房地产开发项目管理难点管理

张强

【摘要】近些年来，我国的房地产行业实现了迅猛的发展，房地产项目的进一步发展潜力开始凸显出来。但是，在房地产开发项目的管理过程中往往会存在一系列的难点，不利于项目的顺利开发。对此，笔者阐述了房地产开发项目管理的基本内涵及其主要目标，并探讨了该项管理工作中的难点，以此为房地產事业的未来发展提供理论借鉴。

【关键词】房地产；项目管理；难点

房地产开发项目管理有着复杂性与综合性两大特征，要想对其进行深入的研究就必须要把与系统工程有关的理论、思想以及方法联系起来，从而对各个生产要素进行有效的优化与调整。而只有找出了其中的管理难点，并对其实施相应的解决措施才可以保证房地产行业的可持续发展。

1、房地产开发项目管理及其目标

1.1 房地产开发项目管理

房地产开发项目管理由总负责人指导，通过与系统工程相关的理念、方式等根据已找到的规律对房地产项目进行开发，并开发的各个环节构建科学合理的规划、调整以及管理系统。房地产项目管理的整个流程较为繁琐，既涉及到了项目管理的基本理论，还涉及到了项目管理的工作经验。从整体上看，房地产项目管理有工程项目质量管理、进度管理、成本管理、资料管理等多个内容。其中，前三者是项目管理工作的中心部分，同时也是该项管理工作的难点。在实际管理工作中，要想切实协调好这三者的关系，面临的困难重重，必须要通过各个方面人才的协作，并对管理实践进行有效的规划与管理才可以真正提升这一管理工作的质量。

1.2 房地产开发项目管理的目标

房地产开发项目的目标就是怎样对房地产开发项目实施优质的管理，并对全过程的各个环节进行把控。笔者经过了深入的研究分析之后认为，房地产开发项目管理的目标主要包括：①目标计划应明确。管理管理的项目作全面的战略部署，在制定并实施一系列的小目标的过程中达到最终的发展与管理目标；②项目方案设计应合理。方案设计时，必须要同时考虑到方案的合理性与经济性，遵循把高科技与成本投入联系起来的原则，尽可能选择并使用可再生资源。同时，还要重视环保工作，将自身的发展和广大社会人类的生存进行有效的 连接，从而达到“绿色、环保、高质、高效”的四大目标；③队伍建设应有选择性。项目能否如期、如质的完成在很大程度上取决于管理队伍的水平，高素质的项目管理队伍往往有助于发展目标的实现，还有助于提升项目参与者的积极性与凝聚力。

2、项目质量管理

建筑项目质量直接影响到了开发商的市场地位与品牌形象建立，还和开发商的社会声誉有着紧密的联系。房地产是一种不同于其他一般商品的商品，项目质量和房产的销售与租赁有着紧密的联系。所以，人们一直将工程质量看作是工程的生命，只要工程质量存在问题，那么工期、企业信誉都将会受到影响，尤其是企业的经济效益。所以，房地产开发过程中必须要严格把握质量管理环节，避免发生各类质量问题。对此，可从以下六个方面入手：

2.1 设计方案的优化

项目规划人员必须要根据开发商的具体要求与需求对房地产的开发工作设计出科学合理的方案。在开发开始之前，需要对方案图纸作详尽的审核，寻找其中有没有出现问题。不论是设计中出现的错误，还是后期的变更，都会对项目的开发与施工产生极大的影响。所以，在方案设计阶段要加大对图纸的检查与优化，保证方案的可行性、经济性与合理性。

2.2 施工单位与施工队伍素质的保证

施工方是最终房地产项目质量的负责人，选用较高资质与能力的施工方能够为房地产开发项目奠定坚实的基础。不仅如此，施工队伍是项目施工各个环节的直接“作用者”，所以也要严格要求其素质，不论是施工管理者、技术人才还是每位建筑工人，都要达到相应的素质才能够正式上岗。对此，可通过对施工队伍进行教育培训与实施引入人才机制的途径实现，以此来为工程管理整体水平的提升提供保障。

2.3 施工材料

实际施工过程中，所选择与使用的材料质量与产品质量之间也有着紧密的联系。所以，建筑中也要把握对材料质量的管理，避免使用劣质材料进行施工建筑。同时，还要检测建筑中使用到的半成品、配件以及大型机械设备的质量，经检验合格后方可使用。

2.4 施工机械与设备管理

施工机械与设备和项目进度息息相关，机械与设备性能、使用寿命情况能够直接决定施工进度的快慢。高质量的机械与设备往往可以帮助施工单位如期完成建设任务。所以，房地产开发项目管理中还要牢牢把握机械与设备质量关。

2.5 施工方案、方法和技术

在施工方案、方法和技术三者中，前两者有助于项目管理与施工工作的顺利开展，而它们的选择与调整更会决定施工进度。后者则可以在一定程度上直接决定施工建筑的质量。所以，从这一角度看，这三者同样也是房地产开发项目管理中的难点之一。

2.6 做好预防控制工作

不管是项目质量管理的哪一个环节，做好任何一项工作都不如做好预防控制工作。也就是说，要对项目施工中可能产生的问题进行相关影响因素的控制，做到防患于未然。因此，可设计科学合理的预防解决方案，如果在施工过程中确实发生了问题，那么可在第一时间内快速解决。不仅如此，在日常管理中也要做好小环节的质量问题。如此一来，通过这一“双管齐下”的方法便可以进一步加强对施工过程的管理，进而提升房地产的整体质量了。

3、项目进度管理

工程项目是否可以在预期的时间里完成与房地产的经济效益直接挂钩。由此可见，项目进度在承建企业的发展中扮演着十分重要的角色。如此，提升施工项目的进度管理水平，确保施工进度成为了承建企业建设工作中的重中之重。而项目的进度管理需要从两个方面同时进行，一方面，设计进度计划。项目未正式施工之前，就要设计好施工进度计划，明确项目的总目标，同时还要到施工场地进行实地查看与了解，把各个环节的工作内容设计的详尽、清晰。另一方面，还要确保施工工作按照进度计划实行。把通过审核的进度计划分发到相关部门，明确责任制，保证施工所需设施、人员以及资金到位。对于施工过程中产生的减缓进度与降低质量的问题，则要在第一时间内给予解决，以此保障施工进步不受影响。

项目管理中的又一难点就是进度管理，而影响这一管理内容的要素非常多，所以在实际工作中难以得到保障。所以，进度管理过程中必须要深入研究相关因素，罗列出不同环节中可能存在的问题，并实施相应的预防措施。通常情况下，影响项目进度的因素通常包括人、建筑材料、科技以及设备等多个内容。（下转第页）

（上接第页）在这些因素当中，“人”的因素最为重要，因为这一因素同时包括了项目的开发商、承建单位以及相关监督部门等。不仅如此，还和当地政府、相关合作单位等之间有着紧密的联系。由此可见，在项目进度管理过程中，加大对“人”这一要素的管理，并对其他各个因素进行深入的探究有助于实现进度管理质量的提升。

4、项目成本管理

项目成本与企业经济效益息息相关，对成本实施科学的管理控制能够有效保障开发商的利益。而房地产开发是一个规模十分庞大的建设活动，巨大的资金成本对于任何一个开发商而言都十分关键，所以提升成本管理水平是企业工作的重点之一。一般情况下，开发成本有土地费用、前期工程费、硬件设施费以及材料费等。根据施工不同时期可将项目成本管理分成两类，其一为策划、设计时期的成本管理，其二为施工时期的成本管理。通过深入研究国内外的相关研究笔者发现，前一类项目成本管理对成本的影响是非常突出的，所以在做这一工作时首先要做好这一时期的管理。对此，企业应进一步加大对策划、设计时期的成本控制，做好成本估算，从而从项目建设初始就把握好这项管理工作。

5、结束语

总而言之，房地产开发项目管理的难点有多个方面，本文站在了上述三个角度对其进行了分析，以此来为我国房地产项目的开发提供理论借鉴。在开发实际中，企业应按照项目实际情况对管理难点进行分析，并实施相应的解决方案。

参考文献：

[1]陈毅志.论述房地产开发项目管理中的问题与对策[J].中华民居，2011（09）：33-34.

[2]陈祖.关于房地产开发项口管理难点的探讨与分析[J].四川建材，2006（02）：178-179.

[3]马广玉.谈对如何搞好房地产开发项口管理的探讨[J].中国房地产业，20ll （08）：76-78.

[4]王斌.对房地产开发中项口管理的见解[J].城市建設理论研究（电子版），2011 （03）：56.

[5]陈振龙，秦盈，胡刚.项目管理在房地产开发中的应用[J].商品与质量：理论研究，20ll（07）：25-26.

[6]韩益民.关于房地产开发项目管理的探讨[J].城市建设理论研究（电子版），2011（27）：169-170.