房价波动:市场机制与宏观调控的作用

(吉林化工学院经济管理学院，吉林吉林132022)

一、近年来我国房价走势

进入21世纪后，我国房价逐年上升，并且上升的幅度非常大。从表1数据可见，截止到2012年，我国住宅商品房平均销售价格除2008年略有下降，其他年份都是上升。其中2004、2005、2007和2009年这4个年份上升幅度达到两位数，2009年上升幅度最大，为24.7%。由于房价逐年升高，房价每上升一个百分点，其房价增加的绝对数大幅提高。如2001年一个百分点对应200元，而2012年每上升一个百分点就意味着房价提高500元。无外乎人们一谈起房价，就感觉房子的价格就像钻天猴一样，只要点燃引线，恨不得一下能冲到火星上去［1］。

表1 我国住宅商品房平均销售价格 单位:元，%

图1 我国住宅商品房平均销售价格

国家统计局2014年7月18日发布了2014年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。新建商品住宅(不含保障性住房)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有55个，持平的城市有7个，上涨的城市有8个。环比价格变动中，最高涨幅为0.2%，最低为下降1.8%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。同比价格变动中，最高涨幅为9.4%，最低为下降5.3%。

根据6月份的数据，2014年相比于2013年房价的上升基本已成定局，但上升的幅度有望减弱。“过去十年间北京节节高升的房价，让倒腾房子的‘房虫’积累起千万身家，但今年政策收紧，楼市冻结，房虫慨叹:好时候都过完了!［2］”

二、需求增长是房价持续上涨的决定因素

一种商品的价格是如何决定的?按照西方经济学的观点，供求决定价格。商品供大于求，价格就要下降，短期内厂商通过降低产量来保证最小亏损;若长期亏损，一部分厂商就要退出市场。需求增加，商品供不应求，价格就要提高，同时会吸引厂商进入这个市场。我国房价的持续上升，其主要原因就是进入21世纪以来，人们对商品房的需求不断增长。

(一)收入增长与消费观念的改变是需求增长的主要因素

随着我国经济的快速发展，人均收入水平不断提高。住房是人们生活中的必需品，改善住房条件，是每个居民的基本生活追求。收入水平提高了，无疑会增加对商品房的需求。

图2 我国城镇居民家庭人均可支配收入指数(1978=100)

从图2可以看出，2004年以后，我国城镇居民人均可支配收入指数曲线的斜率逐年增加，说明收入增长速度加快。对照图1和图2，除了2008年，其他年份房价上升的速度和收入增长的趋势基本吻合。

改革开放以后，西方的消费观念逐渐对国人产生影响。2005年前后，有一则流传很广的故事写入到大学经济学的教材中:两个来自美国和中国的老太太在天堂相遇了。美国老太太说，我奋斗了一辈子还完了住房贷款。中国老太太说，我攒了一辈子钱临终才买了一套房［3］。如果真有这样两位老太太，你认为哪位老太太聪明些?随着房价的升高，更多的学生认为美国老太聪明些。

这个故事说明，当时国人正逐渐摒弃完全靠攒钱买房的传统消费观念，接受通过贷款改善住房条件的新的消费理念。收入的增长奠定了居民购房的经济基础，消费观念的改变使购房成为现实，这两者的结合使人们对商品房的需求快速增加。

(二)投资需求是房价快速上升的推进器

西方经济学认为，经济社会的资源具有稀缺性。从这一前提出发，当一个社会和一个企业用一定的经济资源生产一定数量的产品时，这些资源就不能同时被用在其他的生产用途上。这就是说，这个社会或这个企业所获得的一定数量的产品收入，是以放弃用同样的经济资源来生产其他产品时所能获得的收入作为代价的。由此产生了机会成本的概念:某项资源的机会成本是指该项资源用于一种特定用途而不得不放弃掉的其他机会所带来的成本，通常由这项资源在其他用途中所能得到的最高收入加以衡量［4］。机会成本反映的是当一项经济资源有多种途径可以使用时，作为“理性人”，在作出决策时，要使资源的使用达到合理和最优，就是使资源的使用达到收益最大化。

房地产既有消费品的属性，也有投资品的属性。一方面，房子有居住价值，另一方面，房价处于上升期，房子就是财富的象征。当房价快速上涨时，从某种程度来看，房地产的投资品属性，更胜过消费品属性。人们把手中拥有的资源投入到房地产，是通过不断快速上涨的房价来获得最大的收益。按照经济学计算利润的公式，投资房地产的“利润”=房地产的市值—购买股票、基金、黄金等投资品的最高收入。在房价快速上升时，其结果必定大于零，说明投资房地产使资源得到了合理和最优配置，是经济人理性和必然的选择。由此所带来的对房地产的需求增加，极大地推动了房价的上升。

(三)追求更高层次的需要是一线城市高房价的深层原因

美国心理学家阿尔布汉姆·马斯洛在1943年出版的《人的动机理论》一书中提出需要层次理论。他把人的需要归纳为五个层次，由低到高依次为生理需要、安全需要、社交需要、尊重需要和自我实现需要。根据需要层次理论，首先，人是有需要的，只有尚未满足的需要能够影响行为;其次，人的需要都有轻重层次，某一层次的需要得到满足后，另一层次的需要才出现。一般来说，只有在低层次的需要得到满足后，才会进一步追求较高层次的需要，而且低层次的需要满足的程度越高，对高层次需要的追求就越强烈［5］。

改革开放以后，随着社会经济的不断发展，人们的生理需要、安全需要、社交需要和尊重需要基本得到满足，更多人追求自我实现需要，即促使自己的潜在能力得到最大限度的发挥，使自己的理想、抱负得到实现。马斯洛认为，这是人最高层次的需要，往往是通过胜任感和成就感来满足的。由于北京、上海和广州等一线城市集聚了实现人们抱负的各种资源，大批海内外精英人士为了实现自己的理想不断涌入一线城市，一届又一届的大学毕业生为能在“北上广”工作而自豪，由此催生了一线城市的超高房价。

三、政府对房价宏观调控的效果

经济政策是指一国政府为了增进社会经济福利而制定的解决经济问题的指导原则和措施［6］，财政政策和货币政策是国家干预经济的主要政策。财政政策是政府变动税收和支出，以便影响总需求进而影响就业和国民收入的政策;货币政策是政府货币当局通过银行体系变动货币供给量来调节总需求的政策。

(一)2003年以来我国房地产调控政策概述

2003年以来，我国政府出台了一系列房地产调控政策，除了2008年下半年和2009年上半年出台的鼓励购房政策措施外，都是旨在抑制房价过快上涨和房地产投资过热。2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业，自此，完善稳定房价措施，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程建设，加强房地产市场管理，一直是政府房地产调控的核心宗旨。2004年提高拿地“门槛”的文件，标志着调控的开始;2005年出台的6项政策，使宏观调控涉及到消费层面和交易环节，并且将稳定住房价格上升到政治高度;2006年的11项政策使宏观调控从指导性意见转向具有可操作性的具体措施。2008年共出台了16项政策，金融危机的爆发成为政策的分水岭。2008年9月15日，央行宣布下调存款准备金率和一年期贷款基准利率，“双率”齐降，标志着实行多年的抑制性政策戛然而止。随之由于政府采取了一系列扩张性的宏观调控政策，加上系列支持房地产的措施，使得房价快速飙升，投机盛行，迫使政府于2009年5月，再次实行抑制房价过快上涨的房地产宏观调控政策。时至今日，政策的方向没有改变。

(二)2010年宏观调控政策的效果分析

现以2010年为例，分析政府宏观调控政策的措施和效果。由于政府采取的刺激政策，2009年房价同比上升了24.7%。2010年1月7日，国务院发布通知，要求促进房地产市场平稳健康发展。之后在一年的时间里，政府相关部门下发了20余条通知，采取了一系列措施，抑制房价的过快上涨，终使房价上升的速度降至6.0%。

1.货币政策

2010年1月12日，中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。4月15日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。紧接着，4月17日，国务院又发布了“国十条”，对房价过高的地区实行更为严格的差别化住房信贷政策。9月29日，住房城乡建设部发布“国五条”，要求各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款。10月20日，央行上调存贷款基准利率，同日，住房城乡建设部发布通知，上调个人住房公积金贷款利率。

2.供给管理政策

2010年3月8日，国土资源部发布通知，强调促进住房建设用地有效供应，加强房地产用地监管。3月22日，再次强调进一步加强房地产用地供应和监管。4月13日，住房城乡建设部召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设。4月15日，国土资源部要求确保保障性住房、棚改房和自住性中小套型普通商品房用地优先供应。4月27日，住房城乡建设部发布关于加强经济适用住房管理有关问题的通知，6月8日，又推出关于加快发展公共租赁住房的指导意见。

3.税收政策及其它管理措施

10月20日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部出台《关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》，对购房征收的契税实行累进税，以抑制对大型面积住房的需求量。2010年，政府相关部门还从商品住房预售、购房实名制、第二套住房认定标准、征地拆迁管理工作、严惩官员插手房地产开发市场等方面发布了一些列管理细则。

4.调控政策的效果

2010年政府出台的一系列房地产调控措施，其目标非常明确，就是抑制对房地产的需求，调整供给结构，以遏制房价上升的速度。通过上调住房贷款利率和提高税率等政策，打压对房地产的投资需求;通过实施一整套管理措施，确保房地产供应，尤其是优先为房地产的刚性需求提供保障。由于措施合理，因此遏制房价的效果还是比较明显的。根据国家统计局的数据，2010年70个大中城市房屋及新建商品住宅销售价格月度同比涨幅呈现先上升后回落趋势，1到4月份逐月上升，之后逐月下降，没有出现反弹。

图3 2010年70个大中城市房屋及新建商品住宅销售价格涨跃幅度(月度同比)

四、结 语

房地产的价格在短期内具有地租的性质。由于在短期内，房地产的供给量基本保持不变，因此短期内房地产的价格完全由房地产的需求决定。它随着需求的上升而上升，随着需求的下降而下降，并且价格上升或下降的比例等同于需求上升或下降的比例。在一定的条件下，市场经济可以导致资源配置达到帕累托最优状态。同时，政府为了达到一定的经济目标，必须对市场机制进行干预，并通过该机制的作用来达到政策目标的实现。房地产市场对一国经济的影响是多方面的。根据最新数据统计，目前我国居民居住支出在CPI中的权重系数大约为17%左右，在8个统计大类中位居第二;2010年，房地产业占我国城镇固定资产投资的比重为23.84%，在各个行业中位居第一;由于房地产业对钢材、水泥等工业产品的需求较大，又会对我国的产出和就业产生较大的影响。因此为了实现价格水平稳定，经济持续均衡增长和充分就业的经济发展目标，政府对房地产业的宏观调控是必要的。

［1］ 赵展.房价过高问题及对策探析［J］.改革与开放，2011(10).

［2］ 蓝津.北京最后一个房虫好时候过完了［N］.吉林工人报，2014-07-07(3).

［3］ 梁小民.微观经济学纵横谈［M］.北京:三联书店，2002:85.

［4］ 西方经济学编写组.西方经济学［M］.北京:高等教育出版社，2011:177.

［5］ 裴子英，刘元春.企业经济与管理基础［M］.北京:化学工业出版社，2005:89.

［6］ 高鸿业.西方经济学［M］.北京:中国人民大学出版社，2011:457.