关于商品房预售合同与买卖合同的效力关系研究

孟庆刚

摘要：我国的商品房买卖，主要通过现售、预售两种方式。本文围绕商品房预售许可与商品房买卖合同的效力之间的关系进行研究。探讨商品预售许可与商品房买卖合同效力之间的关系。分析了预售许可几种的不同状态对商品房买卖合同的效力影响。最后本文浅析当前的法律法规对于商品房预售许可及商品房买卖合同效力的规定，提出自己的想法。以及该如何对购房人权益进行保护，以期保护商品房买卖主体双方的合法权益，并为维护市场经济秩序提供可行的建议。

关键词：商品房预售许可;商品房买卖合同效力;权益保护

随着我国经济的发展，房地产开发市场步入空前繁荣阶段。商品房交易主要通过商品房预售和现售两种形式。而商品房预售中会存在较多的风险，对商品房预售的监管制度必不可少，商品房预售许可就是监管方式之一。实践中不乏由于商品房预售而产生的诸多纠纷，对于商品房预售制度实践中存在较多争议。

一、商品房预售许可制度

商品房预售作为一种附期限的远期交易行为。[1]距离房地产开发商与房屋买受人在正式签订商品房买卖合同时还有很长一段时间间隔。往往会发生很多不可预期商品房预售风险，最终会影响商品房买卖合同的效力。

由于商品房预售过程中存在着诸多风险，所以商品房预售许可制度，作为一种以国家公权力介入的方式对商品房买卖进行监督和管理就显得尤为重要。……