上海市外来人口租房需求研究

薛嘉良

摘   要：住房问题是人的基本生存问题，这对于城市的外来人口来说尤为重要。外来人口想要在大城市谋生首先要解决的问题便是最基本的住房问题。在租房过程中，他们的个人特征以及租房的属性都会影响到其租房选择。根据上海市外来人口的租房需求，分析各项因素对外来人口租房需求的影响程度。最后，从政府和企业的角度出发，提出了一些有针对性的建议，以利于改善上海市外来人口租房现状。

关键词：上海市;外来人口;租房需求;实证研究

中图分类号：F293.3    文献标志码：A  文章编号：1673-291X（2022）17-0050-03

一、研究意义

外来人口的涌入在给上海市经济发展带来充足活力的同时，也带来了一系列管理上的问题。上海作为一个拥有2 400万常住人口的特大城市，在土地、水、能源、公共設施、教育和医疗资源等方面正面临承载力逐渐饱和的局面。并且由于“新旧二元结构”的叠加作用，外来人口与本地居民的各类矛盾不断涌现，带来了各种社会治安问题，如犯罪、务工子女的教育、环境、文化冲突等问题。另外，由于上海市外来人口在社会保障方面的差异，人口本身的构成又比较复杂，自身文化素质不统一，再加上城市各项限制性政策的制约，他们其中相当大一部分人无法在同一起点与城市居民展开竞争，导致他们在满足个人需求的资源和方法上相对匮乏。在他们连最基本的租住需求都无法得到满足时，就可能会产生逃离这个城市的想法，而这种结果对于上海市的城乡一体化进程是不利的。所以，研究如何保障外来人口的租房需求，关系到是否能将外来人口留到这个城市，进而影响到上海市建设国际化大都市目标的实现，值得引起政府和社会各界的重视。

二、影响租房需求的因素

在研究外来人口的租房需求时，一般认为以下六项因素对租房者的租房需求产生重要影响，它们分别是租金、租房面积、租房附近的交通便利性、租房是否靠近工作地、租房装修和租房的周边配套。目前对于这六项因素影响外来人口租房需求的原因有如下理论。

（一）租金是影响租房者选择的重要因素

租金是影响租房者选择的重要因素，并且租金对租户的租房选择影响也是多面性的。许多研究表明租金对外来人口的租房选择有重要影响。从租房的密集程度上说，上海市租住房屋的密集程度确实与房租水平存在一定的相关性，但也不是简单的正相关。例如，不少租赁房源太过密集的地区，由于居住条件一般、距离市中心较远，房租水平依旧低于全市平均数，并没有存在明显的正相关性。整体来看还是周边二手房价格对租金的影响更加显著。从收入水平上来看，相比本身已经居住在自有房屋的本地居民而言，外来人口的居住水平无疑与收入水平更加关系密切。在高薪职位密集的居住区域附近，房屋的“使用价值”可能会更高，但这并不意味着高收入区域附近租金一定水涨船高，所以，租金对租户的租房选择是全方位的和举足轻重的。

（二）租房的面积会影响到外来人口的租房需求

由于部分外来人口很可能有家属等亲人一同居住，所以他们对租房的面积可能有更高的要求。根据马斯洛需求层次理论，人类在满足基本的生理、安全需要后会对情感和归属产生需求，再进一步会有对尊重和自我实现的需求。随着外来流动人口生活水平的渐渐上升，外来流动人口在满足了基本的生存需要后慢慢就会对租住房屋提出更高的质量要求，具体体现为抚养孩子的家庭需要满足孩子的活动空间需求，或者年轻夫妻的日常生活需求。所以，租户的情感需求往往会通过更大的

租房面积为外在形式展现出来。

（三）租房附近的交通便利性会影响外来人口的租房体验

一般来说，如果外来人口租住的房屋拥有优越的地理位置、便捷的交通条件，那么这些条件都会有效提升他们日后上班、出行的便捷性，从而提升他们的租房体验。另外，交通是否便利也关系到外来人口在城市日常生活的幸福指数。所以，租房附近的交通便利性也会侧面影响外来人口的租房需求。

（四）租房靠近工作地会对外来人口的租房需求有较大影响

上海市外来人口中很大部分是上班族，对于这一群体而言，如何缩短上班路上花费的时间是不可避免要思考的问题。一般来说，发车时间稳定、市区移动速度较快的地铁站是租客们最为青睐的“地标”，而且在常见的租房APP或网站中，“按地铁线租房”也已经成为了必备的筛选方式。但由于地铁和公交站对于租房来说也会有一定的距离，因此租房距离地铁站更近就会让外来人口觉得住房更靠近工作地，出行会更加方便。所以，租房靠近工作地也是影响外来人口租房需求的一项重要因素。

（五）租房的装修会影响外来人口的租房体验

房屋的装修主要指与租房相关的内部条件因素，包括房屋的结构、房屋的户型与房屋的装潢程度等属性。装修可以显著提升外来人口的住房体验，加强他们的租房意愿。因为外来人口一般情况下只关注基本的租房情况，但每个人都有追求生活质量的目标，外来人口在满足了基本的住房需求后也会期望租房能更好提升他们的住房体验，而装修就是最简单直接提升租房体验的因素了，所以应将房屋装修视做提升外来人口租房需求的重要影响因素。

（六）周边配套是外来人口选择租房时重要的参考因素

已有研究表明，外来人口租住房屋的周边是否有医院、学校、银行、停车场，以及租住房屋附近的环境、绿化等因素都会影响到他们的租房需求。对于现代都市生活来说，租房被银行、停车场等功能区覆盖已经成为了一项基本要求，这会影响到外来人口日常生活的便捷度，进而影响到他们的租房选择。周边配套不会明显地反映在外来人口的租房需求上，而是与外来人口的租房需求呈潜在相关性，所以，也将周边配套认定为影响外来人口租房需求的潜在重要因素。

三、措施建议

（一）对政府建议

1.增加房源供给

适租房源的缺口也是不得忽视的重要现状。在增加房源供给这个方向上，政府除了靠自身开发土地以外，还可以与企业合作，利用企业的土地资源。首先，仅仅依靠政府划拨土地建设租房不可能完全解决外来人口庞大的租房需求，所以，政府可以考虑与企业合作，利用企业的市场优势，共同开发适租房屋。具体来说，就是政府可以积极鼓励房地产企业在商业用地上建设租赁住房，并根据企业自身的条件对租房进行统一的商业租赁处理。同时，政府也可以积极鼓励企业事业单位利用单位本身占有的土地为职工修建宿舍。并且，企事业单位在满足本单位职工住房需求之后，如果还有一些闲置房屋，可以考虑到住房租赁市场上供商业租赁使用，最终扩大市场上可供销售的房源数量。当然，政府也可以将目光转移到社会资金和民间散户的资金上来，鼓励他们集资参与商业租赁住房的建设和使用，让他们自建自租，解决自身的租房需求。

2.周边配套同步建设

外來人口对租房的需求还体现在租房的周边配套上，所以政府需要完善租房附近的周边配套建设。随着社会经济的进一步发展，现在的外来人口租房时已经不满足于生存需求式的住房了，他们对于租房时体验也有了更高的要求，即他们会希望住房附近有齐全的日常生活的服务点，如银行、停车场、学校、医院等基础设施。这就要求政府不能只满足于修建住房的基本任务，还应当考虑为住宅区提供具有一定辐射能力的基础设施，用来满足外来人口的生活需求，提高他们的住房体验。

（二）对企业的建议

1.改善租房体验

外来人口的实际租房体验大多不如人意，很多时候是因为他们在实际的租房过程中会期望租房的质量尽可能较高、租房尽可能靠近工作地，这两项因素强烈地影响着他们的租房体验。所以，企业在改善外来人口的租房体验时，可以从以下两方面入手。

（1）对于靠近工作地这项需求来说，企业可以在工业集聚区附近开发商业住房，这是最直接有效改善外来人口租房体验的方式。靠近工作地意味着可以缩短外来务工人员每天在上下班途中消耗的交通时间，也意味着可以让他们更好地在上海市生存。

（2）对于外来人口期望租房质量较高的需求来说，企业可以从租房本身的属性入手。具体就是，房地产企业在实际的经营过程中可以对房屋进行统一的再装修，提高房屋的价值，进而提升租户的实际住房体验。也就是说，租房中介企业可以对商业租房进行更多的设计与装修，用来满足外来人口不同群体的差异化的住房需求。

2.保障合法权益

对于目前租房市场乱象严重，作为经营住房租赁业务的主体——房地产企业有着不可脱卸的责任。在实际的住房租赁市场中，企业在保障外来人口的租房权益中起着关键角色的作用。企业作为外来人口的直接租房寻找对象，应当本着为外来人口切身需求服务的理念来经营企业。但是部分企业有时为了赚取利润便不顾外来人口的租房权益。这些年来，外来人口在租房过程中上当受骗的消息不时爆出。这在很大程度上是因为企业作为房屋租赁市场信息的主要拥有者，对各种房源有着相对较强的把控力，所以对市场垄断，导致了部分企业为了盈利而不择手段。他们当中的部分经营者为了冲业绩而对租户提供虚假的住房来源，有的配合不良中介机构骗取中介费用，间接导致了房东任意增加租金、提前驱逐客户等一系列损害租客权益的行为。外来人口作为城市人口中的弱势群体，在一个陌生的城市里很容易上当受骗。只有外来人口的正当租房权益得到保障，他们才能在上海市更好地生存下去，在为他们工作的企业赚取利润的同时，也为上海市的建设与发展做出贡献。

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A Study on the Rental Demand of the Migrant Population in Shanghai

XUE Jia-liang

（College of Management， Shanghai University of Engineering Science， Shanghai 201600， China）

Abstract： The housing problem is a basic survival problem， which is particularly important for the urban migrants. In order to make a living in a big city， the first problem to be solved by the migrant population is the most basic housing problem. In the process of renting， their personal characteristics and the properties of renting will affect their choice of renting. Around the floating population in Shanghai rental demand， analyzes the influence degree of various factors on the respondents rental demand. Finally， from the perspective of the government and enterprises， some targeted suggestions are put forward to improve the rental status of the migrant population in Shanghai.

Key words： Shanghai; floating population; rental demand; the empirical research

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