我国保障性住房社区物业管理存在问题与对策分析

【摘要】由于城市化进程和住房需求的快速增长，中低档收入家庭的住房问题引起了广泛关注。自上世纪末期我国开始实施保障性住房项目以来，大多数地区的住房保障系统已逐渐完善，但后期仍然存在不少问题。本文着眼于保障性住房小区的物业管理现状，就如何提高服务水平，改善业主生活环境，进而实现社区和谐与社会保障提出相应的建设性意见。

【关键词】保障性住房;物业管理;现状;对策

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

16.016

1、我国保障性住房物业管理现状分析

我国的保障性住房一般是指政府根据国家政策和法律法规向特定群体（中低收入群体）提供的具备基本使用功能，满足其住有所居的房屋，分为国有直管公房、廉租房、公租房、经济适用房和近段时间才出现承担共有产权房和租赁用房。一般来说，保障性住房与商业房屋建成后，都是满足房屋业主或房屋使用人的正常生活需求，也应由物业公司承担其日后管的理任务。但是，保障性住房的物业管理与商品房不同，它们以中低收入群体为服务对象，其房屋使用人是无法向商品房业主那样负担高昂的物业管理费用。中低收入群体由于其收入的限制，加之其所住房屋的产权大多不属房屋使用人（经济适用房除外），致使物业公司与物业使用人或业主（经济适用房的业主）之间的冲突增加，费用与成本之间的矛盾会导致物业管理服务水平下降，业主的满意度降低以及与物业公司之间的冲突加剧[1]。

2、加强保障性住房社区物业管理的意义

2.1有利于营造和谐的人居环境

带有福利色彩的保障性用房小区和其他居民小区一样，也需要物业管理服务企业进行良好的维护管理工作。即维护保障性用房小区社区的总体规划和布局，在管理范围内保护自然环境，维护和改善绿化，维护公共设施以及定期维护业主的房屋物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修和更新、改造是保障性用房小区物业管理的最基本功能。在保障性用房小区的每个角落展示环境保护和美感，有助于创造舒适宜人的生活环境，促进人与环境的和谐融合，实现人与自然之间的可持续发展。

2.2有利于营造和谐的社会环境

物业管理社区的公共秩序和交通等因素，可以确保本区域的安全和秩序。保障性住房小区物业管理可为保障性住房小区社会环境提供的最基础的安全保障，其物业使用人可以亲身感受到这种日常性的保障。保障性住房小区物业管理可促进就业结构调整和扩大就业需求，保障性住房物业管理承担了更深层次的社会责任。一方面，低收入群体增加了政府在就业结构调整中的負担，保障性住房小区的物业管理则减轻了政府在这方面的压力。保障性住房小区的物业管理是劳动密集型行业，其清洁、绿化、安全和维护服务等岗位吸引了许多低收入群体就业，增加其个人和家庭收入，降低其生活困难成度。另一方面，保障性住房小区的物业管理在维持社会稳定方面也起着非常重要的作用，保障性住房小区的物业管理还可维护社会稳定，改善和减少公共安全风险。保障性住房小区的物业管理还可通过其管理的专业化和规范化，让从业人员有更多的学习和培训机会，这将相对提高弱势群体的整体素质。

3、加强我国保障性住房社区物业管理的举措

3.1发挥好政府的保障作用

所有行业的发展与政府的支持密不可分，政府支持的核心是建立符合市场规律和行业发展要求的科学、合理、系统的法律法规和政策体系。在建立社会主义市场经济的初期，法律制度尚不健全，政府非常有必要干预和监督物业管理，特别是在与民生有关的保障性住房小区的物业管理方面。必须充分发挥政府的作用，以建立和完善独立的特殊政策，以实现保障性住房小区的物业管理。在市场经济条件下，保障性住房小区的物业管理尤为重要[2]。政府在开发和设计保障性住房时，应为后期物业管理部门设计和建造一定数量的经营房屋，以使物业管理部门能够利用经营房屋的收入来弥补其物业收费的不足，确保保障性住房小区物业管理服务的资金来源[3]。与此同时，政府也应该积极转变自己的职能作用，在保障性住房的建设、管理等一系列过程中发挥好保障性住房的保障性作用，严格规范各个环节的工作任务与方法，防微杜渐，切实做到助力民生。

3.2提高服务效率和质量

保障性住房小区的房物业理公司不仅应具有企业的本质，还应体现政府的社会福利性政策保障。所谓企业的本质是提供各种基本物业服务，并向保障性住房小区的业主——保障性住房管理单位或部门收取物业管理费。所谓政府的社会福利性政策保障就是为了达到确保中低收入群体的基本生活需求目的。它既确保了保障性住房小区的物业管理水平，同时又降低了作为低收入群体的保障性住房使用人（承租人）承担的物业管理成本——其本应缴纳的物业管理费。加大对保障性住房小区物业管理服务企业从业人员的培训，是提高保障性住房小区物业管理服务水平的根本途径。相关物业管理服务企业从业人员明确自己的定位，找准工作方向，是提高服务质量和服务效率的基础条件。除此之外，物业管理服务企业从业人员进入行业后，还应接受各种形式的终生教育和培训，不断获得专业知识，培养服务意识，树立职业道德，提高职业素养，为业主提供更好的技术、更专业的服务;还应该增强责任心和责任感，对工作要认真、负责、细心，少出差错，尽量做到不出差错。只有将上述举措落在实处，才能真正提高行业的服务水平与工作能力，提高服务的质量和效率，从而使得保障性住房使用人（承租人）满意度也大幅提升。

3.3充分运用监督机制

各地区却有必要对物业服务企业进行星级评定和满意度评估，建立物业管理服务企业诚信档案，培养一批优秀的物业管理服务企业，并建立优胜劣汰的竞争机制[3]。建立物业管理服务企业投诉和投标人黑白名单，限制诚信度差、居民满意度差、各方评估不佳的物业管理服务企业进入当地物业管理市场。监督机制的形成和执行取决于两个力量。一是政府部门对物业管理服务企业和业主的法律监督管理，二是业主对物业管理服务的监督。因此，要从这两个方面共同出发，协同共进，致力于构建一个规范公正的物业管理服务行业体系。

小结：

综上所述，物业管理是服务业中不可或缺的一个环节，应旨在最大程度地提高业主满意度。基于保障性住房小区物业管理的现实情况，有必要根据我国的国情，通过制定和改进独立的保障性住房社区物业管理的特殊政策，逐步建立起科学合理的物业费用标准。与此同时，物业管理服务企业也应该走市场化道路，规模经营，提高自己的服务水准与核心竞争力。同时，有必要加强监督机制，促进保障性住房使用人（或承租人）自律和物业管理服务企业行业自律。物业管理服务企业要提供全方位的物业管理服务，必须坚持为保障性住房使用人（或承租人）服务的理念，及时发现问题并认真研究解决，并作为中低收入群体的保障性住房使用人（或承租人）能够享受贴心和满意的物业管理服务，从而改善社会保障程度，实现社会的和谐与发展。

参考文献：

[1]陈琳，谭建辉，吴开泽，等.大型保障性住房社区物业管理问题实证研究——以广州市金沙洲社区为例[J].城市问题，2013，（5）：2-8.

[2]张华，胡超凤.南京市保障性住房社区商业管理策略体系研究[J].江苏商论，2018，（3）：8-11

[3]杨柳.论我国保障性住房制度的进一步改革[J].经济研究导刊，2020，（9）：56-60.

作者简介：

秦俊彦（1968-），男，汉族，重庆市忠县人，忠县住房保障中心副主任，建筑（房地产）高级经济师，大学文化，法律专业，研究方向：房地产经济及管理。