房地产成交价格与房地产评估关系研究

姚建峰

摘 要 房地产评估价格最基本的三种方法分别为成本法、收益法、市场比较法，市场比较法评估房地产价值的基础是房地产的实际成交价格，但房地产评估价格并不是对实际成交价格的简单归纳、整理、对其进行对比，另外两者无论在理论上还是在实际表现上均含有一定的差异。本文重点对两者的差异进行分析。

关键词 房地产 价格 评估价格

一、房地产评估价格的定义

房地产评估价格是指专业房地产评估价格人员，根据特定的评估价格目的，遵循公认的评估价格原则，按照严谨的评估价格程序，运用科学的评估价格方法，在对影响评估价格对象价值的因素进行综合分析的基础上，对评估价格对象在评估价格时点的价值进行估算和判定的活动。房地产评估价格是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。

综合以上分析，房地产成交价格受诸多因素的影响，由于不同因素的影响，同一宗房地产会有不同的成交价格，因而建立在房地产成交价格基础上的市场比较法的评估价格具有个确定性。例如，一家房地产评估价格是4000元/平方米，那么它是在大批量购买时的价格还是销售速度很慢时的价格其期房价格是4000元/平方米还是现房价格是4000元/平方米如果想使房地产销售速度加快，其价格是否应低于4000元/平方米因此，在无任何约束情况下的房地产评估价格是一个较为模糊的概念。……