新型理财产品及房地产信托投资基金产品的参与风险

郑再杰

摘 要：2017年10月，中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持计划在上海证券交易所审议通过，这一产品的总规模超过50亿元，以保利地产自持租赁住房为底层物业资产，采取储架、分期发行的机制，这是全国首单央企租赁住房房地产信托投资基金（REITs）、首单储架发行的REITs。本文将以此为例，对房地产信托投资基金产品的参与风险展开分析，提出相关对策。

关键词：房地产;信托投资基金;参与风险;对策

如今，我国公共租赁住房的建设资金含有财政预算资金、土地出让金、银行贷款等相关渠道，但仅仅依据财政资金难以满足公共租赁房屋建设的大量资金需求。而保利租赁住房REITs为解决这一问题提出了可供参考的途径，对于这种新的融资模式，我们必须引进并加以利用。

一、产品简介

保利租赁住房REITs项目为保利集团在住房租赁领域践行央企责任的首单，REITs成为了保利集团搭建以房地产开发经营为主、以房地产金融与社区消费服务为两翼的业务布局，积极开发住房租赁市场的金融模式创新。

这一单的REITs为公募REITs积累了很多经验。首先，从发行的结构分析，保利REITs分为两个模块——规模为15亿元的优先级与规模为1.7亿元的次级，公开交易的比例在90%以上，已经较为接近公募REITs。其次，保利REITs采用储架、分期发行的机制。储架发行为未来公募发行的可能做好了准备，进而间接实现了公募REITs的功能。

这一项目的优势在于，保利REITs优先级的低利率实际上有一个强主体兜底，靠的是主体信用，并不是靠资产自身质量。……