简论如何有效运用房地产评估中的受益方法

刘军涛 威海市房地产交易市场管理处



简论如何有效运用房地产评估中的受益方法

刘军涛 威海市房地产交易市场管理处

摘 要：收益法是房地产估价中常用的方法之一，其主要运用于有收益的房地产的价值评估。由于收益法中三个关键指标收益年限、预期收益、还原利率的确定易受主观因素的影响，本文试从收益法的基本原理出发，分析如何选取确定这三个指标，使评估结果更为客观、准确。

关键词：收益法 房地产 价值评估

一、收益法的基本原理

收益法的理论依据为效用价值论，认为房地产的价值在于该房地产未来所带来的收益。收益法本着收益还原的思路对房地产进行评估，即把房地产未来预计收益还原为基准日的资本额或投资额。具体评估办法是通过估算被评估房地产在未来的预期收益，并采用恰当的折现率或资本化率折现成基准日的现值，然后累加求和，得出房地产评估值。

二、收益年限的确定

收益年限是估价对象自估价时点至未来可以获得收益的时间。一般情况下，估价对象的收益期限为其剩余的经济寿命。对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可收益的年限；对于房地合一的估价对象可依据土地剩余使用年限与建筑物耐用年限孰短的原则来确定未来可获利年限。但如果一宗房地产拟在持有一定年限后进行出售或其他处理，评估的收益年限则为其准备的持有期间。……