房产测绘工程的过程及要点分析

陈宇杰

【摘要】随着我国社会经济的不断发展，人民生活水平不断提高，对衣食住行的要求也逐步提高。人们在对住房质量的把控中，房地产的测绘过程担负着重要作用，是作为评价其工程的质量指标之一，也是其中的重要影响因素。其作用不仅表现在开发工程的进展与规划之上，对质量的影响作用也是非常关键的。因此本文将主要对房地产测绘的重要性予以介绍，并简单介绍当前使用的几种主要测绘技术，而后对其应用过程中要点进行分析，希望对该行业提供一定的帮助。

【关键词】房地产；测绘工程；技术要点

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021. 26.070

在房地产行业中，针对房产进行测绘的工作是特别重要的程序，在房产开发工作时开发商也特别重视这一工作的实施。测绘工作的完成，有其科学性和专业性，其工作的展开对开发商和住户都是有着积极意义，既促进了房地产行业的健康发展，同时维护了住户的基本权益。虽然当前我国房地产行业发展迅速，体量极为庞大，但是在房地产的测绘中，依旧存在着大量的问题，需要相关研究并给予解决，诸如测量技术有其局限性，测量设备受科技影响以及测量过程及其作用在相关部门难以引起重视等，此类问题在发挥测绘工作的作用上都会产生不利影响。所以，为减少其影响，以实现房产测绘工程的正常实现，企业需要重视技术的引进以及设备的更新，同时相关部门要对测绘进行基本的规范，共同保障测绘行业的健康发展。

1、房产测绘的重要性

房产测绘是房产开发中重要组成部分，其被应用于房屋建筑过程中的方方面面，对行业的发展有着重要意义。这一测绘工作，是房屋的基本保障，对房屋消费者而言，购置房产中，测绘数据是重要的参考依据，也是房產面积证明的法律依据，作用重大。当然，其作为法律依据的前提是在完成测绘后，需要相关管理部门的审核与认证。这样的整体流程完成后，房产的开发才具备法律效应，使得测绘有其公正性，这对行业的规范性有着积极作用。同时，测绘数据对房产开发阶段、房屋建造阶段以及销售阶段都可以作为依据，以实现对助力相关阶段工作的展开。房产测绘主要是依据房地产行业存在的，综合其对房地产行业的重要意义，主要集中体现在下面几个方面。其一，房产测绘是客户需求所致。其二，开发商工作需要。其三，行业规范需要。房产开发需要多方面的工作配合，房产测绘只是其中一个方面，但正是各个方面的合格完成，才促使房地产行业的发展。房地产行业作为支柱性产业，房产测绘的助力，能实现整体行业的可持续发展。

2、房产测绘技术

房地产行业的发展，促使房产测绘行业也不断推陈出新，房产测绘技术也随着更新换代，当前使用的测绘技术有很多种，本文仅就较为常见的集中测绘技术予以介绍。包括基于摄影的测量技术，基于全球卫星定位系统的测量技术，依据全站仪与数字化成图技术。

2.1 基于摄影的测绘技术

摄影技术的发展，使得摄影技术开始广泛地应用于各行各业，而随着其精密度达到测绘的要求，开始将摄影技术应用于测绘工作。摄影技术在测绘上的直接应用存在一定的排斥，因此测绘行业的技术人员对摄影技术与测绘技术进行融合改进，促进了二者的搭配使用，并具备方便、质量好、精度高的特点。另一方面，摄影测绘的成本不高，对行业的准入门槛有所降低，受到市场的欢迎。另外，摄影完成后，可以直接将数据传入电脑，进而构建起三维模型，让测绘工作人员从空间角度认识所测区域，以实现全面掌握，这对测绘行业的发展有着积极意义，也能提升效率与质量。

2.2 基于北斗定位系统的测绘技术

北斗定位系统在日常生活中常用，频繁应用于手机中的位置信息，在导航、定位等方面有着重要作用。而应用于房产测绘过程中，主要利用北斗定位系统中的信号接收器、信号转换器以及数字化终端软件。信号接收器主要是将北斗卫星上的信息进行接收，而后利用信号转换器，将相关信息转化成数字信息用于进一步的处理，在最后的处理阶段就是在软件中对采集数据进行分析、过滤，利用需要的数据计算出实际测绘的数据。在使用北斗定位系统的时候，要注意因地制宜，注意实操需要注意的事项，将地理位置与技术调整相结合，提高测绘数据的精度。诸如一些地形空间度复杂，北斗定位系统进行测绘不能仅仅一次就确定数据，需要避免偶然性，多次测量取最为贴合的数据。

2.3 基于全站仪的测绘技术

全站仪测绘技术并非一蹴而就，也是慢慢发展起来的，早期的全站仪是通过光学方式进行实现的，精度较低。而随着技术的发展，电子测距技术展现出其强大的优势，使得全站仪测绘技术也迈入了高速发展阶段，表现出测量距离更远的同时时间成本更低，并能获得更高的测量精度。将其与其他测绘技术相比较，表现出其极方便的特点，自动化程度更高，降低了人力成本。另外现在的全站仪将多种设备集成，使得测绘步骤进一步缩减，使得测绘工作量减少，同时精度与质量表现不俗。

2.4 基于数字化成图的测绘技术

数字化成图技术的使用主要用于后期，在采集到大量数据信息后，需要将数据进行整合，而后形成测绘数据，最终成图。数字化成图技术可以减少大量的工作，利用计算机与已有数据并辅以建设图纸，就可以直接生成测绘成品图。这一技术在出图效率高的同时使得成本进一步降低，对促进行业的发展有着重要作用。随着计算机数字化技术的不断发展，未来其精度与效率将实现进一步的优化，功能也会进一步完善，使得该技术最终能广泛地应用起来。

3、房产测绘工程实施的具体过程

3.1 前期设计测绘过程

进行房地产行业的开发首先要对地产项目进行测绘，其测绘结果是重要的依据。在房产项目的开发中，位置确定要经过相关部门的同意，而前期设计测绘数据就是必要提供的依据，同时该测绘数据对房产项目开发的规划有着重要作用，对其精度的要求高，其结果会影响后期整个开发过程。因此为保证房产工程的顺利开发，前期设计测绘过程必不可少。

3.2 建设工程用地的测绘

房地产项目的土地规划有其必要性，在规划的过程中需要勘察定界，以确定建设工程用地的具体范围。同时需要对工程用地的实际位置准确测量，并建立其图文表，这类数据将会作为基本资料，用于相关部门的审核。在这一过程中，需要规避政策所禁止的地方，一方面是特殊土地的使用，另一方面是避免农用地转换成建设用地，在测绘中需要严格把控建设工程用地的具体范围。既要保障我国农用地面积，又要确保建设用地的平衡开发。

3.3 对施工过程进行测绘

在项目的前期工作完成以后，包括选择位置、建筑用地的规划使用以及向相关部门报批这类工作，开发商才能申请其需要的建筑项目的许可证书，从而正式进入房产项目的施工过程。而施工过程中也需要对场地进行测绘，在这一过程中，需要将场地的平整度进行测量，并对施工进行基本的规划，并在测绘过程中，重视对管线、道路以及建筑的放样工作。并保证相关工作均在政府规定的标准之下展开，将这一过程进行细化，一旦不达标，需要及时上报处理，进而对相关图纸及时修改，保证整体施工的准确性。

3.4 建筑面积界定的测绘

在房产开发基本实现后，开发商展开预售阶段，需要办理商品房的预售许可证，这一许可证的办理，要求开发商提供面积界定的测绘，需要专业的测绘单位进行测绘工作，以确定实际面积。这一过程国家有专门的标准规定，需要严格按照《房产测绘要求》、施工图、放线图等，对商品房的面积进行核算，并将实际使用面积与公摊面积进行仔细地核算，从而画出其平面图，确定使用面积。建筑面积界定是需要严格对待的，需要按照国家标准进行准确测绘，保证房产面积的准确性。

3.5 竣工测绘

竣工测绘是对新房产必须进行的基本测绘工作，其主要是针对审核通过的各类图纸以及当前实行的标准进行专业的测绘。在这一过程中，需要将项目中的所用东西都测绘展示出来，并标注出其实际面积数据，以及其用途。主要是为了给项目的验收提供充足的数据，以便审核通过，另一方面则是对城市地图的补充，更新城市的数据库。在这一过程中，需要着重关注几个参数。其一，在房产项目开发中，其实际绿化面积是否达到核定标准；其二，土地的性质在项目完成后是否出现变动；其三，项目中主要建筑的高度是否与城市标准相符合。在竣工测绘验收期间，需要对各种图纸进行仔细研究，这些基本图纸要求全部到位，这样才能在相关管理部门展开验收程序，同时将该房产正式纳入管辖范围内。至此整个房产项目开发中的测绘部分才全部完成。

4、房产测绘工作中的合理化建议

4.1 完善与优化房产测绘质量的相关机制

房产测绘工作的重要性是显而易见，但其工作的有效进行需要相关配套机制的保驾护航，在房产项目的测绘过程中，有关部门的管理需要跟上，并发挥出其统筹作用。在整个项目实施过程中，规范行业的发展，保证其公平公正的实施，进一步提升测绘的精度，从机制上提升测绘质量。为发挥机制作用，房产测绘与相关管理部门可以共同发力，进而形成行业标准与操作章程，甚至可以与计算机技术结合，搭建统一的信息化平台，使得行业的发展更加有理有据。信息化平台的搭建，实现了测绘行业的统一管理，使得房产测绘技术及时更新，促进行业整体向前发展。另外可以通过与相关院校达成合作计划，以实际需求助力院校实践，同时院校发挥科研作用，促进技术升级。以上的种种措施，都需要适合机制搭配，因此完善与优化房产测绘质量的相关机制，对房产测绘行业的发展有积极意义。

4.2 提高测绘人员的整体能力

在整个测绘过程中，测绘工作人员的角色很重要，整个过程的实施都是基于工作人员的操作，因此工作人员的能力将直接影响测绘工作的质量，而提升工作人员的专业素养与整体能力，并组织专业的考核，并凭证上岗才能使行业规范，测绘质量得到保障。为实现应用时不出现问题，有必要定期举行例会，凭借例会对测绘工作的进展与相关问题的暴露全面掌握，以实现整个测绘项目的顺利进行。在例会过程中，对操作者进行专业技能的审核，在实际解决问题的过程中发现其能力，并对其进行评判，保证在岗技术人员的能力达标。测绘人员的整体能力提升，才是项目正常且高质量完成的前提。

4.3 提升测绘面积计算的准确度

测绘工作要满足其精确度的要求，就需要整个过程中测绘不间断的进行，在整个测绘过程中，不论是数据的测量后记录亦或者整个面积的计算过程，均由指定的人完成，以确定测绘工作不会出现系统误差，而影响最终的测量结果。同时，整体测绘使得数据更加的可信，并使得方向项目的数据更加的透明化。在精度提升上，保障房产整体的数据一致，对提升其精度有着重要的效果，虽然不同楼层不同户型会产生影响，但是当测量标准一致时，测量人员采用的方法也是一样的，那么其计算误差将被有效避免。通过专业化、科学化的计算，对数据的合理性更有保障，同时对房产测绘的面积核对也更加精确，提升了房产测绘的核心工作质量，实现测绘精确度的提升。

4.4 房产细节测量工作优化

房产细节测量的工作优化，主要集中在图根的控制测量与房地产项目的碎步测量之上。图根的控制测量实现的核心就是找准图根点，并将其设定为测量时的基准点，向周围进行测量，将房产有关的所有待测要素进行标注，并准确测量其数据，保证整体数据的准确性。房地产项目的碎步测量聚焦于测绘房产要素与图之间的尺寸关系与位置关系，并依据《房产测量规范》的相关规定展开测绘工作，制作相关的图纸，以图纸的形式进行展示，使得整个房产要素更为清晰地呈现。在整个测量工作中，核心是保证严格按照标准执行，并在测绘过程中对不足之处进行优化，保证测量数据的可靠性。

结语：

综上所述，房产开发是国家经济发展的重点，房产测绘自然也表现出重要作用，未来实现房产测绘的发展，需要对技术进行革新，对标准进行优化，对工作人员进行培养，并实现测量方法的优化，如此种种之后，我国测绘工作将会进一步获得科学发展，进而走上可持续发展道路。

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