加强县级行政事业单位房地资产管理的思考

曾宪华

摘要：近年来，县级行政事业单位房地资产管理和营运效益得到了显著的提高。但在管理上还存在有底子不清、权属不明、效用不高、责任不分等问题。本文以某县调查分析情况为例，建议相关部门采取规范管理、完善两证等措施，以充分发挥行政事业单位房地资产效益，更好地为县域社会事业发展和经济建设服务。

关键词：行政事业单位 房产管理 调查思考

一、行政事业单位房产现状

长期以来，由于管理监督机制的不完善和受计划经济时期管理模式的影响，对于国有房屋土地资产，部分行政事业单位的管理较为松懈，且不成系统，严重地威胁着国有资产的安全。

根据对某县2014年县直行政事业单位房屋土地资产管理专项调查结果表明：在调查范围内的82家行政事业单位中，共有房产192宗，总计房产面积约15.46万平方米，其中经营性房产3.67万平方米，非经营性房产11.79万平方米。有入帐房产总价值8185.29万元，未入帐房产64宗，占被调查房产总宗数的33.33%，涉及房产面积约3.48万平方米。“两证”齐全的房产只有53宗，仅占被调查房产总宗数的27.6%，涉及房产面积约5.74万平方米；仅有“单证” 的47宗房产，占被调查房产总宗数的24.5%，涉及房产面积约4.80万平方米；“两证”全无的有90宗房产，占被调查房产总宗数的46.9%， 涉及房产面积约4.91万平方米。

二、问题及其成因

（一）资产账目和实际情况出入严重

根据相关法律制度规定，单位固定资产中必须设置明细，体现土地、房屋资产等，通过“固定资产登记簿”和“固定资产卡片”核算。调查中发现，有部分单位账面管理与实物管理严重脱节，存在房屋土地资产会计核算不健全，也没有设置“固定资产登记簿”和“固定资产卡片”，无法对账，谈不上账账、账实和账卡相符。

（二）房屋、土地“两证”不全

要想从根本上推进落实行政事业单位资产管理工作，首先就要确保土地、房屋拥有完备的两证。根据调查结果看，单位房屋产权“两证”不全现象极为普遍，究其原因：一是单位经费紧张，不愿办理“两证”。部分单位由于经费长期入不敷出，虽然相关手续齐全，但一直未办理产权证； 二是管理层责任感、权属观均有待进一步提高。政府无偿划拨、拨款建造，是大多数行政事业单位取得土地、房屋使用权的主要途径，但部分单位负责人并未在思想上引起足够的重视，或者存在“我不会一辈在这里（任职）”，使有相当一部分单位占有使用多年但始终未办理过“两证”；三是未做竣工验收，资料不全，产权证无法办理。部分单位由于拖欠工程款或与房屋承建方存在其它经济纠纷原因，建成后未进行竣工验收即搬入新楼办公，导致资料不全，“两证”至今未能办理；四是还有部分单位在建设资料档案的管理上存在一定的随意性，时间一长或经办人更替后，造成相关手续到办证时已无从查找，最终未能按规定办理产权证。

（三）房屋、土地处置程序不严

按照国有资产相关管理条例，只有在财政部门许可的情况下，才能处理如土地、房屋等大项资产。然而，在现实生活中，没有得到许可即擅自对此类资产进行处置的情况并不罕见，这样给管理工作的开展增加了一定的难度。其影响因素具体有：首先，尚未针对相关不法行为，建立强有力的处罚体系；其次，各个部门如财政、建设、国土等之间尚未建立足够畅通的沟通渠道，造成出让、过户等业务的办理甚至无需处置许可手续即可进行，导致行政事业单位在处置资产时，出现有手续与否均无区别的错误认知；第三，在资产管理方面，个别单位管理者认知不足，把“国有”资产当成“单位自有”资产，以解决单位的经费问题而随意处置国有资产。

（四）经营性国有房产租赁管理机制不够完善

由于监管力度等因素，国有经营性房产出租管理存在不少问题，出租房产行为与相关制度规定不符，归纳起来主要有以下几个方面：

一是对于经营性房产，未能建立有序的权属管理机制。按照该县有关行政事业单位房地资产管理的规定，经营性房产必需将产权过户到县国投资公司名下，实行统一经营。但是多数单位因资料缺失，无法办理“两证”过户到国投公司，有关部门也没有拿出有效的实质性的解决办法，使得多数行政事业单位经营性房地产仍在原单位管理；而又有少部分单位未办理过户，也直接委托到国投公司经营。多种方式并存，造成管理的无序和漏洞。

二是单位房屋出租行为不规范。部分单位出租没有进行公开招租、承租人随意转租、合同逾期、协议租金远低于市场价等等。

三是租赁合同不规范。部分租赁期限过长，不利于经营性房产的市场化运作；有些单位远期许诺给承租人过头的优惠条件，为后期纠纷埋下极大隐患，危及资产安全；有的内容过于简单，未明确双方应承担的责任和义务，容易产生法律纠纷。

四是租金收入管理不规范。部分单位存在隐瞒、转移和坐支收入的情况，经营性房产收益不按规定纳入“收支两条线”管理，由使用单位自行支配，滋生“小金库”现象。

（五）房地资产被他人长期占有无偿使

部分单位因房改或企业改制等环节存在一些争议问题未及时全面解决，造成房地资产长期被占有占用。

（六）办公场所不稳定，缺少长远全局性规划。

根据实际情况来看，各行政事业单位的办公场所比较分散，也不均衡，部分单位办公场所严重不足，为了改善办公条件，如候鸟般经常性搬迁，致使办公场所不固定，不方便服务群众，同时又浪费了大量的办公经费。

三、加强管理的建议

建立规范完善的管理体系，有效解决账目和实际情况脱节的问题。在行政事业单位房地资产的管理上，财政部门是职能机构，需从政策入手通过开展各种形式的宣传培训活动，引导各单位明确了解自身的具体职责，敦促相关单位贯彻落实资产管理的各项规定。应设置房屋、土地等明细核算，并建立内容全面的登记卡片，定期进行资产盘点、清查，做到账实相符。

加强组织协调，集中办理“两证”。房管、国土等相关部门应积极支持配合，财政部门加以督促，集中时间统一办理房产“两证”。对于办证材料齐全的或可以补全的，各行政事业单位应抓紧限时办理“两证”；对于办证资料缺失而又难以补全的，各行政事业单位应在限期内提交情况说明及相关佐证材料，提交问题清单。同时建议政府召开专题会议，召集相关部门对“问题清单”进行联合论证，结合实际情况，对其产权给予确认，办证单位可凭此政府专题会议纪要对这些遗留问题予以一揽子解决；对于部分办证资金问题，建议给予一定的补助或适当减免；对于具备条件而以在规定期限内没有办妥的，要追究单位负责人责任，以确保行政事业单位房产“两证”齐全。

严格房产处置程序。建立部门联动机制，加强国土、建设、财政部门之间配合，从根本上解决擅自处置国有资产的问题。

强化督查，加大违规处罚力度。财政资产管理部门要对行政事业单位房产实行动态监管，并与纪检、审计等部门配合，将行政事业单位房产管理纳入审计、监察范围，使之成为常规的监管手段。加强执法力度，对那些管理意识淡薄、随意处置单位房产，造成国有资产严重浪费、流失的单位和个人，要坚决进行处理，以维护国有资产权益。

加强经营性房屋土地资产的经营管理。进一步落实经营性房屋土地资产必须归口到国投公司进行经营管理，统一由国投公司对外招投标或议价。单位所支配使用的房屋若出现空置，或者有“非”转“经”等情况，应上报财政国资部门，不得隐瞒或自行处置。同时，国投公司应建立健全房地资产经营管理机制，实现国有资产出租的“阳光操作”，房屋出租公开、公正、透明，杜绝部门权力寻租行为，确保国有资产保值增值。同时，房屋出租收益纳入财政收入预算，实行收支二条线管理。

建立综合办公楼，集中办公，实行资产统一管理。一是为了充分发挥各行政事业单位的职能作用，使各单位更方便地服务于社会，服务于县域经济发展，最大限度地节约开支；二是出于优化使用国有资产效益的考虑，统一管理非经营性房产，积极探索发挥国有资产效益的新渠道，从非经营性向经营性转变，变资产为资本，建立国有资产融资平台，以更好地为县域经济建设和社会事业发展融通资金提供有力支持。