“营改增”政策下，房地产业发展前景分析与建议

陈舒舒　金鸣镝　杨瑞琪　李世萌

[摘要]在“营改增”政策下，为了对房地产业的发展前景进行分析，本文借助EXCEL软件，利用TOPSIS分析法进行定量研究。针对2015年和2016年的年度报告数据，首先从税收、成本和现金流三个方面分别选定若干指标，其次辨别指标是否为高优指标或者低优指标，从而得到方案的正理想解和负理想解，最后，比较该房地产公司2015年和2016年这两个方案与理想解的相对接近度，相对接近度越大，则表明该年度的经营状况越好。结果表明，实施“营改增”政策后，该房地产企业税负降低、营业成本减少且投融资的净现金流量增加，即房地产业的“营改增”政策发展前景良好。此外，本文针对房地产业“营改增”政策的实施提出了以下两点建议：一是重交流，制定合理的税收筹划，二是稳发展，国家政府出台过渡政策。

[关键词]营改增；房地产业；TOPSIS分析法；分析建议

一、引言

2012年，上海市委书记俞正声提出实施营业税改增值税改革，交通运输业和部分现代服务业是首批进入改革试点的两个行业，并且随着这两个行业“营改增”的顺利进行，各行业陆续开始进行改革。直至2016年，建筑业、房地产业、金融业和生活服务业这最后四个行业也踏上了“营改增”改革的末班车，“营改增”步入收尾阶段。

“营改增”政策的特点包含两个方面：一是环环相扣，不存在重复征税；二是征税公平，征税范围广，其主要作用在于减税。进行“营改增”制度改革时，中国房地产业作为国民经济的支柱产业，是既难以处理但又不可忽视的领域，它不但对我国财政收入产生重要影响，也与普通百姓的生活紧密相连。然而，中国房地产业税种多、税负重、税制复杂的税收特征使得其“营改增”税制改革任重而道远。因此，“营改增”政策的全面实施对于房地产业征税的规范化和便利化有着重要的意义。本文主要利用TOPSIS分析法研究“营改增”对房地产业的影响。

TOPSIS分析法是一种多目标决策方法，对数据分布、样本含量和指标数量的要求低，其数据计算简单易行，无论是对指标多的大样本资料，还是指标少的小样本资料都同样适用。利用TOPSIS分析法对各方案进行综合评价，其基本思路在于对方案和正理想解以及方案和负理想解间的距离进行比较并排序，根据排序结果做出正确的决策。方案离正理想解的距离越近，方案越好。本文主要选定两个方案进行比较，即某房地产公司2015和2016年的数据，分别代表“营改增”前和“营改增”后的数据。从税收、成本、现金流三个方面分别选定若干指标，经过计算，对2015年和2016年的数据进行比较排序，从而得出“营改增”对房地产业的影响，并给出相关建议。

二、基于TOPSIS分析法的影响研究

（一）数据的搜集与预处理

A公司房地产2016年房地产开发收入为283.5亿元，超过了增值税小规模纳税人的规模要求，因此该房地产公司应作为一般纳税人进行纳税。下载A公司房地产2016年年度报告，选定的指标为：税收方面的城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、增值税、房产税；成本方面的营业成本、营业外支出、销售费用、管理费用、财务费用；现金流方面的经营活动产生的净现金流，投资活动产生的净现金流，现金及现金等价物的净变动。得到如下指标数据：

在原始数据指标中，现金流的三个指标值越大越好；税收和成本的十个指标值越小越好。采用倒数法10000000/x对税收和成本的指标进行转化。对于转化后的数据进行归一化处理，归一化公式如下：

（二）TOPSIS分析法对年份数据比较

1.TOPSIS分析法计算步骤

2.针对本文具体数据的求解

对搜集得到的数据借助EXCEL进行计算，得：

对2015年和2016年的数据进行排序，所得结果见下表所示：

结果表明，实施“营改增”后，A房地产公司的发展更好了。

三、结论与政策建议

（一）结论

综合以上的数据分析结果，可以看出“营改增”政策的实施对房地产业的发展有着积极的影响。“营改增”政策实施前，由于房地产业在销售不动产时，将很多已在上游征过税的项目成本和销售额再次纳入房地产业的营业税征税依据中，造成重复征税现象。

“营改增”政策实施后，营业收入中所包含的增值税进项税额可以被抵扣，相当于增加了企业的营业收入，并且营业成本中包含的增值税进项税额也被抵扣，房地产业的营业成本反而有所降低。“营改增”政策的实施对行业税负完整抵扣链条的实施以及降低税负都起到了一定重要的作用，使得企业的整体经营状况变好，税负降低，成本减少，净现金流增加。

（二）具体的建议

第一，重交流，制定合理的税收筹划。房地产业有众多上下游產业，税种多而且杂，企业、税务机关以及上游供应商和下游消费者在对税收的理解上有时会存在差异，因此要加强沟通，避免由沟通不畅带来的误解对征税造成阻碍。至于税收筹划，由于公司如果在短时间内无法适应政策，则会使税负无法合理降低，因此公司要在新政策出台时积极讨论交流，及时制定合理的税收筹划，并且在实施的过程中要根据实际情况对筹划方式进行适当的更改。

第二，稳发展，国家政府出台过渡政策。房地产业涉及面广，税种多而杂，征税程序复杂，且由于房地产下游产业的承担能力多受制于市场，过渡性政策对于房企而言就显得尤为重要。比如对于房地产的一些存量的项目的征税选择简易计税法，使得现有的增值税税率与之前5%的营业税一致，从而保证“营改增”的平稳顺利进行。endprint