物业公司并购的财务风险及尽职调查

财信智慧生活服务集团有限公司

引言

以彩生活2014年上市为代表，资本市场开始关注物业行业。在房地产市场调控持续收紧、房企开发进入白银时代，继2018年开启房企分拆物业独立上市热潮以来，2019年陆续有多家企业在资本助力下“问鼎”证交所，从而实现企业价值放大。在物业行业新一轮的发展浪潮中，快速扩大管理面积和营收规模是物业公司实现上市、获取未来行业地位和竞争力、探索社区生活等增值业务的基础和迫切需要，收并购是最有效的途径。

一、物业行业现状及特征

（一）典型的轻资产特征

物业服务作为现代服务业，具有典型的轻资产特征，为业主生产和生活提供服务，对业主的房屋、消防设施、电梯设施、供水设施等进行管理，而非管理自身所拥有的设备设施，同时不需要自身投入房屋土地资源以及过多的机器设备等资产，具有典型的轻资产特征，所拥有的资产主要是货币资金和应收物业费债权。

（二）行业集中度低、规范性差

2016—2019年物业行业百强企业市场份额由29.44%提升至43.61%；2019年，TOP10企业市场份额达9.22%，市场集中度处于持续提升过程中。目前我国物业公司数量众多，多数中小型物业企业存在缺乏信息化系统基础数据不完整，收入未按实申报，资金管理不到位，公共收益管理以及分配不规范等问题。

（三）多种业态细分和合同滚动续签

物业行业按照服务标的不同大致可分为住宅物业、商业物业、写字楼物业和公建物业（机场、医院、学校、公园等），不同业态的盈利能力不同，对物业企业开展社区康养、社区生活服务等增值服务所能提供的助力和空间不同。……