“营改增”对房地产业税收负担影响探析

王俊杰

摘  要：从税收制度要素分析，“营改增”后房地产企业一般纳税人税收负担取决于抵扣率，改革前后税负均衡点为9.6%;小规模纳税人税负全面下降，下降幅度为4%。2016年全国上市129家房地产开发公司平均税负为13.43%，高于上市公司平均水平4.75个百分点。“营改增”后各公司呈现减税态势，平均税负下降0.84个百分点。

关键词：营改增;房地产;税负

税收政策作为激励产业发展的重要备择工具，对产业结构调整发挥重要作用。长期以来，房地产行业一直是引领我国经济的快速发展的“头羊”。房地产业的发展关系着其他行业的兴衰、国民生活水平的改善、地方经济发展及财源丰腴等各方面问题，对“营改增”给房地产业带来了挑战。

一、“营改增”后房地产业税收负担变化的制度分析

“营改增”后，房地产开发企业根据会计核算是否健全及经营规模大小分为增值税一般纳税人和小规模纳税人。一般纳税人按照一般计税方法计算纳税，购进货物、接受应税劳务和服务进项税额可以抵扣。小规模纳税人按照5%征收率，以不含税销售额为计税依据，按照简易计税方法计算纳税。从税收制度要素层面分析，“营改增”前后存在着税负均衡点，反映了“营改增”前后税负变化规律。

（1）一般计税方法税收负担变化。设不动产含税售价为A，含税建筑材料等进价为B，“营改增”前，营业税税率为5%，“营改增”后房地产业增值税税率为11%。根据统计局公布的数据，房地产开发企业地价占房价的比重为41.58%。……