府组屋供应紧缺的阶段。最低收入者要租廉租屋和中低收入者要买政府组屋都能够租得到和买得到，政府勿须在准出问题上去伤脑筋。二是，42平方米小套型廉租屋在人们心目中是条件最差的，住在里面的居民还似乎会感到“社会地位”要欠缺一点。由于绝大多数居民都有不断改善居住条件和“社会地位”的愿望，当他们超过最低收入线而拥有改善居住条件的经济能力时，多会自觉地、努力地去“准出” 廉租屋。三是，新加坡超过最低收入线的居民，都能买得到和买得起政府组屋，也被称之为实现了良性对接。四是，从最低收入者转成有固定工作和收入的居民，一般是从月崭1500新元即年薪1.8万新元起步。上世纪九十年代套型50至60多平方米的政府组屋售价为6万至7万多新元，首付20%为1.2万至1.4万多新元。如果这个居民从每年1.8万新元的收入中能省出3000多新元，大约要用4年左右的时间才能攒齐首付款买房。也就是说，一个居民在跨出低收人线到能够买房而自觉“淮出”廉租屋，即真正实现良性对接，往往需要4年左右的时间（注：4年是指多数情况，也有一部分居民低于或高于4年）。这就告诉我们，如果政府不了解实情，硬是拍脑袋提出居民在超过收入线必须立即严格准出的要求，肯定因为不切实际而行不通。如果有人在了解实情后，建议应该提出一个居民在超过最低收入线后，必须在4年左右的时间（注：“左右”不是法律用语）内准出廉租屋的要求，这种毫无必要的建议肯定不会被采纳。

三、几点启示

（一）“政府经济实力强了，居民收入多了，住房问题就好办了”， 美国的事实证明了这个论点。其一，上世纪90年代美国的空房率为10%，即100户居民平均拥有可供应住房110套，说明住房供应富裕；其二，上世纪下半叶，美国已经形成一个富裕的、买得起房的中等收入者群体，因而各城市都把低入者的收入高限定在年户收入24000美元或者更高一些，被人们称之为富裕分界线。中等收入者有能力解决住房问题，政府的主要精力用于低收入者的住房保障，住房问题当然好办得多了；其三，低收入者的收入超线了，生活富裕了，政府取消房租补贴合法合理，执行起来就比较顺利。我们从中得到的主要启示是：必须在不断地发展经济的基础上，不断地提高人民收入，并把重点放在提高中低收入者，特别是中中、中下群体的收入上，逐步地打造一支比较富裕的、买得起相应住房的中低收入者群体，这是解决好住房问题的重要条件。

（二）新加坡在推行现代住房制度时，居民比较贫困，不可能在较短的时间内打造美国那样富裕中等收入者群体。他们除了不断提高居民收入外，主要是把重点放在每年大比重建设政府组屋上。并于上世纪九十年代，做到了凡要买房的中低收入者都能够买得到和买得起相应的政府组屋，从而实现了廉租屋和政府组屋的良性对接。我们从中得到的启示是：必须通过每年大比重地建设套型和价格合适的保障房，争取用不算太长的时间做到，凡要买房的中低收入者都能够买得到和买得起相应的住房，从而实现供应最低收入者的廉租屋和供应中低收入者保障房的良性对接。

（三）新加坡最低收入者的收入超线后，就具备了买得到和买得起政府组屋从而自觉“准出”廉租屋的条件。但是，具备了条件不等于立即可以实现条件。这些超线居民多数要经过4年左右时间攒齐买房首付款后才买房准出。当年我们提出严格准入，原因是廉租屋供应严重不足，属于无可奈何之举，提法也不够人性化。将来供应充足了，应改为应保尽保、依法准入这种比较人性化的词汇。同时，在实现了廉租屋与保障房的良性对接后，也要留出最低收入者超线后到买入保障房的合理对接时间，而不能不切实际地提出立即严格准出的要求。

王春敏/责任编辑