房地产开发企业的资金管理

傅 超

（杭州泰都置业有限公司，浙江 杭州 310002）

近年来我国针对房地产开发企业的宏观调控力度不断加大，房地产开发企业在经营过程中资金压力不断提高，很多房地产开发企业由于资金不足面临着较高的考验。当前我国房住不炒的理念已成为房地产发展的导向，过去只要投资房地产就能获得高额收益的局面一去不复返，越来越多的房地产开发企业面临着资金不足、库存压力增大等一系列问题，很多房地产开发企业由于资金不足而面临着严峻的考验，因此企业需要加强对资金管理体系的研究，保障企业有足够的资金获得发展。

一、相关概念

房地产开发企业的资金管理工作要求企业结合经营活动的特点及规律，合理地对资金进行运作，从资金的筹集到资金的使用、回流进行全过程管理，实现全面管理的目标。

二、房地产开发企业资金管理问题

（一）资金筹资环节问题

近年来房地产开发企业的资金越来越紧缺，很多房地产开发企业在资金筹集的环节存在融资渠道单一的问题，且企业无法获得足够的银行贷款。同时，房地产开发企业普遍存在财务杠杆过高、财务风险过大等一系列问题，当企业的库存无法及时销售时，将产生资金链断裂的风险，影响企业的正常发展。

（二）资金使用环节问题

首先，很多房地产开发企业的预算管理体系不合理，预算执行力度不强，在预算管理的各环节没有实现有效的管控，也没有针对预算达成效果进行细致考评，不利于达成预算管理的要求。其次，成本管理不完善。房地产开发企业成本支出是一个动态的过程，需要针对成本支出的各环节建立动态管理机制，但是部分房地产开发企业管理机制不完善，没有结合企业成本支出情况建立动态的分析机制，不利于实现对成本的有效管控。

（三）资金回流环节问题

资金回流环节是房地产开发企业的销售环节，近年来房地产开发企业的销售压力不断加大，越来越多购房者持币观望，很多房地产开发企业的资金无法及时回流。新时代背景下，部分房地产开发企业没有建立完善的销售机制，销售价格制定及促销方式设置都不够合理，企业没有通过建立一套完善的销售体系帮助企业及时实现项目的销售，不利于帮助企业实现资金回流的目标。

三、房地产开发企业资金管理建议

（一）优化资金筹集环节

第一，近年来越来越多房地产开发企业的资金缺口不断扩大，部分房地产开发企业存在较大的资金压力，尤其是中小房地产开发企业的资金缺口不断扩大，影响了房地产开发企业的进一步发展。新时代背景下，房地产开发企业需要加强对资金筹集的管控。传统的房地产开发企业向银行获取资金，但是在当前背景下银行对房地产开发企业的贷款趋于谨慎，房地产开发企业需要采用多元化的融资方式获取资金，充分考虑企业资金使用的风险与成本，合理确定企业的融资方式，克服单一融资方式引发的财务风险。通过优化资本结构降低融资成本，实现对风险的有效管理。因此，在当前房地产开发企业需要拓宽融资渠道，认识到不同规模的房地产开发企业需要采用符合自身规模的融资方式，采用恰当的融资方式对房地产开发企业进行管理。中小房地产开发企业可以借助行业协会通过互助性担保的方式向银行争取更为优惠的贷款，也可以采用联合投资的方式由多个中小房地产开发企业组成规模较大的企业获得资金支持。中大型房地产开发企业拥有的融资渠道更为广泛，融资渠道包括以下几种：首先，合作开发。合作开发指的是不同房地产开发企业之间利用资金、开发资质等不同的要素共同经营、共担风险、共享收益的开发模式，这一方式能够实现强强联合，实现资源互补。其次，房地产项目融资。房地产项目融资是将固定的土地资产转化为可流动的资金的方式，能够有效缓解企业的资金压力，帮助企业获得资金来源，解决房地产开发企业的资金需求。再次，信托融资。房地产信托投资指的是委托人基于对信托公司的信任，将资金委托给信托公司管理的方法。信托灵活性大，能够结合房地产企业的资金需求设置恰当的产品。房地产开发企业具有高风险、高回报的特点，能够吸引激进的信托公司参与其中。

第二，维护自身的企业信用。虽然房地产开发企业需要注重多种融资渠道的应用，但是当前我国大部分房地产开发企业主要还是以银行这一种渠道进行融资，银行融资是房地产开发企业融资过程中必不可少的方向，房地产开发企业的银行融资方式对企业的发展有着重要的影响，但是当前我国整体的信用环境较差，很多银行的不良贷款增加，破坏了银行对企业的信任。近年来银行对企业的要求不断提高，房地产开发企业有了更高的利率和抵押担保条件。房地产开发企业的融资成本在不断提高，融资风险也在不断提高，房地产开发企业只有提高自身的企业信用，才能实现有效的融资，以免融资渠道不足给企业发展带来影响的可能性。因此，房地产开发企业在与银行合作的过程中，需要重视自身信用的维护，加强对银行借款资金偿还的管理，避免到期不能及时偿还借款而产生的问题。同时，房地产开发企业需要加强与银行的合作，通过长期的合作关系降低信息不对称带来的风险。

第三，有效规划企业的资金需求计划。首先，合理判断企业的融资规模和融资时机。房地产开发企业在发展过程中，不同阶段的融资规模不同，企业不同项目的资金需求也有一定差异，为了防范资金需求无法满足的问题，企业需要制定恰当的资金需求管理机制，合理统筹企业短期借款与长期借款的比例，避免长期借款过少而短期借款过多导致企业短期内资金紧缺的问题，保障企业在管理各环节的资金符合企业实际，避免在经营过程中资金短缺的问题。企业通过合理确定资金的需求量，保障企业的资金需求符合企业的发展实际，从而促使企业的各阶段资金融资规模和融资结构合理[1]。其次，优化企业的资本结构。房地产开发企业在融资过程中，需要合理确定企业的融资结构，结合房地产开发项目的建设周期、现金流量情况、投资总额、销售周期等因素，合理确定资金需求量，从而制定最为合理的融资方案。

（二）完善资金使用环节

第一，优化房地产开发企业的资金预算体系。房地产开发企业的资金贯穿于企业各环节，房地产开发企业需要结合自身的实际情况，结合投资环境、竞争环境、企业发展等方面的因素确定合理的资金规模、资本结构，并结合企业开发周期、拟开发项目前期资金投入量等方面的因素，合理确定企业投资规划。房地产开发企业在确定投资规划之后，需要结合资金需求规划编制恰当的预算，通过预算管理机制实现对企业各环节资金的有效管控，防范资金管理过程中存在风险，并尽可能使预算管理细化。首先，成立专门的预算管理部门。房地产开发企业的管理流程较为复杂，资金循环涉及财务部、工程部、销售部等多个部门，为了促使企业的预算实现统筹管理，需要成立专门的预算管理部门，负责对预算管理工作的统筹管控，并针对预算执行过程中资金使用的情况进行有效监督。其次，加强对各项资金的控制机制。房地产开发企业的预算工作要确保严格执行，实现预算对资金支出的有效控制，避免资金支出超过预算而导致预算流于形式的问题。房地产开发企业的各项资金支出都必须要落实授权审批制度，结合房地产开发企业预算额度保障资金的支出在预算额度范围内，对于超出预算额度的必须要经过预算调整才可以对资金进行支出，避免资金超支的问题。再次，优化企业预算执行的考核方案。房地产开发企业需要对预算资金使用情况进行严格的考核，考核机制需要分析各层级人员是否严格按照预算管理的要求落实规划。在预算考核的过程中，需要实现年度、季度、月度的评价，结合不同周期的评价判断各部门以及各层级人员的工作落实情况，重点关注资金使用过程中的差异，并分析差异产生的原因，结合差异产生的原因分析导致预算超支的关键环节，并针对导致资金超支的关键环节进行优化处理，以防范系企业预算无法达标的问题，提高企业预算工作的合理性。例如A房地产开发企业在预算考评的过程中，结合预算编制、预算执行、预算结果三个层面进行评分，并通过德尔菲法确定不同指标的权重（详见表1）。

表1 A房地产开发企业预算考评表

第二，建立动态的成本管理机制。房地产开发企业的成本发生是一个动态的过程，企业在成本管理过程中需要建立动态成本管理机制，通过对成本的动态管理，保障房地产开发企业各环节的成本实现有效管控，并结合成本发生的情况动态优化企业的工作机制，结合企业的管理实际对成本进行调整，从而提高成本管理工作的有效性，实现对成本的专业化与超前化管控，从而帮助企业提高自身的竞争力，帮助企业实现创造价值的目标[2]。首先，房地产开发企业需要建立动态成本管理制度，在年度、季度、月度阶段企业都需要建立预算资金支出的动态分析机制，判断成本发生的控制情况，针对成本情况进行细致分析，结合企业的现金流量以及未来可能发生重大支出等方面的情况，对企业的成本管理工作进行动态优化，确保成本管理达到预期目标。其次，实现对成本管理的信息化管控。房地产开发企业的成本影响因素较多，在成本管理的过程中，为了提高成本管理的有效性，企业需要进行信息化管理，通过信息化管理机制提高成本管理的准确性，及时反馈成本管理的各类信息。再次，建立施工日志。房地产开发企业的全体成员都需要形成成本管理意识，房地产开发企业需要认识到成本管理工作涉及企业内部的全体人员，除了成本管理人员之外，施工人员等人员也是成本管理工作的重要参与者。房地产开发企业应设置专门的施工日志，在施工日志中统计每日的工程量以及资金支出量，通过分析施工情况判断成本支出的情况，避免成本超支影响企业资金运作的问题。最后，建立成本台账。房地产开发企业应该设置成本台账，对成本发生的情况进行实时监控，通过成本台账反映出成本变动的因素，动态监控成本管理的情况，并将房地产开发的全过程纳入成本台账的管理范围中，通过对各环节成本执行情况进行分析，判断成本管理过程中的不足之处，并对企业的管理工作进行调整。

（三）改进资金回流环节

第一，明确资金回流要求。近年来我国针对房地产开发企业的宏观调控力度不断加大，房地产开发企业具有开发周期长等一系列特点，在开发的过程中可能会受到宏观调控政策的影响，导致企业的销售工作产生重大影响。因此房地产开发企业在取得预售证之前，就需要对宏观经济政策进行细致研究，并结合相关信息合理分析企业的资金回流规划，通过掌握市场的变化帮助企业做好市场调查，了解供需情况，并掌握竞争对手的营销策略及定价策略，从而帮助企业在取得预售证之后第一时间制定科学的销售方案。同时，房地产开发企业在销售过程中，在确定销售规划时需要结合自身的购买群体分析支付意愿，判断企业的销售费用、利润空间等因素，在此基础上制定合理的价格区间，确保企业的楼盘可以顺利销售。

第二，优化房地产开发企业的促销方式。销售作为房地产开发企业资金回流的环节，销售的合理性决定了资金是否能够及时回流。房地产开发企业在销售的过程中，需要吸引消费者，维护好企业的形象，保障企业的产品能够得到消费者的认可[3]。首先，加强对营销人才的培养。房地产开发企业的销售人员在面对客户时，需要向客户讲解项目的特点，并通过收集客户的意见，保障房地产开发企业能够满足客户的偏好，达成应有的销售效果。房地产开发企业需要加强对人员培养，在企业内部培养一批专业的营销人才，从而帮助房地产开发企业能够及时完成项目的销售。其次，优化广告的投入。房地产开发企业需要重视广告投入，合理开展促销。在广告设计的过程中，房地产开发企业需要结合项目的优势进行合理宣传，并结合房地产开发企业的顾客群体偏好建立恰当的销售方式。例如对于面向工薪阶层的住宅，需要加强对价格优惠等方面的宣传；对于面向高收入者人群的住宅，需要注重绿化环境、户型优势、区域优势等方面优势进行宣传，结合不同人群的偏好建立恰当的宣传方式，从而吸引购房者的目光。

四、结束语

近年来我国城镇化进程加快，居民生活水平不断提高，房地产开发企业也获得了一定发展。但是随着我国房住不炒理念的提出，房地产开发企业的资金运作受到了一定影响，越来越多房地产开发企业出现了资金紧缺的问题。为了加强房地产开发企业资金运作的稳定性，保障企业顺利发展，企业需要加强对资金管理机制的研究。本文通过对房地产开发企业资金筹集、使用、回流三个层面进行研究，提出了房地产开发企业资金管理的具体措施，认为房地产开发企业在未来开展资金管理的各环节，要结合自身的实际进一步建立改进机制，从而保障企业实现健康发展的目标。