住宅质量责任保险
——以施工企业投保为例

瞿富强， 孙 宇

(南京工业大学 土木工程学院， 江苏 南京 211816)

我国住宅工程仍以现场湿作业建设为主，工程参建主体和人员涉及较多。近年来，住宅工程中一些新技术、新材料的大量应用，既推动了住宅工程建设的发展，同时也在一定程度上加大了住宅质量潜在缺陷的风险。虽然，我国法律法规要求建设单位和施工企业对住宅质量责任负责。但实际情况是，在缺陷责任期内各单位均积极配合质量潜在缺陷的维修和赔偿。缺陷责任期满拿回质量保证金后，就以各种借口推脱、拒绝承担潜在缺陷维修和赔偿责任。甚至出现施工企业破产、更名、注销等情况，导致业主找不到责任单位来承担责任。以致后期住宅质量潜在缺陷的维修和赔偿最终由政府“买单”。

我国已有多位学者对该类问题进行研究，认为开展住宅质量责任保险可以避免施工企业不承担维修和赔偿责任，使政府从该类问题中解脱，充分利用市场经济手段取代政府政策管控。崔龙国认为当前建设领域里缺乏完善的监管机制，不妨引入工程质量责任保险制度[1]。范苏榕认为积极探索我国工程质量责任保险，是市场经济条件下强化工程质量管理的必要手段[2]。徐有全认为工程质量责任保险是提高工程质量、弥补质量潜在缺陷造成的经济损失的一种重要经济工具[3]。

住宅质量责任保险，作为一种分散法律责任风险、保护受害人利益的经济手段，应对的是住宅工程在竣工验收时未发现却在交付使用阶段出现的质量缺陷的维修和赔偿责任，广义上是指“对住宅质量和消费者权益进行保证的保险体系”[4]。当责任方不承担、不存在或清偿能力有限，由保险公司履行维修和赔偿责任的保险。

1 我国住宅质量缺陷现状和质量责任保险现状

1.1 住宅质量缺陷现状

随着城市化进程的加速和市场经济的演变，很多住宅工程只注重工程进度和经济效益，而忽视了工程质量[5]。致使住宅交付使用后常出现裂缝、渗漏、饰面层脱落等在竣工验收时未能发现，却在使用阶段引起住宅损坏的质量缺陷。不但影响业主生活的舒适度，还威胁其生命和财产安全。中国消费者协会《二零一六年第一季度全国消协组织受理投诉情况分析》显示，2016年第一季度，全国消费者协会受理房屋及建材类5142件，占商品投诉的4.38%，详见表1。投诉人反映住宅出现质量潜在缺陷后，在确定质量潜在缺陷责任方时，建设单位、施工企业之间常发生推脱扯皮现象。甚至，部分责任主体(建设单位、勘察设计单位、施工单位、装饰装修企业和材料供应商等)可能会应破产、转业、注销等原因不复存在，无法找到责任方落实维修和赔偿责任。

表1 房屋及建材类投诉分析统计

近年来，我国住宅质量缺陷责任承担和维修赔偿问题的消费者投诉逐年上升，缺陷责任承担和维修赔偿问题在全社会引起了广泛的关注。

1.2 住宅质量责任保险现状

从2004年建设部制定《建筑工程质量保修保险试行办法》[6]到2016年6月上海颁布《关于本市推进商品住宅和保障性住宅工程质量潜在缺陷保险的实施意见》[7]以来，住宅质量保险已在我国试行了12年。住宅质量保险不是单一险种，而是一系列险种和制度的总称，按内容可分为缺陷保险和责任保险[8]。纵观12年间国家和典型省市试行质量保险的设计方案，质量缺陷险内容居多，责任险内容较少。部分省市甚至对责任险方案一片空白，以鼓励施工企业投保质量责任险而一带而过。以致我国住宅质量保险推广过程中，保险公司需承担所有的质量潜在缺陷维修和赔偿风险，又不能有效的分担质量责任，影响其开展住宅质量保险的信心，制约保险公司开拓业务的发展。

住宅质量责任险和住宅质量缺陷险是两种不同的险种。住宅质量责任保险承保的是施工企业因其建造的住宅工程存在质量潜在缺陷而产生的对住宅本身的赔偿责任，如维修、整改住宅质量缺陷的赔偿责任。投保人为施工企业。住宅质量缺陷保险承保的是在保修范围和保修期限内出现的由于工程质量潜在缺陷所导致的投保建筑物损坏，履行赔偿义务的保险(如图1)。投保人为建设单位[7]。

图1 住宅质量潜在缺陷保险运行体系

1.3 原因分析

1.3.1 法律法规不健全

(1)未强制要求施工企业投保住宅质量责任险

施工企业作为传统建造企业，在心理上总存在一定的侥幸，没必要购买住宅质量责任保险转嫁风险。且住宅工程是由各参建主体共同完成，潜在缺陷既可能是由一方技术问题独自产生，也可能由多方责任共同产生。因此，后期对缺陷责任认定较为困难，各施工企业可通过扯皮、推脱等方式不承担责任，致使施工企业不愿花钱去投保。而我国的“住宅质量保证保险制”、“133号文”以及《保险法》对住宅质量责任保险政策均属鼓励投保[9]，无强制约束力。

(2)质量责任终身制不合理

我国《建筑法》规定住宅工程地基基础和主体结构质量责任采用的是建筑寿命终身制(图2)，规定了从住宅交付使用至合理寿命年限，施工企业均需要承担维修和赔偿责任。即使投保了质量责任险，保险期限结束后施工企业仍然要承担质量潜在缺陷的维修和赔偿责任。投保无法完全摆脱责任，造成施工企业投保住宅质量责任保险的积性也不高。

图2 我国住宅工程质量责任终身制

1.3.2 保险公司识别和控制风险能力不足

近年来，我国住宅质量缺陷事故频发，质量潜在缺陷损失赔偿巨大。而保险公司作为一个金融机构，虽熟悉经济杠杆运用，但缺乏建筑工程类的专业技术能力和水平。对住宅质量风险的识别和控制缺乏信心。风险控制，要求保险公司从项目启动阶段就开始介入住宅建造，而仅依靠保险公司对住宅建造阶段实施质量监控效果并不佳。现有的监理制度虽具有住宅工程质量风险监控的职责，但其受雇于建设单位，保险公司显然不可采信其质量风险监督数据。

1.3.3 维修赔偿系统不健全

我国住宅质量潜在缺陷的维修赔偿责任关系如图3所示，建设单位对业主承担质量潜在缺陷维修和赔偿责任，但住宅工程是建设单位委托施工企业建造，施工企业对建设单位承担质量潜在缺陷维修和赔偿责任。

图3 住宅质量缺陷维修赔偿责任关系

但施工企业和业主并无直接法律合同，住宅出现质量潜在缺陷后，业主无法对缺陷责任主体要求维修和赔偿。即使建设单位投保住宅质量缺陷保险，保险公司承担对业主的缺陷维修和赔偿责任后，因其与施工企业无直接法律合同关系，也无法对缺陷责任主体实施追偿。不利于我国房地产市场改善住宅质量，维护社会稳定。

2 建立我国住宅质量责任保险体系

2.1 责任体系

住宅是多方参与共同建造完成的，从项目的勘察阶段直至竣工交付都可能因为一方或多方共同作用产生质量潜在缺陷。住宅质量责任保险是对质量潜在缺陷承担维修和赔偿责任。通过分析归纳总结，住宅质量潜在缺陷主要有：勘察缺陷、设计缺陷、材料缺陷、施工缺陷、装饰装修缺陷[10]。结合现有住宅质量缺陷保险体系，建立适合我国国情的住宅质量责任保险责任体系(图4)。在项目启动阶段，就要求勘察单位、设计单位、材料供应商、施工单位、装饰装修单位等施工企业投保质量责任险，并交纳相应的保费。使建设单位、施工企业、保险公司共同承担住宅全寿命周期内质量潜在缺陷的风险和责任，促使工程建设各方切实承担相应的质量缺陷责任。

图4 住宅质量责任险责任体系

我国《建筑法》和《建设工程质量管理条例》已对建设单位、勘察设计单位、施工单位、装饰装修单位等的质量责任做了严格规定。且已有学者探讨过保险公司的责任。本文不再赘述。本文主要明确政府和住宅质量责任保险参与机构的责任。

2.1.1 政府监管

住宅质量责任保险的顺利实施离不开政府的监管。宏观层面，健全完善国家法律、法规、标准，对住宅质量和参建主体各方的质量行为进行规定和约束。微观层面，对参建主体各方的质量行为和质量水平进行监督。宏观和微观相辅相成，微观管理为落实宏观管理政策提供保障，宏观管理为微观管理指明方向。此外，政府监管只适合住宅质量责任保险初期的运行，后期要将这种监管体系交由市场和经济决定。

2.1.2 第三方质量鉴定机构

第三方质量鉴定机构的责任是对质量潜在缺陷进行责任认定。第一种情况，当保险公司和业主就潜在缺陷是否属于保险责任范围产生歧义时，保险公司和业主可共同委托第三方质量鉴定机构对质量缺陷进行鉴定。第二种情况，保险公司赔付完业主损失后，如需对施工企业实施追偿的情况下，施工企业对保险公司的责任认定产生歧义时，施工企业和保险公司也可共同委托第三方质量鉴定机构对质量缺陷产生原因、责任进行鉴定。质量鉴定机构要独立于业主、保险公司、施工企业，才可提供真正公平、公正的鉴定结果。

2.2 风险控制和分担体系

保险公司作为一个营利性单位，保费收入和风险成本控制是其维持稳定发展的重要条件。住宅质量责任保险顺利开展的必要条件就是保险公司能够承受质量潜在缺陷产生的风险。而保险公司只愿花费较少的质量风险控制成本。质量风险控制成本=建造阶段的缺陷控制费+使用阶段的缺陷维修费。缺陷维修费=质量潜在缺陷出现的频率×每次维修费。而质量潜在缺陷出现的频率和维修费依赖于保险公司在建造阶段的风险识别和控制水平。在建造阶段对质量缺陷的风险识别和控制水平越高，使用阶段出现质量潜在缺陷频率就越少，使用阶段的缺陷修复费也就越低。

在保险公司为质量潜在缺陷主要控制者背景下，投入的风险识别和控制成本最小表示为：MIN[Y=x+r(x)]。其中：y为风险识别和控制成本；x为建造阶段保险公司投入的质量缺陷控制费；r(x)为建造阶段质量缺陷控制费为x时，使用阶段产生的缺陷维修费。当建造阶段的质量缺陷控制费投入越大，使用阶段产生的缺陷维修费就越低。因此，使用阶段的缺陷维修费r(x)是一种边际效用函数且呈递减趋势，即r(x)≥0,r′(x)<0。当使用阶段的缺陷维修费边际成本等于边际收益时，即r′(x)=-1，在x=x*处取得(图5)。此时风险识别和控制成本最低，实现最佳风险识别和控制水平，使投入的成本最少。

图5 最小风险控制成本和最优风险控制水平

上文运用经济学分析，可发现住宅质量责任险对保险公司的质量风险识别和控制水平要求较高。我国可借鉴西方发达国家的经验，由保险公司聘请专业的工程质量安全风险管理机构或具有丰富专业知识的技术人员协助保险公司从项目启动开始就对质量风险进行监督与控制，降低保险公司在住宅使用阶段处理质量潜在缺陷的修复费用(图6)。

图6 工程质量安全风险管理机构运行机制

工程质量安全风险管理机构应在项目启动时从勘察、设计阶段开始介入。通过检查勘察设计单位的资质、勘察设计人的执业等级、规范的适用性等控制勘察、设计单位的风险。在施工阶段，通过审查施工企业资质、施工方案、是否按图施工、建筑材料是否合格以及现场施工质量动态监督等方法控制施工单位、装饰装修单位和材料供应商的风险。对于一些新工艺、新材料的质量风险，工程质量安全风险管理机构的专业技术人员也可在一定程度上进行把控。

工程质量安全风险管理机构在每次质量检查完毕后应出具书面检查报告，详细指明缺陷位置、问题、整改意见。并且在下一次检查前对之前检查的整改结果进行确认，确保整改闭合，否则不允许施工企业进入下一道工序。且每次检查完出具纸质检查报告，并及时反馈给施工企业、建设单位和保险公司，最终形成质量责任风险评价反馈给保险公司归档备份。

2.3 维修赔偿体系

以施工企业在项目启动时就投保住宅质量责任保险且收取了保费为前提，当业主在住宅的使用过程中发现质量潜在缺陷，且缺陷影响业主正常生活使用或产生经济损失。业主凭借保单向保险公司发出潜在缺陷维修和赔偿时，保险公司对质量潜在缺陷进行认定，明确责任原因，确定其是否属于保险责任范围内。若属于，则保险公司直接履行维修和赔偿责任。若不属于，则保险公司告知业主不在承保责任范围内。业主与保险公司如有歧义，可共同聘请第三方质量鉴定机构进行质量责任鉴定(图7)。即住宅质量责任保险维修赔偿体系的触发需要满足两个条件：第一，需要保险公司对于业主依法应负赔偿责任；第二，受到缺陷损害的业主需向保险公司提出缺陷损失赔偿的请求，两者缺一不可。该种维修赔偿体系既可以保障业主权益，又可以直接维护保险公司的经济利益。使缺陷责任风险可控，维护工程参与各方的经济利益，避免承担额外的缺陷损失责任。实现业主、工程参与各方、保险公司“共赢”。

图7 质量责任保险维修赔偿体系

若施工企业在项目启动时投保了住宅质量责任保险，但未交纳相应的保费。保险公司对业主履行完质量潜在缺陷维修和赔偿责任后，在一定条件下，可以在其承担责任的范围内向被保险人实施维修和赔偿费用追偿。追偿的前提条件是保险公司未收取保费，却已向业主履行维修和赔偿责任。保险公司对缺陷责任进行认定或聘请第三方质量鉴定机构对缺陷责任进行认定。若是设计缺陷，则追偿设计单位的责任，要求赔付经济损失；若是施工单位的责任，则追偿施工单位的责任，要求赔付经济损失；若该缺陷由多方共同产生，保险公司可同时追偿多个责任单位的责任，要求赔付经济损失。

3 健全我国住宅质量责任保险体系的配套措施

3.1 健全法规政策

3.1.1 明确住宅工程参建主体各方的法律义务和责任

现行法律法规未详细明确相关质量责任人/单位。如：《建设工程质量管理条例》第四十条规定：“基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限[11]”，未明确承担这项责任的主体。建设单位通常将责任归咎于施工单位，在出现住宅质量潜在缺陷时双方相互推卸责任，购房者权益不能切实得到保障。应建立一套从项目启动开始贯穿工程勘察、设计、施工、验收、交付、维护运营的全寿命周期的法律法规体系，明确住宅工程各参与主体的法律义务和责任。

3.1.2 推行强制性住宅质量责任保险

由于我国开展住宅工程质量责任保险还处于起步阶段，国内该类保险市场还未成熟完善，且参建主体各方对住宅工程质量责任保险了解甚少，投保意识不强，借鉴国外发展运营模式和发展经验，应推行强制性住宅质量责任保险解决质量潜在缺陷责任风险，使参建主体各方因投保责任险而提高工程质量，减少潜在缺陷。

3.1.3 协调现行保修制度与保险关系

我国住宅质量责任终身制设立的初衷是好的，但是时间跨度太大导致该制度的可操作性并不强。几十年的时间里建设单位和施工单位可能更名、可能注销、可能破产，这样使得质量责任终身制如形同虚设。应借鉴国外经验，采用固定责任年限制。注重事前控制，在住宅项目启动时就对工程的参与各方收取相应保费，采取较高的设计标准来控制质量潜在缺陷。而非事后控制，采用终身责任制维修质量潜在缺陷。协调现行保修制度和保险关系，使保修制度与责任保险制度合理搭接。施工企业投保住宅质量责任险，建设单位可考虑不再设立施工单位的建设工程质量保证金。

3.2 建立住宅质量责任保险的配套机构

3.2.1 工程质量安全风险管理机构

结合国情和住宅工程质量现状，保险公司雇佣专业的工程技术人员帮助保险公司管控保险责任内容的实施是必不可少的。工程质量安全风险管理机构应具有符合资格要求的工程技术专业人员组成，在实施检查中能够发现质量缺陷、提出处理意见和建议。尽可能的将可能导致住宅质量潜在缺陷的质量问题在施工阶段、验收阶段处理完毕，降低住宅交付使用后出现质量潜在缺陷的概率。工程质量安全风险管理机构应从项目启动开始，全程跟踪项目进展情况，确保质量潜在缺陷隐患整改到位，信息闭合。

3.2.2 第三方质量鉴定机构

第三方质量责任鉴定机构是住宅工程质量责任保险实施的必要条件，建立行业认可、购房者信任、保险公司相信的能够对住宅工程质量潜在缺陷进行公平、公正、客观的质量责任鉴定的机构是必不可少的。一旦购房者与保险公司、保险公司和投保单位就质量潜在缺陷或责任产生歧义时，可通过双方认可的第三方质量鉴定机构明确质量问题和质量责任。避免发生扯皮、推脱现象。

3.3 建立保险信息服务平台

政府应联合保险公司共同建立住宅质量保险信息服务平台。将各保险公司承保、各施工企业投保住宅质量责任险的相关信息录入该信息服务平台。包括：保险信息、风险管控信息、维修赔偿信息等。通过大量数据对各保险公司和施工企业的风险管理、维修赔偿情况进行统计分析。让保险公司和施工企业之间能够双向选择，为将来再次开展质量责任险，是否投保、是否承保以及确定保险费率提供依据。

3.4 建立诚信体系

住宅质量责任保险的实施要以企业诚信为基础。通过建立企业诚信体系制约和规范建筑企业的建设行为。对于诚信体系良好的企业，保险公司可考虑降低保费。对于发生过重大质量事故，或者因质量投诉产生重大社会影响的，保险公司可考虑增加保费。以此激励施工企业改善住宅质量，减少质量潜在缺陷，促进房地产行业健康持续稳定发展。

4 结 语

住宅质量责任保险将业主、政府、建设单位、勘察单位、设计单位、材料供应商、施工单位、装饰装修单位、第三方质量鉴定机构和工程质量安全风险控制机构等相关各方的利益和责任紧密联系起来，强制性要求施工企业在项目启动阶段就投保住宅质量责任保险，实施质量责任风险控制。利用市场经济方式逐步取代政府管控，改善住宅质量，保障业主的合法权益。而其有效的实施依赖于现有法规政策的健全、完善的配套机构、成熟的信息服务平台和施工企业的诚信体系。

本文初步构建了住宅质量责任保险体系的基本框架，对住宅质量责任保险的承保范围和承保期限，有待进一步研究。

[1] 崔龙国. 呼唤工程质量责任险制度的实施[J]. 中国工程咨询, 2012, (2): 42.

[2] 范苏榕, 明 刚. 实行施工企业银行保函和工程质量责任保险制度[J]. 中国建筑金属结构, 2016, (9): 21-23.

[3] 徐友全, 张世洋. 构建我国工程质量责任保险运行机制[J]. 土木工程与管理学报, 2013, (4): 68-72.

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[8] Imia Conference. Inherent Defect Insurance[C]. Sydney: IMIA. 2001.

[9] 王宏新. 加快推进我国住宅工程质量强制保险制度研究[J]. 中国行政管理, 2015, (4): 103-106.

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[11]中华人民共和国国务院. 建设工程质量管理条例[Z]. 2000.