中国房地产金融化演变趋势分析与未来发展路径展望

张艾明

从国外大部分发达国家的房地产经验来看，其有着高收益、高回报等特征，再看我国的房地产主要呈现出高投资、回报周期长等形式，国内外形成了非常明显的区别。传统的房地产行业在开发方面，都是使用比较少的资金或银行信贷来实现开发的，目的在于用少量资金获取大量资金。我国近些年来地价飞涨，使得房地产行业的投资数额变大，为了可以保证企业和行业的顺利发展，不得不将房价提高，房地产金融化也在这种趋势下不断加深。

一、中国房地产资金短缺的五大时期

（一）项目启动初期

在房地产项目启动初期的时候，会存在一定的资金短缺情况，因为在这个阶段，很多房地产企业都还在进行前期调研和分析工作，还在处理社会关系中，这些工作会消耗大量的资金，如果房地产企业将资金大部分投入就会导致后续的工作无法开启。但是，在落实这些前期工作的时候，房地产企业必须要确定详细的地址和施工方案，也正是因为还没有获取到真实的土地信息，使得不能用物品抵押，无法获得信贷，就只有依靠企业自身的资金来运行，这对于很多房地产企业来说都是比较困难的。

（二）房地产企业获取土地时期

在房地产企业获取土地的过程当中，往往会通过“招拍挂”来实现，以这种方式来获取土地时，所消耗的资金数额很高，因为土地的出让费用非常高，可能会占据整个项目总成本的百分之五十至百分之七十。并且，根据房地产行业的相关规定，银行等不可以给房地产企业提供任何的土地出让费用贷款，出让费用必须一次性付清，然而，很多房地产企业依靠个人的能力根本无法承受这些费用，就导致了第二个资金短缺阶段的出现。

（三）办妥四证前的时期

四证主要包含了土地使用证明、建设工程规划许可证书、用地许可证以及施工许可证，在房地产行业相关规定当中明确表示，企业必须在四证齐全的前提下才能够实施银行贷款，银行在给企业提供款项时，也会根据四证来落实的。但是，在争取到四证之前的这个时期，企业无法实施贷款，就导致了第三个资金短缺时期的出现。

（四）项目建设至完工时期

众所周知，在房地产项目施工到完工这一过程是资金消耗最快的阶段，不论是人力，还是物力都需得到资金的支持，这一阶段所消耗的资金成本是总成本的百分之三十。

（五）商业地产出租至满租时期

在商业地产出租一直到满租的这个时期，房地产项目会慢慢的被租出去，企业会获得一定的回报，然而，有一段时间是处于淡季，房屋无法顺利的出租，就使得既没有收益也无法使用，但企业依旧要支付相应的费用，就导致了第五个资金短缺时期。

二、房地产发展中资产证券化融资形式的应用

在2018年的时候，我国证监会发布了住房租赁资金证券化相关通知，其中明确的表示，要双倍加强和培育住房租赁市场，尤其是长时间租赁，必须加强专业机构对于房地产企业的支持，鼓励房地产企业研发出证券化产品。在这样的发展趋势下，我国大部分的房地产企业都融入了证券化融资形式中来，积极的开发和宣传证券化产品，这种全新的融资方式和传统方式之间有着很大的区别。房地产投资信托其实就是指的房地产证券化，这主要包含了两个方面，第一个方面是传统房地产企业和行业当中债权的证券化，把具体的债券收益实施证券化，并将交换所得的证券放在房地产市场上加以买卖。第二个方面是将收益凭证措施加以融资，把传统的银行融资模式变为发行证券融资模式，这样一来，房地产企业从银行间接融资的方式就变成了发行证券直接融资，这种方式大大降低了杠杆率。资产证券化即指的将房地产的传统投资形式转换成为证券投资形式，人们口中所说的房地产投资往往都是指的房地产企业代表的土地等，从严格角度上来看，这并不属于金融投资。但是，在转换成为证券投资之后，就可以将这一投资过程变为名义上的金融投资，和传统投资模式相比较，这种模式有着很多的优势。比如，在购买房地产资产证券化产品的时候，有着一定的流动性，这比直接购买房地产要强很多，大部分的房地产公开市场在交易的时候，都会让证券化产品价格均匀一些，更能够反映出房地产资产投资的价值。在传统房地产企业投资项目的时候，对于资金要求非常高，企业如果没有足够的资金根本就无法参与投资，再加上投资之后资金回报的周期很长，使得很多房地产企业不愿意去投资。从这一点上来讲，房地产证券化产品的投资门槛较低，流动性也比较强，使得很多小微房地产企业也可以参与投资。证券化产品并不是股票类的传统证券，其开发端是房地产，房地产本身就是一种集投资和消费为一体的物体，其必须得到很大的刚性支撑，而证券化产品的抗风险能力明显要比普通投资高很多。在我国金融行业中，股票是属于高风险高回报的，但是和股票相比较，房地产资产证券化产品的风险比较低，收益属于适中。在房地产证券化融资模式下，企业可以权益性的融资，这对于房地产市场而言有着很大的促进意义。

三、中国房地产金融化未来发展路径分析

经济金融化就是指的金融工具的使用占据了经济总量的比例，金融工具主要包含了信托、租赁、贷款、基金等等形式，我国房地产发展比较好的城市主要集中在北上广，其房价和地价也非常高，是二三线城市的几倍至十倍。很多房地产企业在发展中，都可以使用净资产负债值来代表企业的金融深度，但是，还要考虑到负债值的获得性，这有助于减少企业内部互相拆借情况的出现。与此同时，中国的房地产企业还必须意识到，传统的资金来源渠道已经减少了，再加上资金投资的增大，土地成本增加，房地产企业所需付出的费用变得很高，企业必须要寻求更多的渠道，促进资金回收和获取，尽可能减少资金短缺缺口的出现。如果说房地产企业任凭这种趋势发展下去，那么受到影响的不单单是一个房地产企业，随着时间的延伸，整个房地产市场都会受到影响，从而形成摇晃的市场格局，使得房地产行业渐渐走向衰弱。因此，为了促进可持续发展与进步，房地产行业必须要学会开发全新的融资方式和模式，突破传统融资格局，增强和房地产融化率之间的关系，才可以在一定程度上促进房地产行业的稳定持续发展。而资产证券化形式，是一种较新颖且稳定的资金来源，房地产企业可以在条件允许的情况下，实施证券化融资，这也是和我国房地产市场发展趋势及其要求相符合的。在全面结合房地产资产证券化融资模式的同时，也应加强相关的法律政策建立、完善、改革，为中国房地产事业的进步开辟出一条有利的道路。

四、结束语

在中国房地产行业发展过程当中，在项目启动初期、房地产企业获取土地时期、办妥四证前的时期、项目建设至完工时期，以及商业地产出租至满租时期中，还存在一定的资金短缺现象，这并不利于房地产的发展。房地产企业可以通过融合资金资产证券化融资模式来促进行业的可持续发展，同时，也为我国国民经济的有效增长做出力所能及的贡献，开辟有力的途径。