分析房地产投资存在问题

刘玉林

摘要：房地产投资涵盖房地产的各个层面，对房地产的投资和市场进行充分的分析，有助于开发企业和消费者选择最佳的投资途径。本文将结合我国实情对房地产投资问题进行阐述。

关键词：房地产，投资，现状，问题，分析

Abstract: the real estate investment covers all aspects of the real estate, the real estate investment and market fully analyze, help to develop the enterprise and the consumer to select the best investment ways. This paper will in combination with the truth on real estate investment in this paper.

Keywords: real estate, the investment, the current situation, problems and analysis

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

1 房地产市场对房地产投资的影响

首先，降低国内贷款和预售筹资比例带来的融资渠道相对收缩。长期以来，中国房地产开发企业的资金主要来源于银行贷款和预售货款，企业自有资金在开发投资中只占很小的一部分。这种依靠银行贷款和预售款进行房地产开发的做法不仅没有受到质疑，反而成为一种通行的模式。但随着中国银行体制改革，房地产投融资体制发生了很大变化。另外，由于期房销售受到限制，依靠预售房款筹集开发资金的渠道也越来越狭窄了。不难看出，我国房地产投资体制正在发生变化，将扭转长期以来房地产开发过度依靠银行贷款和预售货款，从而加大金融风险的局面。在这种大环境下，由于贷款难度加大，使开发商面临开发资金紧张和还贷的双重压力，不仅会迫使开发商调整价格策略，以维持企业的有效运转，同时也推动有关方面加大金融创新的力度。其次，自筹资金比例居高不下，债券融资拓展缓慢。我国房地产业自1997年以来，自筹资金占房地产开发资金来源总额的比例不断上升，而债券融资在房地产开发资金来源中所占的份额一直很低，而且近年一路下滑，这与我国房地产业的发展阶段是不适应的，应当大力拓展债券融资的空间。第三，经营性欠款数量巨大，其中蕴藏的风险需要及时化解。据统计，我国房地产开发企业的经营性欠款长期以来一直处于上升中。经营性欠款的主要部分表现为待出售的房地产项目，但是由于价格原因，供给和需求在低水平上维持均衡，短期内似乎难以改变，因此及时降低这部分比例成为一段时间内的重要内容。第四，房地产业应对国际、国内冲击的能力亟待提高。我国房地产开发利用外资额持续走低。结合中国金融业对外开放步伐的加快，这预示着外商对中国房地产的投资有可能持续回升，并成为我国房地产开发投资的重要力量，从而必然对我国的房地产发展产生一定程度的影响。近一段时间以来，流入中国的国际投机资本一部分存在银行，另一部分则进入到房地产市场，并已形成对房地产健康发展的干扰。因此，防范国际资本对我国房地产业的冲击已经成为我国必须面对的一种现实。

2 体制弊端造成房地产开发畸形发展

首先，管理部门之间缺乏有效的沟通。有关管理部门政策、政令的颁布实施缺乏必要的征询程序，部门之间的长效对话协调机制没有建立起来，因此对于政策实施后可能引起的各种结果考虑不足，政策之间的连接不好，断档与冲突多有存在，结果造成一些政策出台后副作用过大，反而引起市场秩序混乱，许多地方甚至政策刚刚颁布就又不得不收回。凡此种种，加剧了市场的不确定性，造成理性预期难以形成，引起市场秩序的混乱。其次，政府不当参与和干预过多，使得市场配置资源的基础作用难以充分发挥。当前国内的房地产开发投资中相当比重是各级政府部门的政绩工程，这些工程并不代表多少市场信号，反而对正常的房地产开发投资造成挤压，扭曲了投资结构。加之操作中各种违规违纪现象的普遍存在，其危害远远超出了房地产行业。再次，政府监管缺位，助长了开发商违规行为的蔓延。在政府干预过多现象存在的同时，还存在政府监管缺位的现象，应该加以监管和规范的行为得不到有效规范。例如，房地产开发、交易行为不规范问题，商品住宅建设中的质量问题，市场监管体系不健全、市场信息系统不完善的问题。

3 法制不健全导致房地产开发局面混乱

首先，涉及房地产开发、交易的法律规定少，体系不健全，且不够具体。历年出台的涉及房地产开发投资的法律、法规，多为原则性规定，在执法过程中难以把握合理的尺度，客观上造成有关各方的无效博弈，增大了交易成本，并产生严重的不确定性，最终导致投资的市场配置失灵。其次，竞争机制不合理。我国房地产开发投资的政策法规带有明显的所有制歧视、地方保护主义色彩。在许多地方由于有关政策的规定，外地房地产开发商无法以同等价格水平获得必要的土地，而本地一些开发商却可以凭借某些政策获得大量廉价土地，这种不公平破坏了市场经济要求公平竞争的原则，从而诱发许多违规、违法和腐败现象。再次，土地交易、资金投向缺乏明确合理的规范。一段时期以来，我国房地产开发中普遍存在的非法侵占、征用土地的现象得不到有效治理，不仅对于合法开发土地资源、保护正当开发产生严重消极影响，而且造成严重的社会问题。其重要原因就是法律规定不合理。另外，对于开发商擅自改变投资方向的现象，法律缺乏相关的明确规定，造成监管不利。

4 金融宏观调控降低了房地产开发速度

首先，房地产贷款品种减少，贷款门槛提高，对房地产开发企业资金实力提出了更高要求。过去，商业银行对房地产开发企业发放的贷款有流动资金贷款、房地产开发贷款和公积金委托贷款。由于流动资金贷款不按项目管理，房地产开发企业仅凭自身信用就可以获得贷款，许多房地产开发企业用这部分贷款来支付土地价款，在“四证”齐全后再申请房地产开发贷款，自身投入较少。另外，商业银行受住房公积金管理中心委托，用住房公积金发放了不少房地产开发贷款。随着国务院将房地产开发项目资本金比例提高，商业银行相应地提高了房地产贷款自有资金比例，客观上对房地产开发企业资金实力提出了更高要求。部分商业银行因央行实行窗口指导和提高存款准备金率紧缩贷款规模以后，对房地产开发贷款的审查会更加严格，房地产开发企业特别是一些中小企业越来越难以获得贷款。其次，开发资金来源减少，项目烂尾风险增加，房地产开发企业优胜劣汰进程加快。项目开发不得不依赖于房地产开发企业的自筹资金，一些资金实力雄厚的房地产开发企业勉强还可以应付，而一些中小企业可能会面临资金链断裂的风险，项目出现较大的资金缺口，导致已开工项目形成烂尾工程。三是对集团公司传统资金管理模式带来挑战。为了控制成本，许多房地产集团公司采用了资金统一管理模式，实行“统贷统还”，即由母公司统一向银行申请贷款，然后转贷给全国各地的子公司使用，子公司在销售回笼资金后还给母公司，再由母公司统一还贷。金融宏观调控禁止房地产开发贷款跨地区使用，对房地产集团公司传统资金管理模式带来挑战，母公司申请的房地产开发贷款只能用于注册地房地产开发，而外地开发只能由当地子公司作为承贷主体。由于子公司的财务指标通常不如母公司，也就降低了子公司获得贷款的可能性，从而抑制了大型房地产开发公司“遍地开花”现象，在一定程度上减缓了开发速度。从中长期发展投资形势来看，我国房地产投资还有很大空间，目前还处于总量增长时期，现阶段出现的结构性和区域性矛盾属于前进中的问题，必将随着宏观经济的持续发展、国家产业政策调整而逐步解决，房地产业的中长期发展趋势良好。

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