“小产权房”法律问题研究

张耀军

(烟台大学 山东 烟台 264005)

一﹑法律视角下“小产权房”的概念及其历史成因

(一)“小产权房”的概念

我国现行法律规范中并没有“小产权房”这个说法，它是法律规范制定之后形成的人们相对于大产权房而言对它的一个通俗叫法，而非正式名称。对于“小产权房”概念的界定存在着不同的说法。有人认为，“小产权房”是集体利用农用地开发建造的，由集体为其颁发权属证书，欠缺国家房管部门颁发的产权证明的房屋。有人认为，“小产权房”是集体未将农用地转为国有建设用地，也未向国家缴纳土地出让金而建造的用于向本集体以外的人出售的商品房。还有人认为“小产权房” 是在农村经济发展和城镇化进程中，为解决集体成员的住房问题而建造的并允许向集体经济组织以外的人出售的商品房。以上说法所介绍的“小产权房”虽用途各异，但均因其所利用的土地是集体所有的农用地而非是符合国家法律规定的国有建设用地，因而其缺乏法律支撑，自然无法取得房屋管理部门核发的房屋产权证,故其上市流转均会受到不同程度的阻碍，相对于建造在国有建设用地上的房屋而言，在遵循房地一体主义的中国法下，土地利用上的不合法带来了房屋产权的不合法，故而称其为“小产权房”。综上所述，笔者认为，“小产权房”就是指在城乡二元体制的背景下，在非国有建设用地上建造的，不符合现行法规定的土地利用类型，而不能进入商品房交易市场的房屋。……