住宅建设用地使用权有偿续期及其困境破解

摘要：由于《物权法》对住宅建设用地使用权仅有自动续期的原则性规定，导致住宅建设用地使用权续期成为社会持续关注的焦点。住宅建设用地应有偿续期。同时，为缓解“70年大限”后集中续缴土地出让金的矛盾，提出住宅房屋“有限产权”的构想，以期让《物权法》自动续期的规定能真正落到实处。

关键词：住宅建设用地使用权，有偿续期，困境，有限产权

中图分类号：F293.3 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2015）02-0035-40 收稿日期：2015-01-03

1 引言

改革开放以来，我国确立了国有土地有偿有期限使用制度。对于城镇住宅建设用地而言，除依法以划拨方式取得的土地使用权外，以出让方式取得的土地使用权均为有偿取得，并受法定最高存续期间的限制。我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年）规定了土地使用权出让期间最高为70年。1994年出台的《城市房地产管理法》第二十二条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该块土地的，应当予以批准。续期后重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”考虑到住有所居是关系到广大群众能否安居乐业的根本问题，2007年《物权法》在建设用地使用权续期问题上明确区分住宅与非住宅，分别设定不同的规则。……