辩证地看待中国的“以房养老”

文/李晓，江西理工大学商学院

所谓“以房养老”，全名叫“老年人住房反向抵押养老保险”，也就是俗称“倒按揭”，拥有房屋完全产权的老人，将其房产抵押给保险公司，但继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。“以房养老”实行的主要原因是我国已提前进入人口老年化社会，年轻人赡养老人的压力越来越大。“以房养老”作为社会养老保障的补充，具有客观的发展前景。

1 中国与新加坡“以房养老”发展对比

1.1 新加坡模式

1.1.1 有三种方式选择：

第一种，允许符合条件的组屋拥有者，出租全部或者部分居室来换取养老收入；

第二种，老年夫妇可以将现有住房置换成面积较小的住房，以大换小后获得的净收入用作老年日常开支。

第三种，60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。老人仍居住在自己的住房内，当其死亡后，产权由这些机构处置，抵押变现并结算利息，“剩余价值”交给其继承人。

1.1.2 新加坡“以房养老”发展较为成熟，其有以下特点：A、带有公益性。新加坡政府秉持“居者有其屋”，设计了中央公积金制度。另外，承办主体是公益性机构，政府是其坚实的后盾。

B、实行本土化。“以房养老”观念得到老年人支持，根据本国的养老文化确定适合国情的“以房养老”方案。

1.2 相比新加坡，中国的“以房养老”起步较晚，通观其发展也是几经波折

中国以房养老暂时处在探索研究阶段。从试点情况来看，截止到今年6月底，只有一家保险公司开展了相关业务，共有98户家庭139位老人完成承保手续。国家为了社会总体发展，于2018年8月8日印发《中国银保监会关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》，决定从即日起，将老年人住房反向抵押养老保险从此前的试点城市扩大到全国范围内开展，这就意味以房养老正式推向全国。中国式的“以房养老”正在摸索中前进。

2 中国“以房养老”的利弊

2.1 “以房养老”的益处

2.1.1 可以缓解人口老龄化带来的养老压力。国家统计局数据显示，2017年末，全国65岁以上老人有1.58亿人，占比11.4%。联合国《世界人口展望（2017修订版）》预计到2050年，中国老年人将达3.6亿，老龄人口达26.3%。即每4个人中，就有1个65岁以上的老人。“以房养老”在一定程度上减轻了年轻人的赡养负担。

2.1.2 可以使老年居民在人生收入的低谷期也有稳定收入来源，有效补偿老年生活。可以有效解除老年人对生活没有保障的担心。以下是摘自《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）费率表》：

2.1.3 可以让老年人增强生活自信，保持社会尊重。老年人最怕的是失去体面和尊严，可是退休后到处要看人脸色，更怕“久病床前无孝子”，参保后老人今后就有持续稳定的收入，甚至还可以拿钱接济子女亲友，可保持子女与社会的长期尊重。

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2.1.4 可能延长老人的寿命。据研究表明，收入与寿命之间存在关联。一般情况下，收入越高，寿命会越长。这样的现实在全美各地都得到明证。如果将居民的收入由高到低排列，前半部分名单中65岁及以上男性的寿命较20世纪70年代末延长了约六年；而后半部分中的同年龄段男性寿命仅延长了1.3年。

2.1.5 利于金融业的多元化发展，鼓励金融机构在老年市场上进行创新和开发。有望形成保险金“从养老中来，到养老中去”的良性循环机制。

2.1.6 有利于房地产市场的健康发展，“以房养老”的推出增加了市场上的房源，盘活已有房屋资源，利于缓解我国房地产的结构性供需矛盾，在一定程度上可以抑制房价过快增长。

2.1.7 实行遗产税后,可以依法避税。我国迟早会实行遗产税。实行“以房养老”，产权已逐步或一次过户到保险公司了。如果我国今后开征遗产税，这一险种当然可以为这套参保房产依法避税。

2.2 “以房养老”的弊端

2.2.1 传统观念根深蒂固。传统观念中，秉持“养儿防老，房产传续”，难以接受“以房养老”。

2.2.2 相关法律制度建设不健全。2013年9月国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，“以房养老”才正式进入国家政策支持层面。2017年6月，国务院印发《关于加快商业养老保险的若干意见》，要求大力发展反向抵押保险等适老性强的商业保险，并予以支持。2018年8月，银保监会印发《中国银保监会关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》，扩大到全国范围。这些都法律法规都只是一些威信不够法律规范，并没有上升国家层次的法律。到“以房养老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保险机构等多个部门一起制定具体的政策和细则才可能得到推展。“以房养老”需要透明、公正的法治环境。“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高。

2.2.3 金融机构怕担风险。

A、担心房价下行风险。这项工作的“难度在于，对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素的难以预测。

B、长寿风险。对银行、保险公司等机构来说，倒按揭与正按揭恰恰相反，时间越长风险越大。

2.2.4 限定期限产权制约。

本文通过为脑出血病人提供康复护理干预,临床效果较好,有效的提高病人日常生活能力,主要原因是:护士在病人住院期间提供全方面的指导,在心理上,消除病人不良的心理状态,建立良好的心态去面对疾病,提高病人对治疗的信心,在体位上,为病人提供正确的休息姿势,提高病人的舒适度,有助于加快残余脑细胞恢复,增强机体自主神经功能恢复[4],更好的提高治疗效果,在饮食上,多食用高蛋白质的食物,增强患者的抵抗力及免疫力,在康复训练上,为病人提供跨步行走及坐位平衡训练方法,在锻炼的过程中,逐渐增加训练的难度,有助于增强肢体功能的灵活度,促进肢体功能的康复[2]。

我国推行的住宅用地70年年限也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。

2.2.5 适用人群偏窄。

按照现有情况分析，符合条件的最有可能是有房产、独居或孤寡老人，或膝下无子女、子女定居国外的老人，这些老人没有继承等问题。但即使这类老人也担心，一旦签订协议，即失去了对房屋的所有权，落入“没房也没钱”境况。

3 “以房养老”的改进措施

3.1 引入多方组织参与“以房养老”，相互协作，充分发挥各方作用。

3.1.1 解决不好估值的问题。设立一个补偿基金，因为时间比较长，如果房价涨了，政府、公益组织和保险公司利益均沾。如果房价跌了，利用补偿基金可以做到风险共担。

3.1.2 保险公司是业务的主要承接方，各大银行是其合作方。但由于保险公司和银行是盈利性组织，我们并不能完全信任它，所以需要引入一个监督机制，比如政府或者公益组织监督机制。

3.1.3 政府应该主导“以房养老”的相关业务开展:

A、政府加强教育与宣传，让人们真正理解何为“以房养老”，应该大力支持“以房养老”，让大众的接受度提高。

B、国家应加强法制建设，营造一个良好的实施环境。很多不法分子抓住“以房养老”政策，别有用心，欺骗老人，国家严厉打击不法分子。

C、政府应对“以房养老”业务的利益相关者给予财税优惠，以提高各个相关方的参与积极性，从而推动“以房养老”的实行。

D、建立专业化的咨询服务机构。很多老年人没有精力和能力去办理“以房养老”的相关手续，这是便需要第三方服务。

3.1.4 公益组织作为“以房养老”政策推行的辅助方，增强“以房养老”的公益性。召集社会爱心人士定期看望和慰问那些参保孤寡老人。

3.2 由于年限比较长，需要建立一个长时间的连续评估机制，以便适应以房养老保险，适时作出调整。

3.3 充分借助已经参保老年人的参照作用。对于大多数人而言，只有看到真实的好处才会有动力去做。

3.4 尝试实行遗产税。利用较高的遗产税率让老年人考虑其他处置房产的方式，引导老年人了解“以房养老”，进而推动“以房养老”的实施。

3.5 深入分析中国的养老文化，找到“舶来品”和本土文化之间的切合点。

4 结束语

就中国而言，采取“以房养老”政策是相当正确的，具有经济性和公益性。我国“以房养老”起步较晚，任重而道远，需要政府、保险公司和公益组织等多方参与，以求利益共享，风险共担。国家应加强对“以房养老”政策的宣传，逐步改变人们的传统思想，增强人民对“以房养老”的信心。