住宅户型精装交房设计流程一体化初探

罗志勇

(厦门佰地建筑设计有限公司，福建厦门　361009)



·建设经济·

住宅户型精装交房设计流程一体化初探

罗志勇

(厦门佰地建筑设计有限公司，福建厦门361009)

摘要:论述了现在普遍使用的住宅精装交付设计流程，以厦门中航城国际社区A区为例，探讨了精装交付的优化设计流程，旨在提高建筑设计的工作效率，改善人们的居住品质。

关键词:住宅，精装交付，设计流程，室内设计

0　引言

随着近年来商品房房价的节节攀升，人们生活节奏的加快，对于普通老百姓而言，在购房上的资金成本和时间成本越来越高。而从社会层面考虑，住宅的二次装修不仅扰民，也给社会带来资源的二次浪费，与当下提倡的绿色环保相背离。因此精装交付已成为一、二线城市房地产市场上的主流交房标准。

然而站在一个建筑设计师角度而言，虽然精装交房节约了购房成本和社会成本，给购房者带来了诸多的便利，却给建筑设计师们带来了更大的责任以及延长了设计周期。特别是由于流程的不合理，导致在与室内设计的沟通以及互相之间的配合修改上浪费的时间较多，这些时间的浪费无形中加大了开发商的时间成本，也把原本可以用于深化设计深度的时间浪费在互相配合以及图纸的修改上。因而作为设计者如何改善设计流程、提高工作效率去适应市场的需要，为市场提供高质量的设计作品就成为我们当下必须思考的问题。

一个小区的开发从设计角度上涉及总平、立面、户型，从大的流程中又涉及到各个公司、各个职能部门。本文弃繁就简将户型设计部分独立脱离出来，就其设计流程作为研究对象进行探讨。

1　现在普遍使用的住宅精装交付设计流程

现在国内商品房住宅户型精装交付设计所普遍使用的设计流程如图1所示。

图1　现在普遍使用的住宅精装交付设计流程简图

首先建筑设计院根据开发商的定位设计户型方案，经过双方多轮探讨、比选、修改，等确认方案后，再由结构、设备等各个专业参与进入，深入配合，用45 d～60 d的时间完成整个项目施工图。紧接着室内公司再介入，根据开发商的室内定位以及土建设计院出的各个专业的施工图进行室内方案设计，待室内方案由开发商确认后，再进行室内施工图深化设计。如果一切顺利在不出现因室内设计需要而修改土建图纸的前提下，一般以10万m2的住宅小区、5个主要户型计，扣除项目中其他设计的因素，就单户型精装交付这个设计流程一般需要6个月以上的时间。

然而由于开发商为了缩短开发周期，加速开发流程，大多数的开发商都在以牺牲设计人员的业余时间为代价，压缩设计时间。甚至在一个阶段为达到认可或深度不足的情况下进行下一阶段的图纸深化，从而导致设计人员的大量返工。从整个项目的开发进度上看，是缩短了开发的时间，但实际上虽然每个阶段的设计时间被缩短，而总的设计周期却被延续到了现场施工阶段，从设计院角度看，其设计时间被延长了。这不仅是以牺牲设计人员的业余休息时间为代价的低效工作，也给现场施工单位带来了许多的返工和麻烦。其结果就是满足了开发商的各个时间节点，却打击了设计人员的热情以及原本可用于深化设计的时间却被用来大量的修改重复工作，导致图纸质量低下、设计水平不高，甚至因为图纸的改变导致现场施工的错误。作为一个以服务为宗旨的建筑设计院，市场的需求就是我们的服务内容。因此如何在不延长设计时间又能满足业主各方的时间节点还能保证设计质量将是作为一个设计者需要考虑的。而设计流程直接和时间挂钩，整合设计流程则是保证设计人员能够高效的保质保量设计好作品的关键。

2　精装交付设计流程优化探索

由于一个项目涉及的部门、公司较多，整个设计流程并非简单的由一个单位就能主导，所以本文就笔者多年的实践工程经验，仅从建筑设计的角度去优化精装交付设计流程，建立一个相对理想的设计流程模型，以作探讨。

2．1理想流程一

在现有的流程基础上，提高各部门、专业配合，室内专业以及结构、设备专业提前介入，缩短各个专业间以及各个环节间的内耗，减少修改量(如图2所示)。

图2　理想设计流程一简图

首先在开发商确定产品定位后，土建设计院的建筑师在与开发商的设计团队探讨、推敲户型方案的同时，室内设计师就应该同时介入并提供好室内意向等资料与建筑师、开发商的设计团队进行探讨。在户型方案基本定稿时，室内设计师以及结构、水、暖、电专业应同时介入深入配合并与建筑专业同时出方案图。最后，室内设计单位将与建筑、结构、水、暖、电专业一同出施工图。此流程的优点在于对原有的人员配置以及人员专业能力并没有额外的要求，而只是将各个专业的工作前置，减少因建筑方案考虑不全面、室内需求与土建设计院专业需求的矛盾等等所带来的

2．2理想流程二

参考国外建筑师的设计流程及现在国内将要慢慢实行的建筑师负责制(如图3所示)。

图3　理想设计流程二简图

首先需提高建筑师本身的专业能力，在开发商确定产品定位后，建筑师在与开发商的设计团队探讨、推敲户型方案的同时将室内设计方案同时考虑到位，在户型方案基本定稿时，各个专业就应进入配合，并在建筑(室内)方案出图同时也完成相关专业的方案图。并且在施工图深化设计时，原本室内专业的工作量全部并入建筑、结构、水、暖、电专业。原有的室内专业人员都可并入土建设计院的各个专业中，从而保证土建设计院各个专业的图纸深度既能满足土建施工单位的要求，同时也能满足精装施工单位的要求。此流程的优点在于将土建建筑院与室内设计单位的配合变为专业内部的整合，取消室内设计单位及与室内设计单位配合整个环节，将其融合到土建设计院的各个专业中，真正做到设计一体化。缺点在于在现有人员的基础上需要提高个人专业素质，在原有工作量的基础上增加了建筑以及设备专业的室内设计工作量，然而此缺点可以通过协同设计将原有的室内设计人员并入土建设计院中，与原有的专业设计人员一同完成，使其图纸既能满足土建需求又能达到室内设计的深度。

3　案例分析

以下就以笔者参与的厦门中航城国际社区A区为例，因其在不同阶段、不同地块设计流程有所不同，具有一定的参考性。

厦门中航城国际社区A区位于福建省厦门市集美区杏锦路东北侧，东面与风景旖旎的园博苑隔湾相望。用地呈长条形，被城市绿带分割为六块，编号分别为A1，A2，A3，B1，B2，B3。总用地面积:165 094．283 m2，总计容面积406 070 m2。

根据其开发的不同阶段，大体可以将设计流程分为3种形式:

1)第一种形式是在项目前期进行开盘示范区设计阶段使用的流程，虽然是售楼处设计，并非本文所主要讲的户型精装设计，但其因涉及到土建和精装设计并且与上文提到的“理想流程二”相似，故作为参考加以介绍。开盘示范区售楼处的方案是由美国line and space建筑事务所的创始人莱斯设计，我司作为施工图深化设计单位参与了整个设计流程。作为整个项目的前期工程以及门面工程，售楼处的设计不仅要求设计优良而且时间紧迫。为了能保证外方做的设计能够适用于国内的技术条件、可实施性强、减少不必要的时间浪费，我作为我司代表在外方做方案时就直接参与其中。在外方做方案时，我司就将基本技术问题，甚至于柱截面、结构梁高，设备走管等问题一并解决。外方在设计内部空间时，也将这些技术参数一同考虑并进行了室内设计。因此当方案被甲方认可后，对于我们建筑设计院和室内设计公司，接下来要做的就只是不断的完善方案，把在方案阶段讨论决定好的技术措施深化绘制成施工单位可读的施工图而已。这次配合，虽然结构、设备专业的设计阶段都被前置到方案阶段，开始时都有些怨言，但是因为前期的介入以及在方案阶段对项目有了一定的了解，在施工图深化期就变得轻松，大大减少了各专业配合内耗所浪费的时间，而且大大的提高设计深度。整个流程仅仅用了一个多月时间就完成了从方案到施工图的设计，建起来以后也得到各方面的好评。

2)第二种形式是在首期商品房开发设计阶段所使用，此阶段的设计流程与我们普遍的设计流程一样，是一个相对低效的设计流程。整个项目的方案是由gad绿城设计公司设计，我司做施工深化设计。在项目的第一期商品房设计时，由于开发商的整个团队刚刚组建，室内设计公司尚未确定，所以整个流程按着一个普遍的设计流程在做，方案阶段我司除了提供当地的法规以及技术措施外，基本由绿城公司作为主设计。待方案设计得到甲方以及规划部门认可后，我司各个专业才全力介入开始施工图深化设计。等室内设计公司介入也已经是施工审查通过以后的事。由于室内对内部空间有着不同的要求，于是为了满足室内要求结构专业开始调整梁系、设备专业开始调整走管位置以及高度等。整个设计流程陆陆续续持续了大半年多的时间，这样的设计流程不仅浪费了各个相关公司的设计时间，由于多次的修改，图纸的深度以及精度也大大降低，不仅设计人员感到疲惫，也严重影响了现场施工的进度。

3)第三种形式是商品房开发的中后期设计阶段所使用，由于开发进入稳定期，甲方对于产品的定位也比较准确、各个设计公司对彼此间的要求也比较熟悉、配合也相对默契，其流程就像上文提到的“理想流程一”。各个设计公司以及各个专业在方案设计阶段就提前介入，各方在方案阶段就把各自的要求都摆出来，在方案阶段解决各方的要求与矛盾。待方案得到甲方以及规划部门认可后，建筑设计院各个专业以及室内设计公司就可以按着方案时期所定好的解决方案深化各自的图纸，虽然施工图阶段各方仍然需要进一步的配合，但是并不会出现颠覆性的调整。所以整个设计流程仍然可以说是比较顺畅的。从方案到施工图整个设计流程所花费的时间大概在4个月的时间，设计深度也相对于首期开发时要深，施工现场因为图纸的问题而出现错误的情况也鲜有发生。

从这个项目可以看出，只要在恰当的时机以及各单位的有序配合，上述提出的理想设计流程还是有很大的实现可能。并且也可看出由于不同的设计流程所花费的设计时间，以及所达到的设计深度是完全不同的。一个逻辑清晰的设计流程给设计人员带来的不仅仅是效率的提高，也是提升设计品质的基础保障。

4　结语

商品房精装交付已经成为市场主流，作为设计师如何主动的去适应市场、提高市场竞争力、提升设计品质是每个建筑设计师都应该不断思考的问题，除了不断提高自我的专业能力以外，改善设计流程是我们提高设计品质、减少不必要的时间浪费的一个有利的途径。

工欲善其事，必先利其器，作为一个建筑师除了完善自我的专业知识以“利其器”以外，制定合理的设计流程也是“利其器”的一个方式。虽然有时候一个项目的设计流程的主动权并不在作为乙方的设计师手上，但是随着建筑师负责制实施的不断深入，本文所构想的两个“理想流程”还是很有可能成为一种普遍的设计流程。借此文抛砖引玉，望建筑设计同仁们能提出更好的设计流程，提高效率，提升设计质量，改善生活品质，减少不必要的加班。

中图分类号:TU238

文献标识码:A

文章编号:1009-6825(2016)17-0220-03

收稿日期:2016-04-03

作者简介:罗志勇(1979-)，男，工程师内耗。缺点在于与室内专业配合的时间并未减少，仅仅只是缩减了内耗的概率，缩短了因为内耗所浪费的时间，仍然没有达到设计流程的一体化。

Exploration on design procedure integrity of residential-style hardbound delivery

Luo Zhiyong
(Xiamen Baidi Building Design Co．，Ltd，Xiamen 361009，China)

Abstract:The paper discusses the design procedures of common residential-style hardbound delivery，and explores the optimal design procedures of hardbound delivery by taking Zhonghang intercity community A in Xiamen as an example，with a view to improve building design efficiency and improve living quality as well．

Key words:residential，hardbound delivery，design procedures，interior design