浅谈预告登记在保障不动产合法权益中的作用

张 莹，夏梧耘

（1.中国煤炭地质总局，北京 100038；2.自然资源部信息中心，北京 100036）

1 引言

不动产统一登记制度是构建权属明晰的现代产权制度、服务于不动产交易市场安全和保护公民合法财产权的一项重要基础性制度。在我国，土地、房屋等不动产的使用权或所有权是个人、企业的重要财产，在家庭财产、企业资产中占有较大的比重。不动产的财产安全关乎到我国社会主义市场经济的安全稳定，关乎到千家万户的切身利益。

当前房地产市场异常火爆，不动产的价值和升值空间巨大，少数个人或机构为了谋取利益铤而走险，出现了一些不动产财产安全隐患。例如：个别售房者或房产中介，甚至是不法房地产开发商，进行一房多卖，骗取买房人的钱财；买房人在进行不动产产权转移时，出现伪造税费缴纳凭证、偷税漏税的现象，进而造成国家资产损失等等。这些行为严重损害了权利人的合法权益，扰乱了社会主义市场经济秩序，损害国家利益。

本文将针对不动产发生物权转移和设立债权时的若干风险点进行分析研究，探讨在现行的不动产登记制度设计前提下，如何充分利用预告登记，合理设置业务环节，设计与相关部门的业务协同机制，以有效防范一房多卖等问题，保护权利人的合法财产权，保障社会主义市场经济秩序的安全稳定。

2 不动产财产安全风险点

由于资金利益、债务纠纷等原因，在不动产权利转移或债权设定的过程中存在安全风险，特别是一房多卖问题。一房多卖在不动产交易中比较普遍，纠纷多发，这对公民合法财产安全和正当利益诉求造成了较大影响。

（1）一些房地产公司为获取更多流动资金，在卖房的同时又拿房产去抵押贷款，出现了“一房两卖”的欺骗行为。在“一房两卖”陷阱中，开发商常常称消费者一次性付全款便能优惠三个点，有时能优惠多达五个点以上。消费者一旦付款，开发商就收集公司员工或其亲朋好友的户口本、个人及家庭收入状况证明等办理银行按揭贷款的个人相关资料，以这些人的名义把本来已经卖出的房屋作为抵押，向银行贷款。贷款到手后，再由开发商以职工或亲友的名义按月还本付息，这样一来，骗取的银行贷款就为开发商提供了充足的流动资金。 表面看，这种方式似乎只是公司的内部运作，公司得利，银行贷出款项后也能收回，不太会伤害到消费者利益。而实际上，一旦该公司经营遇到问题，造成还款困难，就会导致银行和消费者争夺房产，要么是消费者利益受损，要么是银行无法收回贷款[1]。

（2）因权利人与利害关系人之间的债务纠纷，产生个人之间一房多卖现象。A某为规避经营公司的风险，将其所有的某小区房屋一套挂名在其弟B某的名下，B某为房屋产权人。A某为偿还个人债务，安排B某同C某签订了房屋买卖合同，并将房屋钥匙转交给C某，但未办理房屋过户手续。事后，B某因无力归还所欠高利贷，私自以市价与D某签订了房屋买卖合同，并将该房屋过户到了D某的名下。C某与D某因争夺该房屋产权发生纠纷。法院判定D某为房屋所有人。

（3）因权利人的个人利益私心，产生个人之间一房多卖现象。李莫愁与杨过签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定杨过将其所有的203号房屋出售给李莫愁。李莫愁按约定支付杨过定金10万元。随后，杨过与沈万三又签了一份合同，将203号房屋出售给沈万三并办理了相关手续。沈万三支付定金38万元，随后办理了按揭贷款手续，并缴纳了相关税费。当李莫愁向杨过交付购房款时，杨过以各种理由拒收。后来李莫愁得知杨过已将房屋另行出售，遂向法院提起诉讼，请求法院判决杨过继续履行合同并协助过户、赔偿损失。北京市东城区法院一审判决驳回李莫愁的诉讼请求。李莫愁不服提起上诉，北京市二中院经审理维持原判[2]。

（4）开发商、施工方、借贷方等多方的债务关系，导致一房被多方售卖。开发商、施工方、借贷方、购房人被多方“挖坑”。因债务、工程款等问题，开发商与施工方、借贷方等多方签订协议出售不动产以获取资金抵债。通过认购协议、抵账抵债协议、商品房合同等方式，多方销售同一套房产，造成一房多卖，损害购房者权益。

（5）不动产登记与税务业务衔接不够紧密。A某购买了一套房产，不想缴纳税款，在办理不动产转移登记过程中，由于部分地方登记业务与缴税业务未实现业务协同，信息未共享，造成A某通过伪造缴税凭证等方式偷税漏税，造成国家税收损失。

（6）不动产登记与银行抵押业务衔接不够紧密。A某购买B某一套房产，两人签订合同后，向银行等金融机构办理按揭贷款。办理过程中，两人撕毁合同终止交易，抵押取消，导致银行等金融机构投入的人力、物力成本损失。

以上六种情况是现行不动产登记业务环节中存在的风险点。一物数卖情况下的数个买卖合同的效力是相互独立的，均可引起债权变动，而同时存在的各个债权具有相容性、平等性，就同一标的物可设立数个债权，其间没有行使上的先后之分。在我国债权形式主义的物权变动模式下，先取得标的物的占有或者先办理完毕登记手续的买受人取得标的物的所有权，其他买受人得向出卖人主张违约责任。

“一房多卖”在多份买卖合同都合法有效的情况下：

（1）办理房屋所有权转移登记的买受人可优先要求继续履行买卖合同。在该情形下，多个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，几个买受人享有的请求权性质是不同的：办理房屋所有权转移登记的买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。其他买受人享有的是房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有失去法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。依据《合同法》要求，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务[3]。

（2）都未登记的情况下，各买受人处于平等地位，并无位序关系，买受人只能通过债权保护的方法保护自己的权益，谁先取得登记申请权，谁就有优先的效果。

同时，《中华人民共和国契税暂行条例》中规定了纳税义务发生时间，但并未规定发起纳税的凭证[4]。这导致不动产权利转移与税费缴纳之间出现衔接断点，使不法分子偷税漏税有了可乘之机。

以上问题均为不动产权利转移过程中的现实问题，造成买受人的利益和国家的利益受到了侵害。从我国当前国情、社会舆论和价值观出发，站在买受人的角度，购买不动产是个人，乃至家庭的最重要的事情，以上风险可能会导致个人利益受损，激发家庭矛盾，扰乱正常的社会主义市场经济秩序。因此，需要在现行的法律制度和体制机制下，探索能够保证不动产卖出方和买受方等各方权利人、利害关系人合法权益的实操方法。

3 预告登记在不动产权利保护中的应用

《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力[5]。

《不动产登记暂行条例实施细则》规定，商品房等不动产预售的，不动产买卖、抵押的，以预购商品房设定抵押权的，法律、行政法规规定的其他情形，当事人可以按照约定申请不动产预告登记。预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理[6]。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”[7]

上述法律法规的规定，为采用不动产预告登记保障权利人及利害关系人的合法权益提供了可操作的办法。所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。

一般的不动产登记都是不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。纳入预告登记的请求权，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果。

3.1 转移登记中预告登记的应用

目前的不动产转移登记实操中，只有预售商品进行预告登记。现房买卖（包括一手房和二手房），买卖双方签订相关合同，约定相关事项后即可办理不动产登记。按照前文所述，这种方式不能有效防范一房多卖。

本文建议：无论是期房还是现房买卖，在进行不动产转移登记时，全部进行预告登记，在所买卖不动产上设定相关事项，产生排他效力，以确保将来不动产物权的实现。

结合不动产登记“一窗受理、并行办理”、优化流程、精简材料的要求[2]，权利人申请不动产转移登记时提交一套材料，不动产登记机构受理后，自动生成预告登记。在预告登记记载事项中，可以记载双方约定的交易时间、交易价格、双方的义务和责任等事项，以记载权利人对不动产物权的请求权。双方按照预告登记中记载的条件，履行完成相关权利和义务，满足预告登记中的要求时，预告登记转为本登记，实现权利人对不动产物权的处分。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。按照上述方法，所有对于不动产物权相关的处分都与不动产登记簿紧密关联，能够直接显示不动产权利相关的处分和限制性条件，不仅能防止一房多卖，还能防止卖方将已查封等限制性不动产欺骗出售给受买人，造成受买人经济损失。

对于与房管部门的衔接，可以将不动产登记信息（包括预告登记和其他各种登记类型）实时共享，以实现房管部门对于房地产市场的监测管理。不动产登记信息是登记簿记载的、法定有效的信息，通过本方法，能够客观地反映房地产市场的真实情况，有效解决阴阳合同、虚假合同、无效合同对房地产监测和调控政策的不良影响，使房地产市场监测管理更加科学精准。

3.2 抵押登记中预告登记的应用

《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。房地产抵押时，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记[8]。

目前，部分银行等金融机构通过买卖双方的合同信息开展贷款办理。由于合同变更、撕毁、无效等因素，这种方式并不能确保不动产抵押权一定实现。同时，还存在不动产不能抵押被抵押，或者被非法多次抵押的可能，造成银行等金融机构的人力、物力损失。

本文建议：在银行等金融机构办理不动产抵押贷款时，应当首先查询不动产登记簿，该不动产若符合贷款条件，自动生成抵押预告登记，依据预告登记生成抵押合同，办理抵押贷款，贷款办理完成后，抵押预告登记转抵押本登记。这样不仅能确保抵押权的实现，也能确保不动产抵押的准确性和合法性，减少银行等金融机构的抵押办理成本。

3.3 税费缴纳中预告登记的应用

契税的税率核定需要查询买卖双方名下的不动产的所有情况，但契税的缴纳却与不动产登记没有有效衔接。《中华人民共和国契税暂行条例》规定，“纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。”

为防止伪造完税凭证，造成国家利益损失，结合不动产登记“一窗受理、并行办理”的便民利民要求，以及前文所述的不动产转移登记中预告登记的应用方法，本文建议税务部门依据预告登记开展税费缴纳工作，税费缴纳完成后反馈完税凭证，由预告登记转为本登记。这样能够确保每一笔权利转移的税费缴纳，并准确记录在不动产登记簿中，确保国家利益不受损失。

不仅在期房和现房的买卖、抵押中可以进行预告登记，在其他土地使用权等各类不动产权利的转让和抵押中也可申请预告登记，以保障各类不动产相关权利的实现。

4 结语

在我国，不动产是个人、家庭、企业的重要财产，合法的不动产财产权益是人民幸福生活的保障，是家庭和睦与社会和谐的基础，是社会主义市场经济健康发展的重要组成部分。当前，由于资金利益、债务纠纷和信息不对称等原因，存在一房多卖、多次抵押、无效抵押、偷税漏税等侵害个人利益和国家利益的行为。针对这种情况，本文提出的通过在转移登记、抵押登记以及与相关部门业务协同等过程中，嵌入预告登记，以保证不动产相关的债权设立和物权转移的安全，以及国家利益的实现，对不动产交易市场的安全和健康发展将起到积极的作用。