企业主导型产业园投资回报率的模型研究

熊落保，刘 杨

（长沙九律企业管理咨询有限公司，湖南长沙 410100）

1 我国产业园区投资发展背景

我国产业园区开发主要有政府主导型、政企合作型、企业主导型3 种开发模式[1]。随着企业主导型园区开发模式的发展，专业运营商与多元资本开始深度参与到产业园的开发建设中，投资的经济回报也逐步成为园区开发者开发园区的根本驱动力。在新的开发模式下，产业园规划设计方案必须完成投资的财务模型评估，以保证项目开发的可行性[2]。本文尝试以投资回报率作为企业主导型产业园开发的目标函数，建立目标模型，并在模型的框架内，从产业规划的角度，对产业园怎样提高投资回报率进行分析。

2 投资开发主体目标模型的建立

开发企业对产业园进行投资时，首先要考虑到产业园项目的投资回报率与投资规模。有较高的投资回报率，才能调动各类社会资本与资源进行产业园的投资开发。投资回报率一定程度上决定了投资规模，因此将投资回报率作为产业园区投资开发主体的目标是适当的。

投资规模的量化指标是投资总额（T），它包括开发区土地款（TD）、基本建设投入款（TJ）、配套建设投入款（TPJ）、产业园内企业的权益性投资款（TQY）、运营性投资款（TY）及其它投入款项（TQ）等等。因此，可以得到:

产业园开发主体总收入的量化指标是收入总额（S），它包括自持资产的租金收入(SZJ)、资产溢价（含士地升值、厂房升值、房产升值等,以下用SZCYJ表示）、资本溢价（含股权升值、商誉升值等，以下用SZBYJ表示）、运营收入（包含服务收入，广告收入，含因产业园总产值增加、纳税额不断增加而带来政策补贴，产业园的发展红利等，以下用SY表示）、其他收入（SQ）等。……