承租人权益价值评估方法与技术路线探究

蒋苏健

(浙江广厦建设职业技术学院 管理工程学院,浙江 金华 322100)

承租人权益价值评估方法与技术路线探究

蒋苏健

(浙江广厦建设职业技术学院 管理工程学院,浙江 金华 322100)

对于承租人权益价值评估的两种方法，现有文献未能指出其运用上的区别。通过对比分析，发现这两种方法对应的计算公式并不等价，而是各有其特定的运用前提条件的，并探讨了承租人权益价值评估的技术路线。

承租人权益价值；评估方法；技术路线

一、问题的提出

柴强(2014)[1]8在全国房地产估价师统一考试教材中，列出了于承租人权益价值评估的两种方法及其文字表达式：一是，承租人权益的价值等于剩余租赁期间各期合同租金与市场租金差额的现值之和；二是，承租人权益价值等于无租约限制下的价值与有租约限制下的价值之差。金建清(2010)[2]79-82，认为目前带租约房地产估价尚缺乏统一的操作规范，讨论了带租约房地产价值的评估方法，以过程分析为基础建立了从估价角度确认租约有效性的标准和带租约房地产估价的计算公式(实质是收益法估价的公式)。

对于承租人权益价值评估的两种方法，现有文献未能指出其运用上的区别或给出其相应的运用前提条件，而实际上，根据国内租赁经营的实际情况，这两种评估方法的应用是各有其前提条件的。另外，对于这一业务的评估技术路线方面，理论界也未能给出具体详细的说明，导致其理论对实际的指导作用有限。本文拟根据国内租赁经营的实际情况，对承租人权益价值评估的两种方法及其应用条件进行分析讨论，并给出其评估技术路线。

二、承租人权益价值评估方法的探析

(一) 评估方法及公式介绍

根据柴强(2014)[1]58主编的全国房地产估价师统一考试教材，收益法中有一种变通的应用形式是“成本节约资本化法”，它是把“节约的成本”看作一种收益。该方法的实质是:某种权益或资产的价值等于其未来有效期内可以节约的成本的现值之和。承租人权益价值评估是这种方法的典型运用，其教材中给出了两种评估计算方法的文字表达式：

承租人权益价值=剩余租赁期间各年合同租金与市场租金差额的现值之和

(1)

承租人权益价值=无租约限制下的房地产价值-有租约限制下的房地产价值

(2)

对于式(1)，市场租金与合同租金之差就是承租人实际可“节约的成本”，也即是承租人的权益价值。如果合同租金低于市场租金，则承租人权益价值为正；反之，承租人权益价值就是负的。而对于式(2)，等式右边的无租约限制下的房地产价值和有租约限制下的房地产价值，都是采用收益法公式计算的。租赁期限届满后的收益年限内，无租约限制下的房地产价值和有租约限制下的房地产价值都是按照客观市场租金及其运营费用来计算的，因而租赁期限届满后的收益年限内二者价值是相同的，所以只需计算二者在剩余租赁期间相应价值的差额，即是承租人权益价值。

(二)评估公式的应用与分析

对于式(1)、(2)，现有考试教材或其他文献并未给出应用上的区别(实际是默认为二者“等价”)，下面通过几个案例来分析判别是否是“等价”的。

【案例1】某承租人3年前与一写字楼业主签订了为期10年的租赁合同，租用了建筑面积为1 000 m2的办公场所，月租金固定不变为85 元/m2(按建筑面积计)。现市场上类似写字楼的月租金为110 元/m2。假设折现率为10%，租金支付方式为每年年末支付，请计算当前承租人权益的价值。

解析：根据式(1)：承租人权益的价值等于=租赁期间各年合同租金与市场租金差额的现值之和，目前承租人权益的价值计算如下[3]：

各年市场租金与合同租金之差：(110-85)×1 000×12=30(万元)

剩余租赁期限：10-3=7(年)

由于本案例1未涉及租赁经营的年运营费用(出租人承担)情况，所以不能直接运用式(2)进行计算。

【案例2】假设该写字楼租赁市场上的年运营费用均为C万元，其他条件同【案例1】。请计算目前承租人权益的价值。

解析：先运用式(2)计算如下(只需剩余租赁期限7年内的价值，再求差额)：

第一步：合同租金下的房地产年净收益A1=85×1 000×12-C=102—C(万元)

第二步：市场租金下的房地产年净收益A2=110×1 000×12-C=132—C(万元)

再用式(1)计算，显然其计算结果与【案例1】一样是146.05万元，即本案例运用式(1)、(2)，其结果相同。

【案例3】该市场上，租赁经营的年运营费用率为年租金收入的30%，其他条件同【案例1】，请计算目前承租人权益的价值。

解析：先运用式(2)，计算步骤同【案例2】，简化如下：

再运用式(1)计算，显然其结果与【案例1】相同是146.05万元，即本案例3运用式(1)、(2)的计算结果是不一样的。下面对此现象进行详细分析：

【案例1】实际暗含了一个前提：合同租金与市场租金下，承租人均不承担任何运营费用或租金均包含了承租人承担的运营费用。此时，市场租金与合同租金之差就是该合同的承租人实际可“节约的成本”，即：承租人权益价值=市场租金与合同租金之差的现值之和；

【案例2】中，由于年运营费用相同，“市场租金与合同租金之差的现值之和”与“无租约限制下的房地产价值-有租约限制下的房地产价值”的计算结果相同；

【案例3】中，由于运营费用是按照租金的一定比例计取的，租金不同导致年运营费用是不同的，所以在此情况下，“市场租金与合同租金之差的现值之和”与“无租约限制下的房地产价值-有租约限制下的房地产价值”的计算结果就不相同了。由于承租人实际可“节约的成本”才是其权益价值，本案例3只能运用式(1)进行评估计算。

综上分析，式(1)、(2)显然不能在任何情况下都是“等价”的，应有其各自的运用前提条件。式(1)的前提条件是：合同租金与市场租金中，承租人除了支付租金外，均不再承担其他任何运营费用；式(2)的前提条件是：市场租金与合同租金中，年运营费用相同且固定不变，否则只能采用式(1)进行计算。而根据我国房地产租赁市场的实际经营情况，租金的不同会导致其运营费用(包括维修费、管理费、营业税和房产税等)的不同，因而式(1)的运用范围比式(2)广泛。实质上，式(2)是在式(1) 基础上发展形成的。

另外，根据市场现实情况，商业或商务办公房地产的租金随着经济发展，会有一个递增的趋势，那该如何评估计算呢？

【案例4】预计该市场上类似商店正常月租金每年递增3 %，运营费用率为租金收入的30%，承租人不承担租金外的其他费用，其他条件同【案例1】。请计算目前承租人权益的价值。

解析：根据上述分析，由于两种租金的年运营费用不相同，只能选式(1)计算：

年市场租金：110×1 000×12=132万元，年合同租金：85×1 000×12=102万元，

则，承租人权益价值为：

这里先用年金公式计算各自7年内租金的现值和，再相减，不影响计算结果。对比可知，本案例4的承租人权益价值比案例1和案例2中的承租人权益价值要大，是因为：由于市场租金的上升，使得承租人权益的价值(节约的成本)的增加。

三、承租人权益价值评估技术路线

根据前文分析结果，评估式(1)的运用范围比式(2)广泛，式(1)是基础公式，那么下面只对评估式(1)的运用提出其评估技术路线：

Ⅰ)选3个租赁可比实例，用市场法评估该类房地产租赁经营中的市场租金；

Ⅱ)查出该房地产租赁合同中的租约租金；

Ⅲ)求取剩余租赁期间内每年市场租金与合同租金的差额；

Ⅳ)根据该类房地产的报酬率，求取上述各年市场租金与合同租金的差额在估价时点的现值之和(或市场租金与合同租金在估价时点的现值之差)，即为承租人权益的价值。

四、结语

本文对房地产估价实务中评估承租人权益价值的两种评估方法及其公式进行了探讨。评估公式“承租人权益价值=市场租金与合同租金差额的现值之和”的运用条件是：合同租金与市场租金中，承租人除了支付租金外，均不再承担其他任何运营费用；而评估公式“承租人权益价值=无租约限制下的房地产价值-有租约限制下的房地产价值”的运用条件是：市场租金与合同租金中，年运营费用相同且固定不变。根据我国房地产租赁市场的实际经营情况，前一公式的运用范围更广，因此也给出了其评估技术路线。

[1] 柴 强.房地产估价理论与方法[M].北京：中国建筑工业出版社，2014.

[2] 金建清.带租约房地产估价方法探讨[J]. 天津师范大学学报，2010(4).

[3] 蒋苏健，金锡万.房地产估价理论与实务[M].北京：北京邮电大学出版社，2012.

[责任编辑 乐 知]

Discussion about the Appraisal Approach on Tenant Rights Value and It’s Appraisal Technical Route

JIANG Sujian

(ZhejiangGuangshaCollegeofAppliedconstructionTechnology,Jinhua322100,China)

For two kinds of appraisal approach of tenant rights value, the existing literature fails to point out its difference between its use. Through the detailed comparison and analysis, this paper finds that the two corresponding calculation formula are not equivalent, and they both have their own specific use condition. This paper also discusses the appraisal technical route of the tenant rights value.

the tenant rights value；appraisal approach；appraisal technical route

2014-10-24

浙江广厦建设职业技术学院2014年院级课题(项目编号：RWYB14)

蒋苏健(1974— )，男，安徽池州人，浙江广厦建设职业技术学院讲师，硕士，注册房地产估价师，土地估价师，主要从事房地产经济研究。

F293.3

A

1671-8127(2015)01-0051-03