一房二卖当中买受人权益的保护问题研究

曹清清

【摘 要】文章对在一房二卖的情况下，如何协调买受人间的权利平衡，以及对得不到房屋的买受人权益保护问题进行了分析论证并提出了一些观点。对无法取得房屋所有权的买受人的保护措施有：（一）要求出卖人承担违约责任。（二）解除合同并要求出卖人赔偿损失。（三）请求惩罚性赔偿。（四）请求后买受人承担侵害债权的责任。

【关键词】一房二卖；买受人；权益保护

近年不少开发商或房屋出卖人受房屋价格大幅上涨利益的驱动，一房二卖甚至一房多卖的情况时有所闻。有的人几年前买了住房，装修入住后，因种种原因一直未办过户登记，忽一日成了被告，被要求腾房。于是发生买受人之间的激烈冲突。应如何对得不到房屋的买受人进行保护？ 王轶教授认为应以我国现行民事立法采认的债权形式主义的物权变动模式为分析此问题的制度背景。在此背景下笔者提出以下对无法取得房屋所有权的买受人的保护方式：

一、要求出卖人承担违约责任

房屋的买受人在无法得到房屋时，可以依据有效的房屋买卖合同要求出卖人按照《合同法》第107条规定承担相应违约责任。违约金赔偿有约定的依约定，没有约定违约金的要赔偿买受人实际遭受的全部损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不应超过违反合同一方订立合同时预见或可能预见到的因违反合同可能造成的损失。

二、解除合同并要求出卖人赔偿损失

房屋重复买卖中，买受人在通过请求出卖人承担违约责任，仍无法取得房屋，致使房屋买卖合同的目的无法实现时，出卖人的行为即构成根本违约，符合《合同法》第94条第4款法定解除条件。……