网络时代我国预告登记制度的施行构想

林翠秀

网络时代我国预告登记制度的施行构想

林翠秀

预告登记制度在我国《物权法》中确立至今已经有一些时日了，但在实践中，该制度的施行面临种种困难，除了制度本身尚有需要完善的地方外，在网络时代这样一个新的形势下如何进行登记操作以及如何在最短的时间内让普通老百姓能够认识到该权利的存在并积极行使该权利是至关重要的。

预告登记；缺陷；完善；网络登记

预告登记制度发端于早期普鲁士法所规定的异议登记，后来为德国、瑞士、日本等国以及我国台湾地区民法所继受，在物权公示原则的大前提下，预告登记旨在保全以不动产物权变动为目的的债权请求权；它是物权法原理向债权领域的延伸，使得债权在某种程度上具有了物权的效力，成为现代民法上债权物权化的重要表现之一。《物权法》的颁布实施，使得预告登记制度在我国正式确立起来，但是由于我国的《物权法》刚刚建立，不够完善在所难免；《物权法》中没有具体规定预告登记制度的实施，而我国也没有不动产登记法，所以在施行中困难重重。

一、预告登记制度在我国施行中的困难

（一）登记机构不统一

在《物权法》的立法过程中，不少专家、部门认为，登记机构特别是不动产登记机构的不统一，必然出现重复登记、登记资料分散，增加当事人负担、资源浪费等现象，不利于健全登记制度，应当统一登记机构。然而统一登记机构涉及到行政管理体制改革，实行统一登记需要一个过程，不是一蹴而就的。因此，《物权法》第十条第二款在规定“国家对不动产实行统一登记制度”的同时，又规定“统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”从国外来看，一些发达国家大都规定在一国之内或一个统一的法域内实行不动产统一登记的制度，即不论是土地、房屋还是其他不动产，也不论是不动产物权的设立、变更、转让还是消灭，均由统一的机构登记。目前，我国各地在不动产行政管理和不动产登记体制方面存在不同的做法。以房屋和土地来说，有的地方房产和土地管理部门分别设立，房屋和土地分别由这两个部门进行管理和登记；有的地方如广州、深圳等已经实现了房屋和土地管理机构的统一，同时也实现了房地产统一登记。考虑到各地做法的不统一，在短时间内实现不动产登记机构的统一有很大的难度。因此《物权法》又在附则中作了补充规定：“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。”

（二）登记簿的形成和管理的难度加大

关于不动产登记簿的格式以及应记载的具体内容，《物权法》没有明确规定。当然，这很大的原因是我国没有统一的不动产登记机构。一般来讲，登记簿的内容应包括：房屋坐落、房地号、房屋的基本状况(房屋和土地的面积、来源、使用期限、用途、结构、建筑时间等)、权利人名称、收件日期、收件号、核准登记日期、登记机关的盖章、权属证书号码、他项权利情况、不动产权利的限制情况(如查封登记、预告登记、异议登记)等。预告登记在通常情形下是登记在权利限制这一部分的，但是，有的登记机关把它直接放置在备注中，利害关系人查阅时往往容易忽视。另一方面，不动产登记簿是体现物权公示的载体，随着《物权法》的生效，公众查阅登记簿的频率和数量会越来越大。在这种情况下，仅仅依靠人工调阅不动产登记簿实体，既难以满足公众的查阅需求，又不方便不动产登记簿的永久保存。因此，登记部门应该充分利用现代科技手段进行信息化管理，即在不动产登记簿形成纸质档册时，利用扫描等技术同步形成电子档册，并利用互联网技术实现登记簿的图文及信息的远程查询。

我国《物权法》为了确保竞争机会的平等以及交易的安全，设立了预告登记制度，但相关的条文并没有对权利人的行使条件作出过高的要求，这是因为只有当利用成本较低的制度得到确立，权利人才会积极、主动地加以利用，该制度也才能发挥最大的效用；然而，现今的登记制度绝大部分还是采取纯人工的做法，这样的登记制度将越来越难以适应现代社会的需求。在网络时代，物权变动的公示方式将发生质的改变，即采取统一、高效的网络登记公示制度。开放、自由、快速、高效的互联网为建立统一、高效率的权利公示制度奠定了无比优越的物质和技术条件。由于网络是开放和自由的，因此人们可以随时随地利用网络公示自己的物权，社会公众也可以随时随地查询相关物权信息。传统条件下由于公示成本和调查物权信息的成本过高而导致人们无法有效获取相关物权信息的问题将不复存在（至少将获得根本性的改善）。同时，也能解决物权登记簿保存的持久性问题。最关键的是，它将使不动产登记簿的内容公开性发挥得淋漓尽致。如果权利人能够在最短的时间内花最少的代价就能了解到与之有利害关系的不动产的权属状态（包括是否进行了预告登记），那么，交易的纠纷就会降至最低。从另一个角度看，这其实是对利害关系人权利的最好保障。

也许有人会质问：“网络的开放性、虚拟性、技术性等特征虽然为建立统一、高效的网络物权登记制度提供了条件，但同时也产生了安全隐患。一方面，如果利用网络进行公示，公示信息的安全性将无法获得保障，容易被人篡改或丢失［1］；另一方面，如果利用网络进行物权公示，权利人 (物权或财产信息)的隐私将面临被侵犯的可能。因此，权利人可能不愿意进行网络公示。”［2］

二、预告登记制度在我国施行中的有关问题

（一）安全性

笔者认为，担心登记信息的安全性问题并非网络登记所独有，同样，在现行的登记制度中也存在登记信息的安全性隐患，比如登记簿面临被篡改、销毁或焚毁、被盗、信息被水浸蚀而无法辨认等问题。事实上，在现行物权法中我们并没有因为面临这些信息安全问题而拒绝使用书面登记作为不动产物权公示方法，为何独因此而对网络登记心存非议和疑惑［3］？笔者反而认为，如果采用网络方式进行预告登记，从某个角度来说也许更加安全可靠。对于网络登记信息库的安全隐患问题，应该说它只是一个技术问题而非法律问题。同时，对于这种安全隐患，我们同样可以采取网络登记备份及相应的网络安全技术予以解决或最大限度地降低其安全隐患。任何事情(技术)都不是尽善尽美的，都会存在缺陷和值得改进的地方，否则，就没有技术进步的动力来源了，社会也就永远停滞不前了。我们不能因为现有的技术局限而因噎废食，否认网络登记的高效和经济，以及其实现的可能。

（二）隐私保护

反对运用网络进行预告登记的另一个理由就是网络的开放性构成了对物权所有人隐私的一种侵犯。对于这种观点，笔者不能认同。对于什么人可以查询复制不动产的登记情况，在物权法的立法过程中争论就相当激烈，主要有以下两种观点：

第一种观点认为，任何人都可以查询和复制。这里的任何人指的是所有的社会公众。其理由有三：第一，物权公示的目的就是要公开登记资料，让社会公众都能够知道物权归属的情况。第二，如果权利人选择进行登记，登记行为本身也就表明他并没有把所要登记的内容视为隐私，登记的资料就是要准备公开的，因此不属于隐私的范畴，更不属于商业秘密。第三，如果一部分人可以进行查询、复制，而另一部分人不能进行查询、复制，就需要做出一些限制性的规定，在实际操作中的成本比较高。

第二种观点认为，对于享有不动产物权而不想进行交易的权利人来说，没有必要使其不动产物权登记信息让社会公众都知道。而对于想要受让不动产物权的当事人来说，也无需了解所有的不动产登记信息，需要了解的只是对方需要出让的不动产物权信息。因此，没有必要规定不动产登记资料向全社会公众开放。

对于这个问题，各国的规定也不一致。有的国家和地区是允许社会公众自由查询的，而有的则做出某种限制。瑞士民法典规定，任何人均有权获悉在不动产登记簿上登记的不动产所有权人为何人。经初步证据证明为有利益关系者，有权请求查阅不动产登记簿或请求就此制作内容摘要。任何人不得提出其不知不动产登记簿上登记的抗辩。日本不动产登记法规定，任何人都可以缴纳手续费而请求交付登记簿的誊本、节本或地图及建筑物所在图的全部或一部的副本，并且以有利害关系部分为限，可以请求阅览登记簿及其附属文件或地图、建筑物所在图。德国法律规定，不动产权利人和利害关系人可以申请查询不动产登记簿。

相比较之下，笔者认为，从公示制度自身的功能来看，其目的就是通过公开并让社会公众知悉权利人的权利(信息)，从而获得对抗他人的法律效果——保障其权利的对抗性效力。因此，对于权利人来说，他可以选择登记或者不登记。如果权利人选择了登记，那就意味着他已经准备要公开该登记的内容并不把它视为隐私。既然不把该内容视为隐私，就该允许其他人来查阅和复制。至于查阅和复制的人到底是什么人，是不是一定要是利害关系人，笔者认为值得探讨。首先，利害关系人由谁来认定？如果是由登记机关（也即预告登记机关）来认定，那么本来已经不堪重负的登记机关将更加举步维艰，人员、资金短缺的困难将更加凸显。其次，如果是由当事人自己证明自己是利害关系人，那么利害关系人的标准是什么，应当提供那些材料。如果要求过严，就会加大当事人的查阅成本，从而降低当事人查阅的可能，预告登记制度也将失去其存在的意义。如果要求过宽，随便什么人都可以根据自己的主张，要求作为利害关系人来查阅和复制登记资料，那么大家都可以查阅和复制了，区分利害关系人还是非利害关系人也就毫无价值了。

总之，物权作为私人财产权的一种，其信息确实属于私人信息——隐私的范畴。但是，只要进行权利公示，不管是利用网络等还是传统书面登记，就一定是对私人信息的公开，也就一定存在被他人知悉的可能性。作为不动产登记的内容不公示，借口保护个人隐私，将其秘而不宣，那物权公示原则如何实现。因此，除非取消公示制度，否则这种有关财产的隐私便无法避免被他人知悉。而对他人而言，只有在其知悉预告登记所公示信息的情况下，令其承担与公示信息相应的后果才是公平、合理的。简单地说，公示权利人的隐私——财产信息是权利人获得其权利对抗性法律效果的对价；对于社会公众或不特定的第三人而言，获悉某一权利信息——有关他人的财产方面的隐私是令其承担即将面临权利人权利对抗性效果的对价。可以说，只要存在公示制度，无论使网络登记还是纸质登记，权利人已经登记的信息为公众所知悉是在所难免的。因此，以网络登记可能因权利人的隐私面临被他人知悉为理由而否认或拒绝它的观点，其理由是不充分的。

（三）经济和效率

在网络时代，由于网络将成为人们生活的核心平台，网络和信息传播技术将再次获得极大的提高。与目前第一代互联网络通信相比，未来的网络带宽、网络接入方式、信息传播速度和效率等方面的发展将远远超出人们目前的预料，届时，人们可以随时随地高效率、低成本地利用网络进行信息交流。可以预见，随着网络效率的进一步提高，未来人们利用网络公示物权资讯和获取物权信息的成本将趋向于零。或者说，对于真正网络时代的社会公众而言，利用网络公示和调查物权信息在绝大多数情况下将是经济、合理的。

在网络时代，互联网的开放性、数字化、无纸化、速度快、效率高等不同于现实环境的特征为充分实现公示效率价值奠定了物质基础。这是因为：一方面，互联网络为建立统一、高效、便利、低成本的物权公示制度奠定了条件，高效率的网络公示制度将最大限度地减少社会公众进行物权公示和获取物权信息的资讯成本，从而保证了在物权立法的效率价值的充分实现。另一方面，网络为物权交易提供了自由、顺畅的流通渠道，这也必将极大地提高交易效率和对物的利用效率。最后，统一、高效、方便、低成本的网络公示制度将为在传统条件下因公示制度而引发的交易安全问题提供有效的解决办法。在现实环境条件下，公示成本过高和信息不透明等问题是影响交易安全的主要因素，而这一问题在现行物权法中虽然试图利用善意取得、公信原则予以解决，但是对于不动产而言，由于登记的成本太高，导致社会公众往往不愿意进行登记，因此，利用公信原则并没有很好地解决交易安全问题。相反，如果采用网络登记方式，此问题将迎刃而解。

[1]刘德良.网络时代的民法学问题[M].北京：人民法院出版社, 2004：151.

[2]李富成,常鹏翱.物权法定原则的意义与法律政策的选择[N].人民法院报,2005-03-28(A 1).

[3]刘德良.网络时代物权法的几个基本问题[J].河北法学，2007（9）.

D923.2

A

1673-1999（2010）08-0042-03

林翠秀（1979-），女，福建长乐人，硕士，福建省政法管理干部学院（福建福州350007）讲师，研究方向为民商法。

2009-11-25