抵押物抵债执行后对案外人租金的法律思考

吴旎缘 吴锦华

一个案例：2014年4月29日四川媷旧房地产公司将位于乐至县的一处商业一号楼九个铺面抵押给西部某信托公司（以下简称：信托公司），商业二号楼十五个商铺抵押给成都某商业银行，并在当地不动产交易中心办理了抵押登记，2014年8月23日四川媷旧房地产公司（甲方，简称原出租人）将上述二十四个商业铺面打包出租给自然人戴夕阳（乙方），合同约定：租期六年，前三年免租租金，第四年租金为48元/平方米/月，以后每年租金按5%递增;乙方欠付租金或其他费用按照日千分之三支付违约金;乙方缴纳履约保证金80万元，预交2017年8月23至2017年11月22日租金;履约保证金在合同到期后，且经甲方验收合格后十日内无息返还;合同还约定戴夕阳可以对商铺进行转租等内容。2017年11月30日资阳市中级人民法院通过司法拍卖无果后将商业二号楼十五个商铺抵债并腾退给成都某商业银行。2016年9月26日成都某法院对商业一号楼九个铺面进行查封冻结，商业一号楼九个铺面通过司法拍卖未果，2018年10月30日成都某法院出具抵债裁定，将上诉商铺以二拍起拍价抵债给信托公司。信托公司并未办理产权过户登记。信托公司于2019年9月21日向商铺实际使用人和承租人送达《告知函》，告知其：商铺所有权已经由成都某法院裁定归信托公司所有，请你接到本函后，主动与我公司联系，协商完善租赁手续，否则将视为非法占用，我公司将收回房屋并追偿占用期间的租金并追究法律责任，留下了联系人、联系电话等。……