新建住宅虚拟重复交易数据的生成方法

刘 宇，苏 攀，金升平

（武汉理工大学 理学院，武汉 430070）

0 引言

房地产的最大特点就是异质性。科学的房价指数编制模型，必须考察同质房产的价格变化，剥离品质变化对销售成交价格的影响。国外房价指数的编制方法在经历以中位数和简单加权平均为代表的第一代方法、以样本匹配法和拉氏加权为代表的第二代方法之后，建立在现代数理统计分析基础上的第三代房价指数编制方法为同质性房价指数，其主要模型与方法有两个：一个是特征价格法，直接把房子价格和一系列主要品质联系起来。另一个是重复交易法,考察同一栋房子不同时期的成交价格变动[1,2]。

近年来，我国房地产价格明显上涨，相关房价统计数据却与大众普遍的感知存在较大偏离，这暴露出房地产价格指数编制在反映房地产市场价格水平变化程度方面的缺陷。目前我国新建住宅房价格指数大多采用简单的平均法、中位数法或加权平均法，只相当于国外的第一代和第二代方法，无法满足同质可比的要求，在准确性等方面存在明显不足。这就需要结合我国新建商品住宅的特点，运用国外的先进方法进行房价指数的编制方法研究。

房价指数的特征价格法，在理论上和学术界相对占有优势，但在实际应用上有一定的困难，因为较为全面地收集每套住宅的特征数据的准确性难以保证，且代价很大。因此特征价格法不能很好地适用于我国新建住宅的房价指数的编制。……