国企房产租赁合同订立要点应用

骆义君

摘    要：随着我国经济体制改革的不断深入，国有企业很多主营业务外的相关运营已逐渐萎缩或停止，出现了大量房产闲置现象。为减少房产的闲置率，企业选择将闲置房产对外出租。本文仅站在出租方的角度从规范国企房产租赁业务的目的出发，通过对国企房产出租合同订立要点进行分析，就控制和防范国企房产租赁风险和纠纷提供可以借鉴的经验。

关键词：国企;房地产;租赁合同;探讨及实践

一、国企房产租赁合同订立要点探讨的背景

1、国企房产租赁合同订立要点探讨是促进企业市场经济健康发展的需要

合同是企业从事经济活动取得经济效益的桥梁和纽带，同时也是产生纠纷的根源。在国企闲置房产管理的经济活动中，建立有效严谨的闲置房产租赁秩序和规范的市场经济制度，需要通过合同这一法律形式维护市场各方的正当权益。

2、国企房产租赁合同订立要点探讨是提高企业综合管理水平的需要

企业合同管理水平是企业综合管理水平的缩影。从以往房屋租赁合同来看，反映出以下问题：

（1）对合同管理的重要性没有足够认识。部分合同管理人员没有强烈的合同管理风险防控和责任意识，对合同管理工作不重视。

（2）合同签订不规范。国企改革大幅减员造成合同管理人员变动，部分合同管理人员没有经过系统培训，造成房屋租赁合同存在签订不规范，责任不清晰的问题，导致合同难以有效履行。

3、国企房产租赁合同订立要点探讨是提高企业决策执行效率，构建完整内控体系的需要

通过国企房产租赁合同订立要点探讨，在实施中严格执行企业合同管理制度，理顺企业合同管理流程，规范企业合同管理秩序，从而构建一套完整的国企房产租赁合同管理内控体系，有助于提升企业合同管理的执行效率。

二、国企房产租赁合同订立要点运用

1、提高认识，树立“四项基本原则”为总方向的全新合同订立管理理念

（1）坚持合同管理信息系统用户操作手册为工作指南原则，全面指导合同订立。

运用合同管理信息系统用户操作手册，从最终用户的角度出发，实现对国企闲置房产租赁合同订立全生命周期的管理。

（2）坚持合同审核“八审八看”为原则，规范合同审核审批流程。

通过“主管科室+业务科室+合同管理员”三道基层审核关口，对每一份合同在签约依据、相对人资料审查审核、合同标的金额等重大细节反复审核把关，保证合同准备工作充分，合同内容详实准确，合同条款责任明晰，使订立的合同出手质量高，退回率低，提高工作效率。

（3）坚持制度管理为主绩效考核并重为原则，约束合同订立行为。

针对企业实际制定合同管理制度和考核细则，用制度来约束合同订立行为，使合同订立过程更加科学严谨，执行效率更加优化。

2、强化培训，从人员和资质上保证合同签订质量

（1）技术力量

企业配备一名专职合同管理人员，负责合同准备、起草、订立、打印、签署盖章等线上操作;备两名专门合同管理人员，一名负责前期合同调研、谈判、签订工作;一名负责合同相对方签署盖章、后期履行、催收款等业务。

（2）资质要求

加强从业人员的资质审查，新上岗合同经办人必须取得合同管理信息系统认证资格。

（3）日常培训

安排合同管理员参与上级组织的技术培训，提高专业知识，增强从严从实做好合同管理的意识。

3、实施无死角管理机制，保障合同订立过程全方位受控

企业在合同谈判和起草、合同审核等合同订立的关键环节实施全过程管控。

（1）实行“无依据，没合同”的原则，抓合同谈判。

合同谈判是合同订立最重要的依据。企业在合同谈判的3个环节做了要求。

a.谈判人员结构保证合规性

一般房地产租赁合同谈判参与方只有出租方和承租方兩方，大楼物业作为第三方有时会参与。企业要求重大或者有争议的合同谈判时必须邀请法律、财务等单位相关人员参与。

b.谈判记录内容的真实性和准确性

合同谈判的内容决定了合同订立的成败。对于合同经办人员来说，一份合格的国企闲置房产租赁合同谈判记录应该至少包含5个方面内容：1）谈判时间、地点、参加人员;2）出租房和承租方全称;3）租赁房屋的资产归属、具体地理位置、面积、房屋结构;4）租金和支付方式;5）履约期限。为确保谈判记录的真实性和准确性，企业规定每一名参与谈判的人员不仅在谈判记录上手写签名还要加盖公章，承租方是私企或者个体组织的，除手写签名外还需加摁手印。

C.谈判流程与程序的公开性和公平性

合同谈判坚持客观性、公平竞争、妥协互补、依法谈判的原则，保证在公开公平公正的基础上进行。

（2）规范合同订立审查程序，完善送审流程。

按照合同审核的八个要点要求相关部门对国企闲置房产租赁合同文本的合法性、严密性、完整性进行审查，对合同主体、合同内容、合同意思表示、合同文字是否规范、合同签订手续是否合法、合同条款是否完备、合同条款中的风险防范措施组成、合同纠纷的解决办法等逐一作出审核，并提出审核意见。

（3）增强法律观念，重视合同订立过程中公章的使用管理 。

企业坚持两个原则实施合同签署盖章。一是以我方掌握主导权为原则。凡是我方起草签订的合同，坚持做到先让对方签字盖章，我方审核确认无误后签字加盖合同章、骑缝章。二是签名或盖章不规范无效退回原则。坚持公章管理规范化，凡是不合法合规盖章的合同一律打回承租方按要求重新处理，直到符合规范。

参考文献：

[1]陆游  国企闲置房地产出租合同要点分析 [J] 投资与创业200002 （226-227）

[2]秦亚秋 李洁 企业合同管理的风险分析及对策[J] 企业改革与管理2015，9（上）：15-16